Immobilier industriel: Cominar obtient 26 millions pour une bâtisse vide

L’immobilier industriel s’embrase. À preuve, Cominar a obtenu 26 millions pour une bâtisse considérée comme vide, mais stratégiquement située en façade de l’autoroute Métropolitaine, à Pointe-Claire.

Le prix payé dépasse de plus de 14 millions la valeur inscrite au rôle d’évaluation de l’agglomération de Montréal.

Le 25 mars, le promoteur torontois Tribal Partners a acquis le 2400, autoroute Transcanadienne, un bâtiment désuet reposant sur un terrain de presque 900 000 pi². La transaction revient à un prix de 29,23 $ par pied carré de terrain. Le détaillant Ardène avait un bail d’un an à cet endroit.

À titre comparatif, La Presse a répertorié la semaine dernière des transactions de terrains industriels à Saint-Bruno-de-Montarville, sur la Rive-Sud, dont le prix variait de 5 $ à 12,60 $ le pied carré, pour des superficies semblables.

« La dynamique du marché a complètement changé dans la dernière année, voire dans les derniers mois, a soutenu Stéphane Robillard, vice-président chef d’équipe, industriel, chez Jones Lang LaSalle, lors d’un atelier au dernier Sommet immobilier de Montréal. On voit maintenant des ventes à 30 $ ou au-dessus de 30 $ du pied carré dans le West Island, c’est le nouveau standard. » M. Robillard faisait référence à deux transactions à Pointe-Claire sans toutefois les nommer.

« C’est comme avoir un Picasso »

L’expert de l’immobilier industriel Paul-Éric Poitras n’est nullement surpris de voir les rares actifs disponibles s’envoler à gros prix.

« C’est comme avoir un Picasso dans les mains. Tu penses qu’il vaut 10 millions. Tu le mets sur le marché et tu en ramasses 32 millions », dit le directeur général de NAI Terramont Commercial. Son agence a aussi le mandat de vendre un terrain de 170 000 pi² avenue Avro, à Dorval. Le vendeur demande 25 $ le pied carré.

L’inflation dans les loyers industriels s’accélère. Les locataires qui renouvellent leur bail ces jours-ci doivent absorber des hausses de loyer de 30 %, avance Ryan Cymet, vice-président de l’agence CBRE dans une vidéo diffusée sur Vimeo. Le loyer net demandé dépasse les 6 $ le pied carré en moyenne, en hausse de 7,5 % en un an et de 10 % sur deux ans.

Voyez la vidéo de Ryan Cymet.

D’après M. Poitras, la rareté des actifs à vendre pousse les acquéreurs à acheter des bâtisses sur un terrain bien placé pour les démolir et rebâtir. À l’image de ce qu’on voit avec le 2400, autoroute Transcanadienne.

Le ménage se poursuit

Le ménage du portefeuille de Cominar se poursuit. À la fin du dernier exercice financier, Cominar avait désigné pour 189 millions de bâtiments à vendre. Depuis le début de 2019, elle a vendu au moins 14 immeubles pour une valeur de 74,3 millions. Le fonds de placement immobilier (FPI) dévoilera ses résultats du premier trimestre le 6 mai.

La vente de la pyramide du 1201, rue Marie-Victorin, à Saint-Bruno-de-Montarville, est imminente, mais n’est pas encore officialisée, a confirmé Caroline Lacroix, porte-parole de Cominar. La propriété repose sur un terrain de 520 000 pi² et comporte 27 000 pi² de bureaux et 127 000 pi² d’entrepôt. Les baux expirent en 2021.

Objet de fierté pour les Québécois actifs en immobilier, Cominar, première foncière québécoise, a perdu de sa superbe dans les dernières années. Le titre, qui s’est déjà vendu 25 $ l’action en 2012, se vend maintenant sous les 12 $.

Cominar s’est trouvée endettée au moment où les fermetures des magasins Target et Sears sont survenues. Ses revenus nets d’exploitation ont glissé pendant une longue succession de trimestres. Elle a dû faire des coupes dans ses distributions aux porteurs de parts deux fois plutôt qu’une.

Les victimes ont été nombreuses. Le conseil des fiduciaires a montré la porte à Michel Dallaire, fils du fondateur, qui est parti avec une indemnité de 5,4 millions. Il a été remplacé par Sylvain Cossette. Depuis, le président du conseil, Alban D’Amours, a annoncé son départ. René Tremblay, vétéran de l’industrie des centres commerciaux, est pressenti pour lui succéder.

À la direction, Guy Charron, vice-président directeur exploitation, commerce de détail, Todd Bechard, vice-président directeur acquisitions, et Gilles Hamel, vice-président exécutif et chef des opérations financières, sont partis. Heather C. Kirk, CFA, vice-présidente directrice et chef de la direction financière, Marie-Andrée Boutin, vice-présidente directrice, stratégie et exploitation, commerce de détail, et Sandra Lécuyer, vice-présidente, talent et organisation, ont pris leur place.

Certains analystes financiers croient maintenant que le pire est passé. Les fondamentaux s’améliorent à la fois dans l’industriel et dans le bureau. Les centres commerciaux font encore face à des défis, mais les locaux délaissés de Target et de Sears ont commencé à produire des revenus. Le bénéfice d’exploitation net du portefeuille comparable est finalement reparti à la hausse en 2018. La suite le 6 mai.