Le marché immobilier ralentit, dans la région de Montréal. Et les acheteurs qui ont signé une promesse d'achat sans se ménager de porte de sortie sont coincés et doivent vendre leur propre maison coûte que coûte.

Prenez l'exemple de Louise... Au début de juillet, elle visite un projet de plus de 200 appartements en copropriété de la couronne Nord. Séduite, elle donne un dépôt de 1000$ pour acheter un appartement de 188 900$, dont la date d'occupation est prévue le 15 octobre.

 

Elle s'engage à verser 2000$ additionnels à la vente de son propre appartement, dans un contrat préliminaire que lui fait signer le vendeur (il s'agit d'un document standard de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec, l'APCHQ).

Louise met à vendre son condo de Laval. «J'ai pris la meilleure agente. Je n'ai refusé aucune visite», jure-t-elle. Trois mois et demi plus tard, rien! Pas une offre.

Au début de l'automne, Louise demande au promoteur d'annuler sa transaction; il accepte de remettre l'unité de Louise sur le marché mais refuse de lui rendre son dépôt de 1000$ avant d'avoir trouvé un autre acheteur.

Mais cela risque de prendre du temps. Car là aussi, la demande a faibli. Dans l'édifice où Louise devait s'installer, seulement deux appartements sur six sont occupés, alors qu'on lui avait dit qu'elle achetait le dernier.

Louise veut récupérer son dépôt tout de suite, car elle estime que son offre était conditionnelle à la vente de sa maison. Sauf que dans son contrat, ce n'est pas si clair. À part la mention «Débours progressifs: vente maison: 2000$», griffonnée par le vendeur, aucune des 39 clauses du document de plusieurs pages ne précise que son offre est conditionnelle.

«Si c'est le même type de contrat que tout le monde signe, est-ce que ça veut dire que tout le monde est pris dans le même piège?» s'interroge Louise. Eh bien, oui!

C'est à l'acheteur d'une maison, neuve ou existante, d'inclure dans sa promesse d'achat des clauses qui le protégeront si les conditions changent, dit le notaire Jean Valiquette. Et s'il n'y a pas de place sur le contrat, ajoutez des annexes!

De un, l'offre doit être conditionnelle à la vente de la propriété de l'acheteur. Toutefois, le vendeur peut ajouter une clause prévoyant que l'acheteur laissera tomber cette condition dans les 72 heures si un autre acheteur lui fait une offre. Le premier acheteur devra alors décider s'il prend le risque de vendre à perte ou s'il laisse tomber son offre.

De deux, l'offre doit être conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire, en précisant un taux d'intérêt maximal (sinon, le vendeur peut forcer l'acheteur à accepter un taux exorbitant). Le financement n'est jamais acquis, même pour ceux qui ont une hypothèque pré approuvée. La banque peut refuser le prêt (en cas de perte d'emploi, à la suite de l'évaluation de la maison, etc.).

Et de trois, l'offre doit être conditionnelle à l'inspection par un expert «à l'entière satisfaction de l'acheteur». Attention: certains vendeurs préféreront une formulation plus restrictive, parlant plutôt de «facteurs susceptibles de diminuer la valeur de la maison de façon significative».

Sans ces trois clauses, un acheteur peut se retrouver dans le pétrin, prévient Me Valiquette. «Les gens pensent qu'une offre d'achat, ce n'est pas grave. C'est un mythe», dit le notaire. On s'engage à acheter la maison. À la rigueur, le passage chez le notaire n'est qu'une formalité.

Quand l'acheteur ne respecte pas sa promesse, il arrive que le vendeur recoure aux tribunaux pour forcer la transaction, indique Ronald Ouimet, directeur du service de l'inspection et de la conciliation à l'APCHQ.

Parfois, le promoteur conserve le dépôt (facilement 10 000$) en dédommagement, comme le prévoit justement le contrat type de l'APCHQ. Mais souvent, le promoteur remet le dépôt sans se faire tirer l'oreille.

Comme l'offre de Louise semblait conditionnelle, «je dirais qu'il n'y a pas de raison que l'entreprise retienne son dépôt», avance M. Ouimet. À elle de négocier pour obtenir le remboursement... mais aussi une quittance qui la libérera de son engagement.

 

La situation

Une promesse d'achat d'un appartement neuf de 189 000$.

Le hic

L'acheteuse est coincée car elle est incapable de vendre son propre appartement.

«Le promoteur refuse de me rendre mon dépôt de 1000$ tant qu'il n'a pas un autre acheteur.» - Louise

Au bout du compte

Quand on fait une promesse d'achat, on ne peut revenir en arrière, sauf si l'offre est conditionnelle. Dans le cas de Louise, la clause n'est pas très claire. La dame préfère négocier elle-même avec le promoteur.

 

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