Comment réagira la concurrence à un taux de 1,99%?

Quand et comment les grands prêteurs hypothécaires riposteront-ils au taux hypothécaire de 1,99% proposé depuis mardi par le Groupe Investors? Les paris sont ouverts.

«Les prêteurs ne seront peut-être pas capables d'offrir un rabais aussi grand, mais ils vont améliorer leur offre assurément, à 2,2% ou quelque chose comme ça», croit, pour un, Will Dunning, économiste en chef de l'Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités.

«J'ai de la difficulté à m'imaginer que nos prêteurs vont pouvoir offrir mieux. C'est toujours une question de marge pour eux, avance pour sa part Chantal Lepage, du courtier Les Architectes hypothécaires. Ça m'étonnerait vraiment beaucoup que les autres prêteurs ajustent leur taux variable.»

Groupe Investors, prêteur hypothécaire marginal au Québec avec moins de 1% de toutes les hypothèques publiées en 2013, selon la firme JLR Recherche immobilière, a réalisé un coup d'éclat en proposant depuis mardi un taux variable de 1,99% sur trois ans.

«C'est une bombe sur les marchés. C'est presque trop beau pour être vrai, ce taux, ajoute Mme Lepage. On ne peut pas trouver l'équivalent sur les marchés, même pas pour nous, les courtiers, qui faisons affaire avec plusieurs institutions financières. Il n'y a personne qui offre ça actuellement», déplore-t-elle.

Le taux de 1,99% n'est accessible que par un représentant du Groupe Investors.

Le produit est offert à tous, pas seulement aux clients d'Investors. Le prêt n'est pas non plus conditionnel à l'achat de produits d'Investors comme des fonds communs de placement. Mais les emprunteurs doivent s'attendre à être sollicités.

Avec son taux de 1,99%, Groupe Investors offre un rabais sur le taux préférentiel de 1,01 point de pourcentage. Il faut remonter au début de 2010 pour trouver un taux aussi bas. Entre février et mai 2010, le taux variable avait glissé sous les 2%, rappelle Will Dunning, le taux le plus bas étant 1,75%.

Le prêt Investors est toutefois sujet à de nombreuses restrictions, ce qui fait qu'il n'est pas approprié pour tous les types de clientèle.

Par exemple, il n'est pas possible de rembourser la totalité du capital de façon anticipée, à moins de vendre la propriété. On ne peut pas non plus refinancer son hypothèque avant l'échéance. Autre pensez-y-bien: on ne peut pas convertir le prêt à taux fixe, si jamais les taux se mettent à grimper.

D'après M. Dunning, le produit saura intéresser les propriétaires en processus de renouvellement de leur hypothèque, de même que les deuxièmes acheteurs.

«Ils vont économiser beaucoup d'argent à 1,99%. Ce sera bon pour eux personnellement et ce sera bon pour l'économie du pays en général», dit-il.

C'est une autre paire de manches pour les premiers acheteurs qui doivent obtenir une assurance prêt hypothécaire à cause d'une mise de fonds inférieure à 20% du prix d'achat de la propriété. «Dans le cas d'un prêt assuré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, le prêteur doit s'assurer de la capacité de l'emprunteur d'assumer des mensualités en fonction du taux fixe cinq ans, actuellement à 4,99%», dit M. Dunning. Autrement dit, l'offre à 1,99% n'améliorera guère l'accessibilité à la propriété pour les jeunes ménages.

Quant à l'impact d'une éventuelle hausse de taux, le site Ratespy.com a calculé que le taux préférentiel devrait monter de 175 points de base (1% en 2015 et 0,75% au début de 2017, par exemple) pour que l'option du taux variable de trois ans devienne plus coûteuse qu'un taux fixe de cinq ans à 2,99% que l'on peut obtenir auprès d'un courtier hypothécaire ces jours-ci.

Réaction d'Ottawa

À Ottawa, où l'on est intervenu à quatre reprises depuis 2008 pour tempérer le marché hypothécaire canadien, le ministre des Finances, Joe Oliver, a déclaré mardi qu'il allait surveiller la situation de près.

L'hypothèque d'Investors permet à un propriétaire d'économiser 2070$ en intérêts sur 3 ans pour un prêt de 200 000$ amorti sur 25 ans, si on la compare avec l'offre des prêteurs concurrents à 2,45%.

Pour un écart de taux de 2 points de pourcentage, par exemple entre un taux fixe 3 ans à 3,99% et le taux variable Investors à 1,99%, l'économie dépasse les 10 000$ en 3 ans pour un prêt de 200 000$ amorti sur 25 ans.

L'Indice composite national de prix de maison Teranet-Banque Nationale a légèrement crû en avril, après un mois de mars anormalement stable.

Les prix ont augmenté de 0,5% entre mars et avril 2014, selon Teranet. Bien que le gain «semble à première vue solide», les prix des maisons augmentent toujours au printemps.

L'augmentation du mois d'avril est en fait au troisième rang des hausses les plus faibles pour ce mois depuis 1999, sauf durant la récession.

Neuf villes ont enregistré des hausses le mois dernier, affirme Teranet. Montréal a connu une hausse de 0,8%, après avoir connu une baisse de 1,8% entre février et mars, le plus fort recul depuis 1990.

Seulement deux villes ont vu le prix moyen des maisons baisser, soit Québec, de 0,5%, et Victoria, de 1,0%. L'Indice composite national de prix de maison Teranet-Banque Nationale surveille les habitations unifamiliales vendues au moins deux fois au Canada.