Le prochain rôle d'évaluation foncière de l'agglomération de Montréal, qui sera déposé dans les prochaines semaines, n'occasionnera pas de transfert du fardeau fiscal entre les propriétaires de maisons, de condos et de plex. Des augmentations d'environ 20%, en moyenne, sont attendues. Toutefois, des variations significatives existent entre les quartiers centraux et les secteurs situés aux extrémités est et ouest de l'île de Montréal.

André Dubuc LA PRESSE

La firme JLR Recherche immobilière obtient ces résultats après avoir analysé quelque 15 000 transactions conclues entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012, période de référence pour établir les valeurs du prochain rôle foncier.

Il s'agit de la quatrième fois que les experts de la firme JLR donnent à l'avance un aperçu de l'évolution des valeurs du rôle à venir. Le travail avait été accompli en prévision du rôle de 2004-2006, de celui de 2007-2010 et de 2011-2012, avec des résultats probants chaque fois.

Se gardant bien de présumer quoi que ce soit à l'égard du nouveau rôle, Paul Cardinal, directeur, Analyse du marché, à la Fédération des chambres immobilières du Québec observe lui aussi des hausses de valeurs de 20% pour les différentes catégories de propriétés sur l'ensemble de l'île de Montréal, au cours de la même période.

Outils d'atténuation

Le service d'évaluation rendra public prochainement le prochain rôle d'évaluation 2014-2016 qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain. Il est censé refléter les valeurs au 1er juillet 2012. Les variations de valeurs représentent l'évolution du marché du 1er juillet 2009 au 1er juillet 2012, une période de 3 ans.

Le rôle sert à établir le montant des taxes foncières que doivent payer les contribuables. Il correspond au taux de taxation multiplié par la valeur apparaissant au rôle foncier. Une hausse des valeurs ne se traduit pas nécessairement par une hausse des taxes du même ordre.

Pour atténuer l'impact des hausses de valeurs, les villes disposent en effet d'outils, comme l'étalement de la hausse des valeurs dans le temps et la modulation des taux de taxe en fonction de la catégorie d'immeubles.

Qu'est-ce que signifie une hausse des valeurs de 20% pour le commun des propriétaires? Une hausse de la valeur marchande des biens signifie un accroissement de la richesse des ménages propriétaires, du moins sur papier.

Ensuite, comme toutes les catégories augmentent de 20% en moyenne, le fardeau fiscal assumé par chacune des catégories de propriétaires reste inchangé. Autrement dit, les propriétaires de condos ne commenceront pas à payer à la place des propriétaires de plex et vice versa.

Toutefois, les hausses de valeurs varient en fonction des quartiers. Les écarts les plus importants se produisent dans le Sud-Ouest, Saint-Laurent et le Plateau Mont-Royal, a noté Paul Cardinal, alors que les hausses les moins prononcées surviennent à la pointe est de l'île et dans la partie sud de l'Ouest-de-l'Île, soit les villes de Dorval, Pointe-Claire, Beaconsfield, Baie-d'Urfé et Sainte-Anne-de-Bellevue.

Les propriétaires des quartiers connaissant les plus faibles hausses profiteront probablement d'un allégement relatif de leur fardeau fiscal, tandis que les propriétaires habitant les quartiers en vogue n'échapperont pas à un alourdissement de leurs charges foncières.

En d'autres mots, le propriétaire d'une maison de Pointe-Saint-Charles verra sans doute ses taxes grimper, alors que le propriétaire d'une maison plain-pied de Pointe-aux-Trembles a bon espoir d'être épargné.

De façon plus précise, pour la maison et le condo, les hausses varient de 5% à 45% et plus, selon l'analyse de JLR. Pour les duplex et triplex, l'amplitude est moindre. Les hausses vont de 10 à 30%.

Finalement, à 20% en moyenne sur l'île de Montréal, la hausse estimée des valeurs ne devrait pas provoquer de branle-bas de combat. La hausse équivaut à celle du rôle précédent relativement aux maisons et aux copropriétés. Les propriétaires de plex avaient vu à l'époque leur bien s'apprécier de 26%. Cette fois-ci, la hausse devrait être de quelques points inférieurs.

Ce fut déjà beaucoup plus important dans le passé. Par exemple, au rôle de 2007-2010, les valeurs avaient bondi de 40%. En réaction à ce changement soudain, les autorités municipales avaient étalé l'entrée en vigueur du rôle sur quatre ans dans le but d'en atténuer la portée. De plus, le gouvernement provincial avait instauré en catastrophe un système de subvention pour limiter les hausses des taxes scolaires, système qui s'est avéré dysfonctionnel à l'usage et dont le gouvernement de Pauline Marois a choisi de se débarrasser cette année.

Le West Island a des allures d'aubaine

On dit que l'île de Montréal est divisée en deux: la richesse à l'ouest et la pauvreté à l'est. La situation a évolué dans les années 2000, au point où l'Ouest-de-l'Île regorge de secteurs dont les propriétés se vendent meilleur marché qu'ailleurs.

II existe 11 secteurs dans l'île où le prix médian des maisons a été inférieur à 300 000$ en 2012. Du lot, quatre se trouvent dans la partie ouest de l'île, à savoir Pierrefonds, Pierrefonds/Roxboro, Dorval et le Vieux-Lachine. Avant 2005, peu ou pas de secteurs du West Island se trouvaient dans les quartiers bon marché.

