La situation d'Amélie et Olivier soulève quelques questions sur la qualité et les avantages du propriétaire occupant. Par exemple : peut-on détenir simultanément deux prêts pour propriétaires occupants assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ?

Un petit résumé s'impose d'abord.

Un couple souhaite acheter une propriété dont il veut occuper un logement. Combien doit-il verser en mise de fonds ?

-- S'il s'agit d'un immeuble d'un ou deux logements, le rapport prêt-valeur maximal est de 95 %, soit une mise de fonds minimale de 5 %.

-- Pour un immeuble de trois ou quatre logements, le rapport prêt-valeur maximal est de 90 %, pour une mise de fonds minimale de 10 %.

-- Pour les immeubles de cinq logements et plus, la notion de propriétaire occupant n'intervient plus.

Si vous avez lu la situation d'Émilie et Olivier, une petite opération arithmétique vous a peut-être permis de constater que quatre logements plus un autre au sous-sol formaient un immeuble de cinq logements. Comment ont-ils pu obtenir un prêt assuré de propriétaire occupant avec un rapport prêt-valeur de 90 % ? Voici l'explication.

« En fait, quand on a acheté l'immeuble, il était vendu comme un quatre logements, et les propriétaires se servaient du sous-sol pour leurs usages personnels (faire leur vin ! ), indique Amélie. Nous avons profité du fait que deux des appartements ont été libérés dans la vente par le proprio occupant pour camper dans ceux-ci pendant les premiers mois et aménager le sous-sol. »

Deux fois proprio occupant ?

Compliquons la situation. Amélie et Olivier, maintenant propriétaires occupants d'un immeuble de plusieurs logements, songent à acquérir un nouvel immeuble locatif.

Si nécessaire, le couple se dit prêt à déménager dans un des logements du futur immeuble, de manière à réduire cette fois encore la mise de fonds grâce à un prêt assuré par la SCHL.

Mais peuvent-ils détenir deux prêts assurés à titre de propriétaires occupants ?

C'est possible, mais seulement dans la mesure où la deuxième propriété est considérée comme résidence secondaire. Selon les règles de la SCHL, le second immeuble ne devra compter qu'un seul logement et devra être occupé à un moment quelconque de l'année par les propriétaires ou par un membre de leur famille à qui ils ne demanderont pas de loyer. Le rapport prêt-valeur peut alors s'élever à 95 %, pour une mise de fonds minimale de 5 %.

Notre couple ne pourra donc pas acheter un second immeuble locatif avec un prêt de propriétaire occupant assuré par la SCHL.

Il existe néanmoins des programmes d'assurance prêt hypothécaire, sans égard au fait que le propriétaire soit occupant ou non. Curieusement, « les règles pour un immeuble de cinq logements sont différentes de celles pour les logements locatifs d'un à quatre logements (dont aucun n'est occupé par le propriétaire) », nous informe la SCHL par courriel.

Ces deux catégories font l'objet de deux programmes différents. Si Amélie et Olivier achètent un immeuble de quatre logements ou moins, il sera assuré avec le programme pour immeuble locatif, dont le rapport prêt-valeur est plafonné à 80 %. Mais un immeuble de cinq logements ou plus sera plutôt assuré avec le programme pour immeuble collectif. Avec celui-ci, la mise de fonds peut être réduite à 15 % de la valeur du prêt.

Achat avec les parents

Amélie et Olivier songent à acheter un quadruplex en parts égales avec les parents de ce dernier. Il y aurait donc quatre copropriétaires. Si seuls les parents d'Olivier habitent l'immeuble, la transaction pourrait-elle quand même faire l'objet d'un prêt pour propriétaire occupant, avec une mise de fonds de 10 % ?

« Pour être considéré proprio occupant, un des logements de l'immeuble doit être occupé, à un moment donné durant l'année, par un des emprunteurs ou par un membre de sa famille qui ne paye pas de loyer, nous répond la SCHL. Il n'est donc pas nécessaire que le jeune couple habite l'immeuble. »