Tout semble bien aller. Julie et Sébastien sont au début de la trentaine, ont deux jeunes enfants, touchent de bons salaires.

Leur revenu familial approche 118 000$. Depuis 2003, ils sont propriétaires d'un quadruplex, dont ils ont occupé un logement pendant trois ans.

En 2006, au moment de l'arrivée de leur premier enfant, ils ont acheté une maison unifamiliale sur la Rive-Sud.

Pour cet achat, ils ont contracté une hypothèque de 130 000$, plus une seconde hypothèque de 70 000$ sur leur immeuble locatif.

Ils doivent y investir 80 000$ en rénovation. Mais ils ne veulent pas négliger les REEE de leurs enfants, et ils songent également à remplumer leurs REER.

«Nous avons besoin d'équilibrer le tout, exprime Sébastien. Qu'en pensez-vous? Nous avons travaillé très fort jusqu'à présent, mais là je crois que nous avons besoin d'aide pour continuer.»

La bonne trajectoire

Pour Hélène Bronsard, vice-présidente chez Raymond Chabot gestion privée, cette analyse est en fait un exercice éducatif – une simple correction de trajectoire. «Ils savent qu'ils sont en bonne situation, observe-t-elle. La question est de savoir comment et où continuer.»

La planificatrice financière a commencé par faire un peu de ménage dans les chiffres du couple. «J'ai retravaillé le bilan et le coût de vie pour remettre les choses à la bonne place», décrit-elle.

Premier constat, les soldes hypothécaires des deux propriétés totalisent 336 000$. Le remboursement du capital et des intérêts accapare chaque année 31 870$.

Cependant, les intérêts payés pour l'immeuble locatif sont déductibles d'impôt, à l'encontre de ceux de la résidence principale. «Il serait plus avantageux d'accélérer le paiement de la résidence principale et compenser en allongeant l'amortissement du quadruplex afin de maintenir des versements dans le même ordre de grandeur qu'actuellement», avise Mme Bronsard.

Aux frais d'intérêt s'ajoutent les dépenses que suscitent ces immeubles – impôts fonciers, électricité, entretien, communications, etc. –, pour un coût annuel total de 54 700$.

Le quadruplex procure des revenus de location de 31 380$ par année. La différence de 23 300$ représente le coût de logement du ménage.

La planificatrice a fait le même exercice avec l'ensemble des revenus du couple, desquels elle soustrait les déductions à la source et les dépenses déductibles. Leur revenu disponible se chiffre à 75 617$.

Cet exercice permet de comparer les coûts de logement au budget du couple: Sébastien et Julie y consacrent 31% de leur revenu disponible. «C'est parfait, commente Hélène Bronsard. Pour demeurer confortable, le coût du logement doit être au maximum autour de 30% du revenu net.»

Le coût de vie du couple avoisine 67 000$, a calculé notre spécialiste. Dans un budget bien géré, les experts recommandent de prévoir un fonds d'urgence équivalent à un minimum de trois mois de coût de vie. Dans le cas de notre couple, ce fonds devrait donc contenir 16 750$.

Or, notre conseillère a constaté que notre couple dégage un surplus annuel de 8500$, soit quelque 700$ par mois, qui leur a permis d'accumuler une épargne hors REER de 40 500$.

Cette épargne mensuelle «leur donne une marge de manoeuvre confortable en cas de hausse des taux d'intérêts lors du renouvellement des échéances, ou encore de prévention en cas de vacance de loyers, ou encore pour effectuer les travaux de rénovation», souligne Hélène Bronsard. Selon le rythme auquel ils seront engagés, ces travaux de rénovation pourraient être partiellement financés par un emprunt. Mais prudence: malgré ce poids supplémentaire, le coût de logement devrait être maintenu aux environs de 30% du revenu disponible, quitte à étirer l'amortissement des emprunts. Autre précaution, la planificatrice fixe le ratio des dettes totales sur le revenu net à un plafond de 37%.

Le couple débourse actuellement 12 000$ par année en frais de garderie non subventionnée. Une partie de ces frais est déductible d'impôt. Peut-être obtiendront-ils des places en garderie à 7$ par jour. Chose certaine, ces frais diminueront notablement quand les enfants entreront à l'école primaire. Dans un cas comme dans l'autre, Hélène Bronsard conseille de conserver au budget la même enveloppe de 12 000$. Les paiements de garderie seront substitués au fil des ans par les contributions aux REEE, les sports et loisirs des enfants, les frais de scolarité.

À quoi consacrer les épargnes qui seront encore dégagées? Hélène Bronsard suggère l'ordre de priorité suivant: CELI, REER, REEE, épargne personnelle. Des objectifs doivent être précisés pour chaque catégorie. «Il en découlera une politique de placement appropriée et fiscalement efficace», indique-t-elle.

Dernier conseil: les deux parents, conjoints de fait, devraient s'empresser de faire un testament.

Sinon, tout va bien.

@DD 1_LE PROBLEME:LA QUESTION

@DD 2_Texte PROBLEME:Julie et Sébastien sont jeunes et disciplinés. Mais ils craignent de courir trop de lièvres budgétaires à la fois: rénovations, REER, REEE...

@DD 3_Citation client:«Nous avons besoin d'équilibrer le tout.» – Sébastien

@DD 4_Sous-titre:LES PARAMÈTRES

@DD 2_Texte chiffre:Julie 32 ans

Revenus: 44 000$

Sébastien, 33 ans

Revenus: 73 000$

@DD 2_Texte chiffre:REER du couple: 68 000$

Fonds de roulement et CELI: 40 500$

Placements: 19 900$

@DD 2_Texte chiffre:Résidence principale: valeur de 280 000$

Quadruplex: valeur de 400 000$

Soldes hypothécaires: 336 000$

@DD 4_Sous-titre:LA RÉPONSE

@DD 2_Texte chiffre:Julie et Sébastien peuvent utiliser une partie du fonds d'urgence pour lancer leurs rénovations, dans la mesure où ils conservent l'équivalent de trois mois de dépenses en réserve. Les REEE s'installeront à mesure que les frais de garderie diminueront.