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Condos: s'assurer coûte une fortune

Dans le segment des copropriétés, environ 95 %... (Photo Ivanoh Demers, archives La Presse)

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Dans le segment des copropriétés, environ 95 % des réclamations résultent de dommages causés par l'eau, d'après le Bureau d'assurance du Canada.

Photo Ivanoh Demers, archives La Presse

André Dubuc
André Dubuc
La Presse

Les dégâts d'eau à répétition dans les immeubles de condos font grimper en flèche les primes d'assurance des syndicats de copropriété. Les compagnies d'assurances ne s'en cachent pas et jettent le blâme sur le manque d'entretien chronique des copropriétés.

Mario Daquino est administrateur bénévole du 700-800, Lucille-Teasdale, à Terrebonne, une copropriété de 48 logements. La prime d'assurance du syndicat de copropriété a bondi de 6880$ en 2013 à 31 455$ en 2014.

Les charges de condo de M. Daquino ont augmenté de quelque 600$ par année juste pour payer l'assurance.

Pourquoi une telle hausse? Deux réclamations totalisant 120 000$ ont été placées auprès de son assureur Promutuel en 2013 à la suite de deux dommages causés par l'eau. Celui-ci n'a plus voulu poursuivre la relation d'affaires. Le nouvel assureur Totten a imposé son prix et ses conditions. La franchise, par exemple, est passée de 2500$ à 50 000$ dans les cas de dégâts d'eau.

L'hyperinflation dans les primes d'assurance inquiète un regroupement d'administrateurs de copropriétés qui craignent bientôt d'être incapables d'assurer leur immeuble à un coût raisonnable. Ils appréhendent une baisse de valeur de leur copropriété, si jamais l'immeuble ne peut plus être assuré.

Le regroupement a dévoilé hier les résultats d'un sondage donnant un aperçu des difficultés auxquelles font face les syndicats quand vient le temps d'assurer un immeuble de copropriétés.

«Il y a effectivement des cas où les primes et le montant des franchises ont augmenté, convient Pierre Babinsky, directeur du Bureau d'assurance du Canada (BAC). Une des raisons est l'historique des sinistres d'une copropriété. On voit de plus en plus de réclamations et, pour un même édifice, plusieurs réclamations d'assurance.»

Les administrateurs des syndicats blâmés

Les assureurs jettent le blâme sur les administrateurs des syndicats de copropriété, souvent bénévoles, qui négligent leurs responsabilités. «Une des causes principales de la situation que vivent présentement les syndicats est due à un manque d'entretien, qui occasionne de plus en plus de réclamations», dit Alexandre Royer, porte-parole d'Intact.

Dans le segment des copropriétés, environ 95% des réclamations résultent de dommages causés par l'eau, d'après le BAC.

«On intervient souvent dans les copropriétés, dit Ronald Racicot, vice-président des services après-sinistre du Groupe SMR [pour Services Ménagers Roy]. Dans 9 cas sur 10, c'est pour nettoyer après un dégât d'eau.» SMR est franchisé Groupe Urgence Sinistre (GUS), avec 6 succursales traitant au total 2000 dossiers par année.

L'assureur Intact conseille aux administrateurs de copropriétés de faire refaire le toit avant la fin de sa vie utile et de remplacer tous les chauffe-eau tous les 10 ans afin de prévenir les dégâts d'eau les plus courants.

«L'assurance sert à se protéger contre des risques. Ce n'est pas un contrat d'entretien», insiste Alexandre Royer. Contrairement à d'autres qui ont délaissé le marché de la copropriété, le premier assureur de dommages en importance au Québec y persévère. «On est toujours dans le marché. On va de l'avant avec une souscription qui est disciplinée, une tarification qui est juste et qui reflète le niveau de risque auquel on est exposé.»

Pour le BAC, la solution contre les hausses de primes passe par la constitution par le syndicat de copropriété d'un fonds de prévoyance adéquat et l'établissement d'un carnet d'entretien préventif rigoureux.

«Il y a certaines provinces où l'encadrement au niveau de l'entretien et de la constitution du fonds de prévoyance est plus réglementé, indique Pierre Babinsky. On voit dans ces situations que les réclamations ne sont pas au même niveau qu'au Québec.»

Un parc de condos qui prend de l'âge

Le parc de condos vieillit mal. Quand l'entretien est négligé, les ennuis s'aggravent à mesure que les années passent. Des cas d'horreur (Jardins de l'Archipel, à l'Île-des-Soeurs, ou le Trafalgar, chemin de la Côte-des-Neiges) ont déjà fait les manchettes avec leurs cotisations spéciales astronomiques exigées aux copropriétaires. La Presse a obtenu de la firme JLR recherche immobilière la liste des quartiers de l'île de Montréal où se concentrent les copropriétés construites il y a plus de 25 ans.

> Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce: 3304

> Plateau Mont-Royal: 6137

> Rosemont-Petite-Patrie: 2743

> Sud-Ouest: 2501

> Verdun-Île-des-Soeurs: 3435

> Ville-Marie: 7230

> TOTAL Ville de Montréal: 41 810

> TOTAL Île de Montréal: 46 982

Source: JLR

Des dégâts d'eau qui font mal

Assurances et condo ne font pas bon ménage. L'augmentation des réclamations, surtout en raison des dégâts d'eau, a fait bondir les primes d'assurance ainsi que les montants de franchise depuis cinq ans, selon un sondage réalisé par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) auprès de 700 syndicats de copropriétés. Voici les faits saillants.

Vous a-t-on déjà refusé des couvertures d'assurance?

> Oui: 10%

> Non: 90%

Couvertures refusées par les compagnies d'assurances

> Inondations: 46%

> Refoulements d'égouts: 36%

> Responsabilité des administrateurs: 18%

Motif pour refus de couverture

> Trop de réclamations: 66%

> Conjoncture du marché: 25%

> Zone inondable: 6%

> Refus de faire les correctifs appropriés: 3%

Sinistres le plus souvent rencontrés (cinq dernières années)

> Dégât d'eau: 58%

> Refoulements d'égoûts: 11%

> Vol/vandalisme: 7%

> Autres: 24%

Augmentation des primes d'assurance (cinq dernières années)

> Moins de 20%: 37%

> Entre 20 et 50%: 42%

> Entre 50 et 100%: 10%

> Plus de 100%: 3%

Augmentation des franchises (cinq dernières années)

> Moins de 20%: 38%

> Entre 20 et 50%: 38%

> Entre 50 et 100%: 8%

> Plus de 100%: 3%

Source: Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec




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