«Parfois je désespère, d'autres fois je m'encourage. J'ai donc décidé de demander votre avis: pourrais-je passer de la réalité au rêve?»

Suzanne voudrait vivre dans une maison au bord d'un lac. «J'en rêve depuis que j'ai 8 ans - patiente, la dame, non?»

Pourquoi un âge si précis? «Je viens de la campagne et c'est l'âge où je suis arrivée à Montréal», explique-t-elle.

Âgée de 57 ans, elle prévoit prendre sa retraite à l'automne. Elle rejoindra son conjoint Claude qui, à 59 ans, est déjà retraité depuis deux ans.

Suzanne comptera sur une rente de retraite de 22 000$ par année et sur un REER de 280 000$.

Mais son rêve s'appuie surtout sur le duplex d'une valeur approximative de 485 000$ dont elle est propriétaire. L'hypothèque a été acquittée ce printemps.

Avec le fruit de la vente, elle espère s'acheter une propriété de 300 000$. Mais elle perdrait du coup les loyers, qui totalisent 14 400$. Ce sera une perte financière mais certainement pas affective. «Ne plus avoir de locataires fait aussi partie de mon rêve», confie-t-elle.

Un rêve réalisable?

Coût de logement actuel

François Gagnon, planificateur financier à Laval, a d'abord calculé combien il en coûtait à Suzanne pour se loger, question d'établir une base de comparaison.

Le logement du duplex lui procure des revenus de 14 400$. Pour cette partie de l'immeuble, les dépenses totalisent 6450$ - impôts fonciers, entretien, assurances, frais de gestion. Les revenus nets de dépenses s'établissent donc à 7950$. Soustrayons l'impôt: il reste 4895$.

Pour sa partie de la propriété, Suzanne dépense 7925$. Si on en déduit les revenus nets de location, elle débourse donc 3030$ par année pour se loger.

Le coût de vie de Suzanne s'élève à 42 000$ par année. «J'ai calculé qu'en conservant son duplex et son niveau de vie actuel, Suzanne pourrait profiter d'une retraite sans soucis financiers», indique le planificateur. Une bonne chose de réglée.

Coût de logement rural

Deuxième exercice: combien Suzanne devrait-elle débourser pour vivre dans sa future propriété de campagne? Selon les calculs de François Gagnon, les impôts fonciers, les assurances, le système de sécurité, l'entretien et le chauffage atteindraient 11 400$. La vie rurale lui coûterait donc 8000$ de plus que son équivalent urbain, soit quelque 50 000$ par année.

Mais la vente de son duplex lui laisserait quand même un certain capital. C'est l'objet du troisième calcul de notre planificateur. Le duplex vaut approximativement 485 000$. En supposant une commission de 5%, la vente lui laisserait 460 750$. La propriété avait été achetée 165 000$. Le gain en capital s'établit donc à 295 750$. François Gagnon en attribue la moitié à la partie occupée par Suzanne, laquelle, à titre de résidence principale, est exemptée de l'impôt sur le capital.

L'autre moitié, soit 147 875$, relève de la partie locative de la propriété et est assujettie à l'impôt. La règle fiscale veut que la moitié d'un gain en capital soit imposable. Sur ces 74 000$, en supposant un taux marginal d'imposition de 43%, Suzanne devra donc verser 31 800$ au fisc.

Résumons le calcul du planificateur (ne perdez pas le fil): en considérant l'achat d'une propriété de 300 000$ et des frais de déménagement de 9000$, la vente du duplex laisserait 120 000$ dans les poches de Suzanne.

Cette somme s'ajouterait aux 280 000$ qu'elle détient déjà en REER. «Comme Suzanne a une certaine aversion pour le risque, j'ai supposé que son portefeuille serait composé à 75% d'obligations et à 25% de titres de croissance, décrit le planificateur. Le rendement espéré est d'environ 5%, soit 2% de plus que le taux d'inflation présumé de 3%.»

Il a mis dans la machine le coût de vie de 50 000$. Résultat: «Selon mes calculs, le capital actuel serait suffisant pour payer à Suzanne la retraite qu'elle souhaite.»

Suzanne aura 58 ans cet automne. Après un demi-siècle d'attente, elle pourra réaliser son rêve. «Je suis d'une très grande ténacité», assure-t-elle. On le croit sans peine.

Les chiffres

Suzanne, 57 ans

Revenu: 76 000$

Rente de retraite prévue à 58 ans: 22 000$

REER: 280 000$

Propriété: duplex de 485 000$

Revenus de location: 14 400$ (avant dépenses et impôts)

Aucune dette

«Il n'est pas important qu'il reste beaucoup d'argent à son décès parce qu'elle n'a pas d'enfant et n'a pas d'héritage à laisser.»

- François Gagnon, planificateur financier à Laval

Écrivez-nous!

Vous aimeriez qu'un planificateur financier examine votre situation? Investissement, immobilier, retraite, héritage, impôt, crédit, budget... Quelle que soit la nature de vos questions, écrivez-nous! Les dossiers retenus seront analysés par un spécialiste, dans le cadre de la chronique «Sous la loupe».

Voici notre adresse : À vos affaires, 7, rue Saint-Jacques, Montréal (Québec) H2Y 1K9 ou notre courriel : avosaffaires@lapresseaffaires.com