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Les loyers font du surplace dans les bureaux du centre-ville

Depuis 2003, les loyers nets ont baissé de... (PHOTO BERNARD BRAULT, ARCHIVES LA PRESSE)

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Depuis 2003, les loyers nets ont baissé de 2 % par année en moyenne à Montréal.

PHOTO BERNARD BRAULT, ARCHIVES LA PRESSE

André Dubuc
André Dubuc
La Presse

Croissance économique timorée, sursaut sporadique dans la construction de tours de bureaux et hausses salées de taxes foncières expliquent pourquoi les propriétaires du centre-ville ont du mal à augmenter leurs loyers, soutient une récente étude de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU).

Dans les meilleurs bureaux du centre-ville - ceux de catégorie A -, les loyers nets ont même baissé de 2 % par année en moyenne depuis 2003, passant de 20 $ du pied carré à 19 $, souligne l'étude. Un loyer net correspond au loyer que paie un locataire à son propriétaire, mais en excluant les taxes foncières et les autres frais. La notion de loyer brut inclut, quant à elle, le loyer de base, les taxes et les frais.

La faible croissance économique de la région, par rapport aux autres centres urbains du pays, est une des raisons expliquant le peu d'inflation dans les loyers. Citant des données du Conference Board, l'IDU soutient que l'économie montréalaise croît de 1,8 % annuellement depuis 30 ans, alors que la moyenne canadienne se situe à 2,4 % par an.

Pour ce qui est de l'ajout de bureaux de Montréal, la situation est intrigante. Sur 30 ans, le marché est équilibré, mais le centre-ville a néanmoins connu trois pics de construction durant la période pour lesquels le marché a pris 7 ans en moyenne à se remettre.

CHOC DE L'OFFRE

« Le taux d'inoccupation a été supérieur à son taux d'équilibre de 7,5 % pendant 6 ans lors du choc d'offre de 1981 à 1983, pendant 11 ans lors du choc d'offre de 1990 à 1992 et pendant 5 ans lors du choc d'offre de 2001 et 2002. Ainsi, en moyenne, il faut 7 ans, pour que le marché se remette d'un choc d'offre », écrit Mario Lefebvre, économiste de formation - il a longtemps été au Conference Board -, et PDG de l'IDU.

Le troisième facteur expliquant la faiblesse des loyers est le taux de taxation des immeubles non résidentiels à Montréal. Ce facteur a surtout joué dans la décennie 2000 où les hausses de taxes ont été plus importantes que les hausses de loyer, ce qui a entraîné un recul du niveau des loyers nets. Les taxes foncières sont passées de 3,75 $ à 9 $ du pied carré entre 2003 et 2013. Une partie de la hausse de taxe foncière est venue toutefois compenser l'abolition de la taxe d'eau et de service en 2007 et 2008.

« L'étude démontre que les propriétaires d'immeubles de bureaux ont été taxés comme si l'économie de Montréal progressait au même rythme que l'économie canadienne et comme si le marché n'était pas aux prises avec un surplus d'offre provenant d'investissements gouvernementaux au début des années 2000 », explique Mario Lefebvre.

« À terme, cette baisse de compétitivité pourrait rendre Montréal moins attrayant et faire en sorte que des entreprises installées dans la métropole quittent la région ou encore que des entreprises choisissent d'autres endroits que Montréal pour s'établir. »

Le discours a été entendu par la Ville dans son dernier budget où les hausses de taxes ont été moitié moindres pour le secteur non résidentiel.

En conclusion, l'IDU exhorte ses membres à éviter à tout prix un surplus d'offre. Compte tenu de l'importance de la croissance économique, l'organisme entend participer davantage aux débats entourant cette question, notamment en matière d'immigration et d'infrastructures de transport.




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