Tous deux retraités, Richard et Suzanne ont investi depuis 20 ans dans la brique et le mortier, comme le veut l'expression. Ils se demandent justement s'ils ne devront pas en retirer quelques briques pour financer leur retraite. Mais ils ne veulent pas ébranler en même temps les fondations de leur édifice financier.
Outre leur résidence principale, ils possèdent une maison unifamiliale, un quadruplex et un condo, dont les valeurs se somment à 700 000 $. Les soldes hypothécaires totalisent 258 000 $.
Richard, âgé de 62 ans, touche une rente de retraite de 33 800 $ de son employeur. Suzanne a 60 ans et reçoit du sien 6600 $ par année. Elle table surtout sur son REER de 155 000 $.
« Nous aimerions dépenser environ 25 000 $ par année en plus de nos deux revenus de retraite, explique Suzanne. Ce montant servirait aux voyages, loisirs et rénovations diverses. À ce rythme, combien faudra-t-il d'années pour épuiser notre capital ? Nous aimerions aussi laisser un héritage à nos trois enfants. »
Ils espèrent conserver leurs immeubles jusqu'à ce que Richard atteigne au moins 65 ans. « Richard apprécie beaucoup s'occuper de l'administration et de l'entretien des logements », indique sa conjointe. Mais ils devraient entre-temps se résoudre à puiser largement dans leurs REER.
« Est-ce réaliste ? »
Quand vendre ?
Richard et Suzanne touchent ensemble 40 400 $ en rentes de leurs employeurs et 8200 $ en rentes de la RRQ, soit un total de 48 600 $. S'y ajoutent 36 200 $ en revenus de location.
Cependant, observe la planificatrice financière Pearl Guertin, de Banque Nationale Financière, « les revenus de location servent principalement à rembourser les emprunts hypothécaires et n'ont donc pas d'impact positif sur le revenu disponible pour financer leur coût de vie ». Puisque le couple possède très peu de placements non enregistrés, ils doivent puiser dans les 245 000 $ de leurs REER pour maintenir leur train de vie.
Ils estiment dépenser 72 000 $ par année. Ils prévoient en outre employer 5000 $ à la rénovation de leur résidence principale, donner un coup de pouce de 10 000 $ à leur fille pour l'achat de sa première propriété, et consacrer 12 000 $ à un voyage planifié de longue date.
« Que peuvent-ils faire pour avoir suffisamment de liquidités pour financer leurs projets et maintenir leur coût de vie, qui devra être indexé annuellement à l'inflation ? » s'enquiert notre planificatrice. Pour y répondre, elle utilise les Normes d'hypothèses de projection de l'Institut de planification financière : un taux d'inflation de 2,2 %, un horizon de vie de 91 ans pour Richard et de 94 ans pour Suzanne, et un rendement de 4,7 % sur leurs placements, en accord avec leur tolérance au risque.
Ses calculs montrent qu'à ce rythme, leurs épargnes seront épuisées en 2014. Les hypothèques de leurs propriétés locatives ne seront alors pas encore acquittées, et les revenus de location serviront toujours à les rembourser.
« Ils devront donc soit renégocier les conditions de leurs contrats hypothécaires et diminuer les remboursements, soit, comme ils l'avaient déjà envisagé, vendre une de leur propriétés », commente Pearl Guertin.
Elle retient la seconde avenue. Le couple pourrait vendre une des propriétés rapidement, mais puisqu'il souhaite les conserver le plus longtemps possible, notre planificatrice repousse une première vente à 2014.
La vente du condo leur rapporterait alors 107 000 $, une fois l'hypothèque remboursée. Ils devraient toutefois déclarer tous deux un gain en capital de 15 000 $.
Le capital restant leur permettra de tenir pendant au moins cinq ans, le temps d'acquitter le solde hypothécaire résiduel de 45 000 $ des deux autres propriétés. Tout ira alors pour le mieux. Les revenus de location les aideront ensuite à conserver leur train de dépenses jusqu'à 95 ans, moment où leur capital sera pratiquement épuisé. Mais leurs enfants hériteront de leurs propriétés.
« En réalité, indique Pearl Guertin, ils vendront probablement le bungalow pour ne conserver que le quadruplex. »
Ils auront le luxe du choix.
LES DONNÉES
Depuis 20 ans, Richard et Suzanne, maintenant retraités, ont acheté trois propriétés locatives, qui forment la plus grande part de leur pécule de retraite. Leurs rentes ne suffisent pas à payer leurs dépenses de retraite. Mais ils espèrent conserver leurs immeubles...
Richard, 62 ans
Rente d'employeur : 33 800 $
Rente de la RRQ : 7100 $
REER : 78 000 $
Suzanne, 60 ans
Rente d'employeur : 6600 $
Rente de la RRQ : 1100 $
REER : 167 000 $
Propriétés locatives
Quadruplex, valeur de 430 000 $, solde de 130 000 $
Bungalow, valeur de 140 000 $, solde de 51 000 $
Condo, valeur de 130 000 $, solde de 77 000 $
Revenus de location : 36 200 $
LE CONSEIL
En vendant une première propriété en 2014, ils videront leurs REER rapidement, mais ils pourront ensuite maintenir leur train de vie – et leurs autres propriétés – jusqu'au décès.
« Il serait plus avantageux de vendre leur propriété plus tôt, car ils sont surpondérés en immobilier. »
Pearl Guertin, planificatrice financière, Banque Nationale financière. Cette analyse a été réalisée avec l'équipe de Gestion de patrimoine.