Acheter ou louer à Montréal ?

Emmanuel, 40 ans, et Alice, 33 ans, habitent un joli six-pièces dans l'arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie à Montréal. Contrairement à plusieurs de leurs amis, ils ont choisi de continuer à louer plutôt que d'acheter.

« Nous n'avons jamais senti le besoin de devenir propriétaires, explique Emmanuel, qui fait carrière dans la fonction publique. Certains trouvent qu'ils ne sont pas vraiment chez eux quand ils sont locataires. Ce n'est pas notre cas. Et, avouons-le, nous ne sommes pas manuels pour deux sous. Il nous faudrait sans doute dépenser beaucoup d'argent pour entretenir une propriété. »

Le couple a toujours apprécié ce mode de vie, mais l'arrivée de leurs deux enfants a changé la donne. « Pour le moment, ils occupent la même chambre, mais viendra un temps où ils voudront avoir chacun la leur », observe Alice, qui travaille de la maison comme graphiste. Dans quelques années, la famille aura donc besoin de quatre chambres, en incluant le bureau d'Alice.

Le hic, c'est que des appartements aussi grands sont rares à Montréal. Et très chers. « Nous avons commencé à regarder et tout ce qui répond à nos critères se loue entre 1800 et 2000 $ par mois. C'est bien au-delà de nos moyens », déclare Emmanuel.

PROPRIÉTÉS MONTRÉALAISES HORS DE PRIX

Devraient-ils se résoudre à acheter ? « Si nos finances le permettaient, on le ferait, répond Alice. Bien que nous n'ayons aucune dette et que nous fassions attention à nos dépenses, nous ne pensons pas avoir suffisamment d'argent pour acheter dans l'île de Montréal. Les prix des propriétés avec quatre chambres démarrent à 400 000 $. C'est beaucoup trop pour nous ! »

Le couple estime qu'un prêt hypothécaire entre 250 000 et 300 000 $ est davantage à leur portée. « À ce prix, nous aurions une très belle demeure en banlieue, admet Emmanuel. Mais nous nous voyons mal quitter Montréal. Mon emploi est ici. Les clients d'Alice sont ici. Nos amis et ceux des enfants sont ici. Nous avons une merveilleuse qualité de vie. Tous les services sont à proximité. Pour nous qui détestons prendre la voiture, c'est l'idéal. »

Dans ce cas, accepteraient-ils de s'éloigner un peu du centre de la ville ? Les propriétés dans les quartiers excentrés leur seraient sans doute plus accessibles. « Oui, on pourrait le faire dans la mesure où les transports en commun ne sont pas éloignés », dit Emmanuel.

Le couple est à la croisée des chemins et ne sait quelle décision prendre. Il s'interroge par ailleurs sur les répercussions à long terme des options qui s'offrent à lui. « Qu'est-ce qui est le plus avantageux financièrement ? Acheter ou louer plus cher le temps que les enfants grandissent avant d'opter pour un appartement plus petit - et moins coûteux - quand ils auront quitté le nid ? Vaut-il mieux être propriétaire ou locataire une fois rendu à la retraite ? », se demande-t-il.

PORTRAIT

Emmanuel, 40 ans, fonctionnaire

Salaire : 80 000 $

REER : 40 000 $

Épargnes non enregistrées : 10 000 $

Alice, 33 ans, graphiste à son compte

Salaire : en moyenne 50 000 $

CRI : 61 300 $

REER : 36 000 $

CELI : 3000 $

Contribution à parts égales à un REEE : 14 000 $

Aucune dette

Coût du loyer : 1350 $/mois

Électricité/chauffage : 165 $/mois

Dépenses courantes : 3000 $/mois

UN CHOIX DE VIE À FAIRE

Qu'on parle de loyer ou de paiement hypothécaire, la règle d'or veut qu'on y consacre 25 % de son revenu net. Au-delà de cette proportion, on risque d'être coincé financièrement », explique d'entrée de jeu David Truong, conseiller senior en planification financière chez Banque Nationale Gestion privée 1859.

Pour Emmanuel et Alice, c'est là que réside le principal enjeu : quelle est leur capacité de payer en fonction de cette règle et, conséquemment, quelles options s'offrent à eux ? Selon les calculs de David Truong, le revenu disponible du couple s'établit à environ 90 000 $ (après avoir déduit les impôts ainsi que les cotisations et les prestations sociales). Par mois, cela leur laisse 7500 $. Le quart de cette somme équivaut à environ 1800 $. « De façon raisonnable, voilà la somme maximale qu'ils peuvent allouer à leur logement », déclare le conseiller.