En 2012, vous pouviez raisonnablement trouver un condo à moins de 250 000$ à Beaconsfield, Kirkland, Dollard-des-Ormeaux, Pierrefonds et Lachine. Vous paieriez le même prix pour vous loger dans le quartier Longue-Pointe à Mercier (prix médian de 240 000$), Anjou (225 000$) et dans le secteur de LaSalle/Saint-Pierre (239 500$).

Il faudrait en débourser beaucoup plus si vous préfériez Saint-Henri (270 000$), La Petite-Patrie (288 000$), Petite Italie (290 000$), les alentours du parc Jarry dans Villeray (300 000$) et le Vieux-Rosemont/Angus (325 000$).

Comment expliquer la perte d'appétit pour le West Island? On peut raisonnablement avancer les nuisances associées à l'aéroport, les limites de la desserte en transports en commun, les bouchons incessants sur l'autoroute 20 et la fermeture de plusieurs centres de recherche en pharma.

Le centre de l'île a la cote

Si vous envisagez de faire un investissement immobilier dans l'île de Montréal, vous ferez mieux de jeter votre dévolu sur les quartiers centraux, notamment ceux desservis par le métro.

«De 2006 à 2012, les secteurs qui se distinguent par des augmentations de valeur plus importantes que la moyenne sont le Sud-Ouest, le Plateau-Mont-Royal et Villeray, dans la plupart des produits», constate Paul Cardinal, directeur, Analyse du marché, à la Fédération des chambres immobilières du Québec.

Ahuntsic, Saint-Laurent et Outremont ont aussi mieux fait que la moyenne de l'île. Dans les deux premiers secteurs, c'est le cas pour la maison unifamiliale et, à Outremont, pour les plex.

Quel point ont en commun tous ces secteurs? Ce sont tous des quartiers centraux qui ont une ou plusieurs stations de métro sur leur territoire.

Pour le Plateau-Mont-Royal, autour du parc Laurier, une maison se vendait à 312 000$ en 2005. Le prix est passé à 655 000$ en 2012, une appréciation de 109% en 7 ans.

Un triplex à Rosemont/La Petite-Patrie? Le prix est parti de 256 000$ à 490 000$ au cours de la période de 7 ans, un gain de 91%. Qui dit mieux?

Les quartiers abordables ont changé

À une certaine époque, les maisons les moins chères dans l'île de Montréal se concentraient à Pointe-Saint-Charles, Verdun, Ville-Émard et, dans l'est de l'île, à Pointe-aux-Trembles et Montréal-Est.

En 2012, les maisons à Ville-Émard/Côte-Saint-Paul se sont vendues à un prix médian de 336 000$, soit sensiblement le même prix que dans la partie ouest de L'île-Bizard. En 2005, les maisons à Ville-Émard se vendaient en moyenne 170 000$ moins cher qu'à L'île-Bizard!

Toujours en 2005, on devait débourser 200 000$ pour acquérir une maison dans le secteur de Wellington-De L'Église à Verdun, mais il fallait payer 296 000$ pour devenir propriétaire à Saint-Léonard. Aujourd'hui, les deux secteurs sont au même prix: 395 000$!

Un condo à Maisonneuve coûtait en moyenne 70 000$ de moins qu'à Pointe-Claire/Dorval en 2005. L'écart a fondu à 18 000$ en 2012.

Où se trouvent les quartiers à rabais en 2012? Pour le condo, c'est Dollard-des-Ormeaux, Pierrefonds et Cartierville. Pour la maison, Montréal-Nord, Dorval, Vieux-Lachine. Encore meilleur marché? Il y a toujours Pointe-aux-Trembles et Montréal-Est tout comme en 2005. Comme quoi il y a des réalités qui ne changent pas.

Appréciation estimée en moyenne

Maisons: +22%

Copropriétés: +24%

Duplex: +23%

Triplex: +19%

Secteurs en vogue

Lasalle/cégep André-Laurendeau

Condos

Appréciation: +26%

151 reventes

prix médian: 282 500$

Verdun (secteur Wellington-De L'Église)

Condos

Appréciation: +30%

165 reventes

prix médian: 250 000$

Bois-Franc/Nouveau Saint-Laurent

Condos

Appréciation: +25%

244 reventes

Prix médian: 325 000$

Maisons

Appréciation: +24%

96 reventes

prix médian: 601 250$

Pointe-Saint-Charles

Maisons

Appréciation: +50%

28 reventes

prix médian: 419 500$

Condos

Appréciation: +24%

101 reventes

prix médian: 285 000$

Griffintown

Condos

Appréciation: +26%

285 reventes

prix médian: 324 000$

Hochelaga

Condos

Appréciation: +26%

113 reventes

prix médian: 237 500$

Duplex

Appréciation: +23%

25 reventes

prix médian: 362 000$

Secteurs à la traîne

Baie-d'Urfé/Sainte-Anne-de-Bellevue

Maisons

Appréciation: +15%

91 reventes

prix médian: 427 500$

Dorval/Pointe-Claire

Maisons

Appréciation: +18%

156 reventes

prix médian: 370 500$

Saint-Léonard

Maisons

Appréciation: +8%

83 reventes

prix médian: 390 000$

Montréal-Nord

Maisons

Appréciation: +17%

139 reventes

prix médian: 256 000$

Cartierville

Condos

Appréciation: +9%

34 reventes

prix médian: 200 500$