C’est en apparence un long jugement un peu anodin dans une cause opposant le propriétaire d’un immeuble de Notre-Dame-de-Grâce à son locataire, un gymnase. Mais pour certains détaillants incapables de réduire leur loyer malgré une fermeture imposée par la COVID-19, c’est une lueur d’espoir.

Jean-François Codère Jean-François Codère
La Presse

Le Conseil québécois du commerce de détail (CQCD) a fait circuler au cours des derniers jours, parmi ses membres, une copie d’un jugement rendu le 16 juillet dernier. Le litige opposait Hengyun International Investment Commerce Inc., propriétaire d’un immeuble situé sur le boulevard Cavendish, dans l’arrondissement de Notre-Dame-de-Grâce, à une société à numéro exploitant le NDG Fitness Center, un gymnase.

Le juge Peter Kalichman, de la Cour supérieure, tout en réglant des années de disputes portant sur plusieurs points, y détermine que le locataire n’avait pas à payer la totalité de son loyer pour les mois de mars à juin, durant lesquels il ne pouvait rester ouvert à cause de la COVID-19.

Pour certains détaillants confrontés à des propriétaires qui ont adopté la ligne dure et exigent le versement de la totalité des loyers, sans possibilité de compromis, il s’agit d’un outil intéressant, estime le directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Stéphane Drouin.

« Ça leur donne, dans leur poche, un certain pouvoir qu’ils n’avaient pas jusqu’à présent, pense-t-il. Ça démontre un argumentaire selon lequel la période de fermeture, ils n’ont pas à payer pour ça.

Les détaillants ne veulent pas nécessairement rien payer non plus, la plupart veulent des ententes de bonne foi. Mais certains propriétaires ont adopté la ligne dure, et ça redonne un certain pouvoir face à eux.

Stéphane Drouin, Conseil québécois du commerce de détail

Le jugement n’est pas nécessairement applicable tel quel à toutes les situations, puisqu’il s’appuie autant sur les termes du contrat liant les deux parties que sur le Code civil.

Le locataire faisait valoir que le décret du gouvernement du Québec ordonnant la fermeture des gymnases, entre autres, constituait un cas de « force majeure » l’ayant empêché de générer des revenus, et qu’il devrait par conséquent être dispensé de payer son loyer.

Cas de « force majeure »

Le juge en vient à la même conclusion, mais avec un raisonnement différent. Selon lui, c’est le propriétaire qui a fait l’objet d’un cas de « force majeure ».

« Bien qu’il est vrai que [le locataire] avait toujours accès aux lieux, continuait d’y entreposer ses équipements et profitait, dans une certaine mesure, de services, le bail prévoit que les lieux soient utilisés “seulement pour un gymnase” et cette activité était interdite par le décret, explique le juge, en anglais. Il en résulte que [l’entreprise] n’avait pas l’usage pacifique des lieux durant cette période. »

Puisque le propriétaire était libéré par une force majeure de l’obligation de fournir l’usage pacifique des lieux, il ne pouvait pas « exiger l’exécution de l’obligation corrélative », à savoir le paiement du loyer, poursuit le juge en s’appuyant sur le Code civil.

« Ce n’est pas une décision unilatérale pour dire que les locataires n’ont pas à payer, rappelle M. Drouin. Mais ça emmène certains éléments de jurisprudence pour aider à négocier une entente intéressante. L’objectif n’est pas de se ramasser en Cour, mais d’avoir des éléments pour discuter. »

> Consultez le jugement (en anglais)