Avec un loyer actuel de 1350 $, le couple se trouve bien en deçà de la ligne rouge. Il pourrait se permettre un appartement plus cher. « Mais si des dépenses imprévues surgissent, il pourrait se trouver pris à la gorge, prévient M. Truong. S'il souhaite conserver le même train de vie, ce n'est peut-être pas une bonne idée. »

DEVENIR PROPRIÉTAIRE : AVANTAGES ET RISQUES

Si Emmanuel et Alice optent pour l'achat d'une propriété, ils devront également envisager des versements hypothécaires mensuels d'un maximum de 1800 $, une somme qui inclut les taxes municipales.

En tenant compte de cette contrainte, quel type de propriété est à la portée de leur bourse ?

Avant de répondre à cette question, il faut s'attarder à la mise de fonds. À titre de premiers acheteurs, ces jeunes parents ont droit au Régime d'accession à la propriété. Cela permet à chacun de retirer 25 000 $ de ses REER personnels pour financer l'achat d'une demeure. À deux, ils ont aussi des économies de 13 000 $ - en excluant le REEE auquel il vaut mieux ne pas toucher. La mise de fonds fictive grimpe à 63 000 $.

« Cependant, toutes leurs épargnes y passent et ils n'ont plus de fonds d'urgence.  » - David Truong, conseiller senior en planification financière chez Banque Nationale Gestion privée 1859

Si le couple choisit d'acheter dans quelques années, le conseiller leur recommande d'économiser le plus possible entre-temps afin de conserver un coussin d'argent correspondant à trois mois de revenu net, soit environ 20 000 $.

Résultat des courses : une mise de fonds de 63 000 $ et un remboursement hypothécaire mensuel de 1800 $ permettent l'achat d'une propriété d'une valeur de 350 000 $. Ces estimations sont calculées en fonction d'un taux de qualification de 4,64 %. Ce chiffre, plus élevé que les taux d'intérêt actuels, est utilisé par les institutions financières pour vérifier si les futurs acheteurs ont les reins assez solides si les taux repartaient à la hausse.

« Ces gens devront par ailleurs contracter une assurance prêt hypothécaire, car la mise de fonds de 63 000 $ est inférieure à 20 % du prix d'achat, note David Truong. Ils devront aussi prévoir toutes sortes de dépenses qu'ils n'assument pas présentement : réparations, rénovations, entretien du terrain, etc. »

Cela dit, il y a des avantages à devenir propriétaire. 

« C'est une forme d'épargne forcée. » - Louis-François Éthier, directeur de produits, solution de financements à la Banque Nationale, à propos du fait de posséder une propriété 

Selon ses simulations, le couple pourrait épargner entre 40 000 et 50 000 $ d'équité sur une propriété de 350 000 $ au bout de cinq ans.

À long terme, être propriétaire permet d'accumuler un capital appréciable qui permet de financer facilement l'achat d'une autre propriété lorsque vient le temps de déménager dans plus petit.

Néanmoins, demeurer locataire à vie n'est pas une mauvaise solution, loin de là. « Comme on ne peut s'appuyer sur un actif tel qu'une propriété, il faut s'assurer d'épargner suffisamment pour couvrir les imprévus », dit David Truong.

DIFFICILE D'ACHETER DANS L'ÎLE

Que peut-on acheter à Montréal pour 350 000 $ ? Pas grand-chose, malheureusement. « Une maison unifamiliale à Montréal à ce prix, c'est plutôt rare », observe Louis-François Éthier.

Les quartiers centraux sont exclus d'office, car les prix y sont trop élevés. « En 2015, 10 à 12 % des propriétés dans Rosemont et Villeray ont été vendues au-dessus du prix affiché », indique de surcroît M. Éthier. Selon lui, il faudrait regarder du côté de Verdun, de Pointe-aux-Trembles ou de Tétreaultville, des quartiers éloignés où l'accès à la propriété est plus facile.

« Il faut aussi savoir qu'une résidence unifamiliale à 350 000 $ risque de ne pas être une construction récente, ajoute l'expert. Il y aura sans doute des travaux à faire, ce qui entraînera forcément des coûts supplémentaires. »

Bien entendu, Emmanuel et Alice pourraient trouver une maison beaucoup plus moderne au même prix en banlieue.

En conclusion, David Truong et Louis-François Éthier croient que louer un appartement plus coûteux ou acheter une propriété sont deux scénarios tout à fait envisageables pour le couple. « Pourvu qu'ils respectent la règle du 25 %, tout va bien, estime M. Truong. Pour le reste, c'est une question de choix de vie. »