WeWork : Montréal ne craint pas pour la suite des choses

Les désirs du conseil d’administration et de certains investisseurs de WeWork ont été exaucés. Pressé par ceux-ci, Adam Neumann a finalement quitté, hier, la direction de l’entreprise d’espaces de travail partagés qu’il a fondée en 2010. « Même si notre activité n’a jamais été aussi solide, l’attention portée sur moi ces dernières semaines est devenue une distraction importante et j’ai décidé qu’il était dans l’intérêt supérieur de l’entreprise que je quitte mes fonctions de directeur général », dit-il dans un communiqué. 

Adam Neumann, 40 ans, demeure président du conseil de We Company, la société mère de WeWork. À la direction générale de cette dernière, il sera remplacé par Artie Minson, ancien directeur financier du groupe, et Sebastian Gunningham.

L’entreprise est sous les projecteurs depuis l’annonce du report de son entrée en Bourse, il y a deux semaines. Le scepticisme de plusieurs investisseurs et des marchés sur sa réelle valorisation n’a cessé de croître. Plusieurs analystes estiment qu’elle est plus près de 19 milliards que de 46 milliards US. 

Récemment, des insatisfactions quant à la façon imprévisible de gérer d’Adam Neumann ont aussi émergé. Des investisseurs se sont inquiétés du nombre élevé d’actions à droit de vote spécial détenues par le cofondateur et de ses investissements personnels dans des immeubles louant à WeWork. 

Le groupe japonais Softbank, qui a injecté 11 milliards jusqu’à présent dans l’aventure et qui était prêt à ajouter 1 milliard en vue de l’entrée de l’entreprise à Wall Street a même dit avoir perdu confiance en Adam Neumann. 

« Business as usual » à Montréal 

À Montréal, où WeWork loue des espaces à Place Ville Marie et à l’Avenue, la situation semble au beau fixe. Les ouvertures prochaines d’espaces de travail partagés sous sa signature dans le nouvel édifice Humaniti et au 1010, rue Sainte-Catherine Ouest sont-elles en péril ? « En ce qui nous concerne, c’est business as usual, répond Mathieu Duguay, président et chef de la direction de Cogir (Humaniti). Ce départ semble être une bonne décision afin de protéger la valeur créée et pour qu’un autre type de gestionnaire prenne la relève. Diriger une jeune pousse et une entreprise en Bourse, c’est le jour et la nuit. Il y a une petite tempête, mais je vois la poussière retomber. Les partenaires financiers sont extrêmement forts. » 

Cogir se réjouit de l’entrée souhaitée en Bourse de WeWork. « Ça va amener plus de transparence en ce qui a trait à la gouvernance et à sa capacité financière », dit Mathieu Duguay. 

Environ 65 000 pieds carrés dans l’édifice Humaniti devraient être livrés à WeWork en février 2020. Celle-ci devrait ensuite aménager ses locaux pour une ouverture prévue à l’été. « On est très confiants, car WeWork aménage habituellement très bien ses locaux. Comme on est bien situés, s’il se passe quelque chose avec elle, il y aura des solutions de rechange en termes de location. » 

Prendre WeWork comme locataire peut quand même être risqué, selon certains. « Cette entreprise ne donne pas beaucoup de garanties, le propriétaire de l’édifice loué finance habituellement pour des améliorations locatives et WeWork négocie son bail très bas », énumère Maxime Bouillon, cofondateur et PDG de Spatial, gestionnaire d’espaces de travail flexibles pour des propriétaires d’édifice. 

« Puisque WeWork exige des améliorations locatives aux frais du propriétaire en signant un bail à long terme, on doit s’assurer qu’ils vont mener le bail à terme, sinon ça ne sera pas payant, ajoute Vincent Chiara, président fondateur de Groupe Mach, qui détient des participations dans des tours de bureaux prestigieuses à Montréal (notamment la Tour CIBC et l’Édifice Sun Life). Et comme tu mesures la qualité de ton client en regardant son bilan, lorsque tu constates qu’il n’y a pas d’actifs et que les opérations génèrent des pertes, c’est inquiétant. » 

Vincent Chiara affirme avoir discuté à plusieurs reprises avec des représentants de WeWork cette année, sans toutefois parvenir à une entente. Il croit que le modèle d’affaires peut être fragile à long terme. « Je suis sceptique. Initialement, leur plateforme servait à louer des espaces à de petits locataires. C’était un plan intéressant, car s’ils en perdent quelques-uns, ça n’affecte pas leur chiffre d’affaires. Mais quand ils sont entrés dans le “swing space” pour, par exemple, louer 100 000 pieds carrés à une grande entreprise pour deux ans pour des projets, c’est devenu un jeu dangereux. 

« Lorsque le marché est en feu, ça fonctionne, poursuit Vincent Chiara. Mais lorsque le marché tombe et qu’ils sont pris en même temps avec plusieurs espaces de 100 000 pieds carrés qui se libèrent sans pouvoir les relouer, les choses peuvent se compliquer. »

Une bonne solution pour les entrepreneurs 

Pour l’instant, pour les entrepreneurs, le modèle développé par le géant du cotravail est une bonne solution pour loger bureaux et employés. « Il est flexible, explique Jean Laurin, président et chef de la direction de la firme immobilière Devencore. Les gens avaient sous-estimé l’intérêt pour le modèle flexible. Pourtant, dans le monde, WeWork a été en mesure de croître et de louer. »

WeWork a d’ailleurs un excellent taux d’occupation. « WeWork essaie de négocier des ententes favorables, mais les coûts sont élevés pour le client, note cependant M. Laurin. Cela dit, c’est tout équipé. Pour une entreprise en démarrage, il y a des avantages, car elle ne sait pas de quelle façon elle va grandir. » 

Ivanhoé Cambridge, qui a annoncé en mai dernier qu’elle investirait 1 milliard de dollars dans ARK, une coentreprise avec The We Company, va dans le même sens. Jusqu’à présent, le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec dit avoir investi environ 85 millions de dollars US dans l’acquisition de deux immeubles aux États-Unis et être très satisfait de ces transactions. « Les espaces collaboratifs sont là pour rester, dit Sylvain Fortier, chef de l’investissement et de l’innovation d’Ivanhoé Cambridge, dans un courriel à La Presse. C’est un modèle d’affaires qui a été disruptif pour l’industrie, mais nous voulons mieux le connaître et y participer. C’est pourquoi Ivanhoé Cambridge est fière de ce partenariat stratégique innovant avec ARK. » 

Au bout du compte, ce qui est en cause serait moins un problème de modèle d’affaires que de gouvernance. « Le modèle d’affaires de WeWork est très intéressant, dit Pierre Balloffet, professeur, entrepreneuriat et innovation, à HEC Montréal. C’est la gestion qui est en cause. Certains éléments de gouvernance faisaient défaut. On a donné beaucoup de crédit très facilement à des licornes. Or, les marchés deviennent plus scrupuleux et attentifs par rapport à ces règles de gouvernance. »

— Avec Richard Dufour, La Presse

WeWork en bref

2010 : Fondation de WeWork par Adam Neumann, Miguel McKelvey et Rebekah Neumann 

86 : Nombre de villes dans lesquelles WeWork est présente (en 2018), soit 280 lieux de location dans 32 pays. 

Siège social : New York

Nombre d’employés en 2018 : 9000 

Chiffre d’affaires estimé en 2018 : 1,8 milliard US