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Dilemme hypothécaire

François Morency...

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François Morency

Marc Tison
La Presse

L'hypothèque de Julien et Anne échoit à la fin de juin. Le solde en sera alors de 80 000$. Le couple détient, dans des placements non enregistrés, les liquidités nécessaires pour rembourser ce prêt.

«Selon notre conseiller financier, il est préférable de renouveler une hypothèque sur cinq ans plutôt que de sortir 80 000$ de nos investissements pour la rembourser», indique Julien. Pour le vérifier, il a fait lui-même quelques calculs.

 

Dans un premier scénario, Julien renouvellerait son hypothèque chez son prêteur actuel, pour un nouveau terme de cinq ans au taux moyen de 5%. Pendant cette période, ses placements de 80 000$ produiraient un rendement de 15 600$. Après cinq ans, ses calculs montrent qu'il ferait «un gain de 33 200$».

Dans un deuxième scénario, il contracterait chez un concurrent une hypothèque au taux de 3,9%, qui lui laisserait un gain de 41 200$.

Dans un dernier scénario, il retirerait ces 80 000$ et rembourserait son hypothèque. L'épargne de la mensualité de 633$ par mois lui procurerait après cinq ans un capital de 38 000$. Julien en soustrairait le rendement de 15 600$ que ses investissements auraient produit autrement, et obtiendrait un gain net de 22 400$.

«Où est l'erreur?» demande-t-il.

L'erreur est humaine

En fait, il y a plusieurs erreurs. Dans un dédale arithmétique dont nous vous faisons grâce, Julien a (notamment) mal intégré le rendement de 15 600$, le remboursement du capital, le coût en intérêt de ses investissements...

«Le cas n'était pas uniquement le renouvellement d'une hypothèque ou son remboursement, mais l'interruption d'un prêt-levier pour investissement», relève encore le planificateur financier François Morency, président d'Aviso Les conseillers financiers. «Cela change tous les calculs du lecteur lorsque nous incluons la fiscalité du prêt-levier.»

En effet, les intérêts, puisqu'ils ont été engagés pour des investissements, sont ici déductibles d'impôt, dans certaines limites et conditions.

De nouveaux calculs

François Morency a repris le calcul du coût en intérêt de la marge hypothécaire de 80 000$ à 5%. Après cinq ans, Julien aura payé 17 415$ en intérêts. Mais ces intérêts déductibles lui feront économiser 6687$ sur sa facture d'impôt, en supposant un taux marginal d'imposition de 38,4%. Le coût après impôt est donc de 10 727$.

Pendant ce temps, ses investissements de 80 000$, avec un rendement de 5%, auront produit un profit de 22 000$, soit 17 858$ après impôt. Une fois qu'on en déduit le coût en intérêt, ce scénario procure un gain net de 7131$.

S'il avait utilisé ces 80 000$ pour rembourser son hypothèque, les mensualités de 633$ épargnées chaque mois procureraient en cinq ans, avec un même rendement de 5%, un profit après impôt de 4078$ - soit 3000$ de moins que le scénario précédent.

Et encore, ces calculs ont été effectués avec un taux hypothécaire de 5%. Il est possible d'obtenir mieux. «Pour les prochains 12 à 24 mois, une hypothèque à taux variable peut être une décision rentable, selon la capacité du client à supporter des fluctuations, observe François Morency. Dans le contexte actuel, il peut être très rentable de renégocier une hypothèque qui n'est pas encore à maturité et de payer la pénalité.»

Autre argument, il vaut mieux ne pas encaisser les placements au plus bas du marché, et plutôt leur donner la chance de reprendre du poil de la bête. «Si Julien rembourse son prêt-levier, il encourra une perte de 20% sur ses placements, alors que le marché est en train de récupérer.»

Un dernier facteur milite en faveur du maintien de l'hypothèque. Julien est déjà à la retraite. Anne veut le rejoindre en juin 2010. De santé précaire, elle est en rémission après deux cancers. «Dans le passé, nous avons conservé l'hypothèque surtout à cause des couvertures d'assurance vie et maladie pour mon épouse, explique Julien. Elle n'était pas assurable autrement.»

L'hypothèque permettrait donc, en cas de malheur, de «fournir les liquidités pour la poursuite des études de leur jeune fille de 16 ans», confirme notre planificateur. La prime pourrait même être déductible d'impôt elle aussi, s'il s'agit d'une obligation imposée par le prêteur.

LES DONNÉES

Julien est retraité

Anne: revenu de 80 000$

Prêt hypothécaire: 80 000$

Motif de l'hypothèque: prêt-levier pour investissement

Placements hors REER: 130 000$

«Il est beaucoup plus rentable de conserver ses placements et de leur laisser une chance de récupérer.»

François Morency, planificateur financier, président, Aviso, les conseillers financiers

 

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