La Ville de Montréal a exclu de son analyse les transactions effectuées par Cadillac Fairview dans le voisinage immédiat du Centre Bell quand est venu le temps d'établir la valeur marchande de son propre terrain situé dans le même périmètre.

Mis à jour le 10 juill. 2015
André Dubuc LA PRESSE

Le 18 juin 2015, la Ville vendait un terrain de 15 592 pieds carrés à Cadillac Fairview à un prix de 342 $ le pied carré. La propriété est située rue Saint-Antoine Ouest, entre les rues Jean-D'Estrées et Saint-Félix.

Le prix obtenu est inférieur de 240 $ le pied carré à celui qui a été payé en octobre 2014 à la famille Bensabat pour le Stationnement Jack, un terrain voisin, de taille semblable, qui a été acquis par Cadillac Fairview.

La Ville aurait touché 3,7 millions de plus pour sa propriété si elle avait obtenu le même prix que les Bensabat.

La Ville a cependant vendu son terrain conditionnellement à une obligation de construire, ce que n'ont évidemment pas fait les Bensabat. Si l'obligation de construire n'est pas respectée, la Ville reprend le terrain tout en conservant l'argent.

Cadillac Fairview construit dans le voisinage du Centre Bell le projet immobilier Quad Windsor, un investissement de 2 milliards en 15 ans.

Le promoteur a procédé à l'assemblage des terrains au sud de Saint-Antoine depuis 2007. L'opération remembrement s'est terminée avec le rachat des terrains de Stationnement Jack et de la Ville. Le promoteur entend construire deux tours sur Saint-Antoine, entre les rues De la Montagne et Jean-D'Estrées.

JUSTE VALEUR ?

Malgré l'écart de prix de 240 $ le pied carré entre deux terrains voisins vendus dans un intervalle de huit mois et achetés par le même acquéreur, la Ville soutient qu'elle a vendu à la juste valeur marchande, comme elle a le devoir de le faire.

Pour arriver à une valeur marchande de 342 $ du pied carré, le service de gestion et planification immobilière de la Ville a analysé 41 ventes comparables de terrains dans le centre-ville. Du lot, six transactions ont été rejetées, car non significatives, en raison d'un prix payé trop haut ou trop bas.

L'échantillon retenu par la Ville ne contient aucune des acquisitions de Cadillac Fairview dans le secteur, soit parce que les transactions datent de trop longtemps - la plupart ont été réalisées entre 2007 et 2010 -, soit qu'elles soient trop récentes, comme Stationnement Jack, survenue en octobre 2014.

La Ville a retenu la date du 26 mars 2014 pour établir la valeur marchande. Le choix de la date est un débat théorique, puisque la Ville reconnaît qu'elle n'aurait jamais tenu compte de la transaction de Stationnement Jack même si elle était survenue plus tôt, parce que le prix payé est trop élevé.

Joint par La Presse Affaires, le conseiller indépendant du district Peter-McGill, Steve Shanahan, n'y voit pas de scandale et se réjouit à l'avance des taxes foncières que Montréal touchera une fois la tour construite. Il déplore toutefois que le sommaire décisionnel remis aux élus le 28 avril pour voter sur la résolution autorisant la vente du terrain soit muet sur le prix payé à Stationnement Jack. Les détails de la transaction sont pourtant consignés dans un registre public depuis octobre 2014.

PAS D'AJUSTEMENT DE PRIX

La Presse Affaires a aussi appris que la Ville ne touchera pas un cent de plus si Cadillac Fairview obtient la permission de construire jusqu'à 210 mètres de haut plutôt que les 120 mètres actuellement autorisés.

La formule d'ajustement comprise dans le contrat de vente s'applique seulement en cas d'augmentation de la densité. Or, Cadillac Fairview propose une augmentation de la hauteur de construction en même temps qu'une réduction de la superficie des planchers, ce qui laisse inchangée la densité.