Alors que l'Ontario s'apprête à resserrer les règles du secteur de la copropriété, les propriétaires de condos québécois attendent toujours de meilleures protections pour assurer le bon entretien de leurs immeubles et leur saine gestion financière. Des mesures recommandées par des experts il y a déjà quelques années.

Balises nécessaires

«Le projet de loi déposé par le gouvernement ontarien va exactement dans le sens de ce qu'on a proposé dans notre rapport déposé en 2012», souligne la notaire Christine Gagnon, qui a coprésidé le Comité consultatif sur la copropriété, créé par le ministère de la Justice. «Mais au Québec, nos recommandations n'ont toujours pas eu de suites.»

Le groupe mettait en lumière d'importantes lacunes dans la gestion des appartements en copropriété, lesquelles peuvent provoquer de graves difficultés financières pour les propriétaires, et proposait des solutions pour y remédier.

Les risques des condos

• Fonds de prévoyance insuffisant pour assurer le bon entretien de l'immeuble.

• Imposition de cotisations spéciales de plusieurs milliers de dollars quand des travaux majeurs sont nécessaires d'urgence.

• Charges de copropriété  trop basses annoncées par les constructeurs, qui grimpent ensuite.

• Risque pour les acheteurs de perdre leur acompte après avoir acheté un condo sur plan, en cas de faillite du promoteur.

• Connaissances insuffisantes des administrateurs d'associations de copropriétaires.



Les solutions proposées

Quelques recommandations du Comité consultatif sur la copropriété:

• Instaurer une sorte de «Régie de la copropriété», avec un tribunal pour régler les conflits et un rôle d'information sur le droit de la copropriété.

• Protéger les acomptes versés par les acheteurs de condos sur plan.

• Instaurer une garantie obligatoire contre les défauts de construction (les plans de garantie obligatoire actuels ne couvrent pas les immeubles de plus de quatre étages).

• Réglementer les sommes à amasser dans le Fonds de prévoyance pour assurer l'entretien régulier.

• Imposer un carnet d'entretien pour planifier les travaux futurs.

• Améliorer la formation des administrateurs de condos.

• Obliger les syndicats de copropriété à transmettre de l'information plus complète aux acheteurs potentiels sur l'état de l'immeuble et de ses finances.

• Améliorer la surveillance sur les chantiers de construction résidentiels.



Projet de loi en préparation

Ces recommandations sont restées lettre morte jusqu'à maintenant, mais pourraient trouver bientôt leur utilité. «On travaille sur un projet de loi sur la copropriété, mais comme il y a énormément de chantiers au ministère de la Justice et dans l'ensemble du gouvernement, on ne sait pas quand il pourra être déposé», dit Jolianne Pronovost, attachée de presse de la ministre de la Justice, Stéphanie Vallée.

Les problèmes sont toujours aussi criants pour les propriétaires de condos, qui s'adressent souvent aux tribunaux à la suite de vices cachés, de mauvaise gestion financière ou de litiges entre voisins.

«Les immeubles ne rajeunissent pas, alors ils nécessitent de plus en plus de travaux coûteux, souligne Me Christine Gagnon. Les gens ont un budget limité, ils empruntent à la limite de leur capacité. Comme la compétition est forte, les promoteurs annoncent des frais de condo très bas. Mais ils augmentent ensuite parce qu'ils sont insuffisants pour assurer l'entretien.»

L'Ontario va de l'avant

Le gouvernement ontarien a déposé le 27 mai un projet de loi qui prévoit notamment:

• Des balises pour les charges de copropriété dans les nouveaux immeubles, pour éviter les mauvaises surprises aux propriétaires.

• Une nouvelle Autorité du secteur des condominiums, pour régler rapidement les litiges et les prévenir le plus possible.

• Des règles de gestion financière plus strictes.

• Une formation obligatoire pour les copropriétaires qui siègent aux conseils d'administration.

• Des exigences de formation et de permis pour les gestionnaires professionnels de condos.