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Acheter ou louer un condo pour la retraite?

Pour bien du monde, l'achat d'un condo représente... (Photo Bloomberg)

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Pour bien du monde, l'achat d'un condo représente un investissement alors que la location d'un logement est perçue comme une dépense. C'est une croyance populaire tenace mais fausse, souligne le planificateur financier Martin-Charles Plouffe, de la Financière Banque Nationale.

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C'est une question que bien des gens se posent lorsque les enfants sont sur le point de quitter le nid familial: devrais-je vendre ma maison pour habiter dans une espace plus petit? Gisèle, 53 ans, de Laval, ne se la pose même plus. Pour elle, c'est tout décidé. Elle vient de mettre en vente sa propriété et, dès que ce sera conclu, elle ira vivre en appartement avec son ado de 17 ans.

«Devrais-je acheter un condo ou louer un appartement?» se demande toutefois Gisèle, pas certaine du meilleur choix à prendre. D'autant plus qu'elle aimerait bien prendre sa retraite à 63 ans, soit dans une dizaine d'années. Elle se questionne donc si sa décision d'acheter ou de louer aura des conséquences sur ses vieux jours.

«Je ne sais pas du tout quoi faire, aidez-moi svp», écrit Gisèle.

Pour bien du monde, l'achat d'un condo représente un investissement alors que la location d'un logement est perçue comme une dépense. C'est une croyance populaire tenace mais fausse, souligne le planificateur financier Martin-Charles Plouffe, de la Financière Banque Nationale.

«Si l'achat d'un condo était un investissement pur, il faudrait donc acheter le plus gros condo possible et ne pas s'en faire avec les coûts!» dit-il avec une pointe d'ironie. Il soutient que la location d'un logement ou l'achat du condo ont tous les deux des coûts. Il faut donc les comparer avant de décider.

Comparer les coûts

Le coût de la location est facile à déterminer, c'est le montant du loyer. Le coût d'achat du condo correspond aux frais de condo, auxquels on ajoute taxes municipales et scolaires, frais d'entretien, la portion intérêt des paiements hypothécaires, et le coût de renonciation (rendement non réalisé sur le capital qui «dort»), plus la dépréciation future du condo ou moins l'appréciation future du condo; s'il y a appréciation du condo, celle-ci viendra diminuer le coût de cette option. En revanche, s'il y a dépréciation du condo, celle-ci viendra augmenter le coût de cette option.

Dans le cas de Gisèle, si elle vend sa maison à 305 000$ comme prévu, il lui restera net 166 000$ après le remboursement de son hypothèque et des frais. Elle pourrait se servir de cette somme pour acheter son condo comptant, mais le planificateur lui suggère d'en conserver une partie pour l'épargne - nous verrons plus loin pourquoi - et de n'utiliser que 62 000$ comme mise de fond.

Comme elle vise un condo à 174 000$, elle devra donc assumer une nouvelle hypothèque d'environ 112 000$. Avec ces nouvelles données, le flux monétaire mensuel pour acheter le condo sera de 1 071$ (5 ans à 3,75%). Comparé au flux mensuel nécessaire pour louer un logement comparable ($1,200 par mois), c'est donc une bonne affaire d'acheter et ce, même en tenant compte de la portion capital des paiements hypothécaires.

Martin-Charles Plouffe prévient toutefois Gisèle de bien comprendre certains points avant de décider: les taux hypothécaires sont historiquement très bas et ces derniers peuvent remonter; les frais de condos, taxes et assurances peuvent également augmenter. Il y a aussi un coût de renonciation (revenu de placement non-réalisé sur 62 000$) à tenir compte. En ce moment, ce coût de renonciation est très bas car les taux d'intérêt et de rendement sur les placements financiers sont bas. De l'autre côté de la médaille, le coût de location d'un logement comparable peuvent également augmenter.

Le vrai problème: la retraite

Alors, elle achète ce condo? Oui...mais ça ne réglera pas son problème de retraite. Car le vrai problème de Gisèle, il est là: à 53 ans, elle n'épargne pas et n'a pas de fonds de retraite de son employeur. Qu'elle achète un condo ou loue un appartement, elle ne pourra pas prendre sa retraite à 63 ans, selon les calculs du spécialiste.

«C'est un cas pour démontrer que bien des gens sous-estiment l'effort et le capital nécessaires pour pouvoir prendre leur retraite à l'âge voulu», dit-il.

Peut-elle se rattraper? Oui, mais pas complètement. Pour aider Gisèle, le planificateur lui suggère un rattrapage accéléré. C'est pourquoi, une partie du montant dégagé de la vente de sa maison servira à contribuer à ses REER: elle en a pour 94 479$ en droits de cotisation non-utilisés. De ce montant, il recommande qu'elle en déduise 20 000$ par année; avec le retour d'impôt - environ 9 000$ par an - elle devra réinvestir cette somme dans ses REER. Cela équivaut à peu près à son droit de cotisation annuel (elle gagne 55 000$ par an X 18% = 9 900$).

Cette stratégie lui permettra d'utiliser graduellement (pendant dix ans environ) ses droit non-utilisés. Après, elle devra continuer à cotiser à son REER pour un montant de 9 900$. Si son budget est trop serré, elle pourrait contribuer 5 000$ et emprunter à court terme la différence (4 900$)en février et rembourser trois mois plus tard avec son retour d'impôt.

Le résultat net? Malgré ce remède de cheval, il est acquis que Gisèle ne pourra pas prendre sa retraire à 63 ans. À 68 ans? Possible, à condition qu'elle ne réduise son train de vie à 55% de celui d'aujourd'hui car il reste un manque à gagner de 265 000$ dans son capital-retraite pour y parvenir. Non, l'échéancier de retraite le plus probable pour Gisèle est dans 17 ans, en 2028. Elle aura alors 70 ans. C'est quand même jeune quand on y pense...

LA SITUATION

Gisèle, 53 ans, veut vendre sa maison pour habiter dans un espace plus petit. Elle se demande si elle devrait acheter ou louer un condo et su cette decision aura un impact sur sa retraite qu'elle envisage à 63

LES DONNÉES

Actifs

Maison actuelle 305 000$

REER

7 900$

Droit de REER non-utilisé: 94 479$

Passifs

hypothèque actuelle: 118 500$

Revenus

Salaire: 55 000$ an

Pension alimentaire: 289$ par mois; se termine dans moins d'un an

LA RECOMMANDATION

Oui, Gisèle peut s'acheter un condo. mais ça ne règlera pas son problème de la retraite. Elle devra suivre un plan accéléré pour rattraper son manque d'épargne.

«Un cas classique qui démontre que bien des gens sous-estiment l'effort et le capital nécessaires pour pouvoir prendre leur retraite à l'âge voulu».

- Martin-Charles Plouffe, planificateur financier, Financière Banque Nationale.




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