Le temps des plex est-il révolu?

Un immeuble à logements coûte aujourd'hui deux fois plus cher qu'il y a 10 ans. Pendant la même période, les loyers ont augmenté de 27 %. Les nouveaux propriétaires estiment donc que le système québécois de contrôle des loyers les empêche de rentabiliser leur investissement et de faire les rénovations nécessaires. Pourtant, la demande pour les plex est toujours là.

Le rendement des immeubles locatifs plombé par les prix

L'explosion de la valeur des propriétés, ces dernières années, a convaincu bien des gens que la brique et le mortier étaient des investissements plus rentables et plus sûrs que la Bourse ou les fonds communs. Mais certains commencent à déchanter.

Comme Édouard, un enseignant de 38 ans qui était certain de faire une bonne affaire en se lançant dans l'aventure immobilière en 2010, avec l'acquisition d'un duplex de 310 000 $. Ses deux logements rapportent 1400 $ par mois. « Je croyais que mon achat allait se payer tout seul, dit-il. Mais finalement, je perds de l'argent à cause des dépenses d'entretien. En plus, j'ai eu un problème avec un locataire qui ne payait plus et j'ai perdu trois mois de loyer. »

Le nouveau propriétaire ne calcule pas dans l'équation le temps passé à s'occuper de ses logements et le stress occasionné par le locataire indésirable. « J'espère au moins que je vais réaliser un bon profit à la revente », confie Édouard.

Impossible d'en être sûr, prévient Jacques Lépine, président fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec et auteur de L'indépendance financière grâce à l'immobilier. « Plusieurs acheteurs se laissent emporter et paient beaucoup trop cher compte tenu des revenus espérés, dit-il. Malheureusement, les hausses de loyer des dernières années ne couvrent même pas la hausse des coûts d'exploitation. »

Un business risqué

« Être propriétaire immobilier est un business de plus en plus risqué, renchérit François Des Rosiers, professeur de finances et immobilier à l'Université Laval. Avec la hausse des prix, les acheteurs s'endettent beaucoup et n'ont pas de marge de manoeuvre en cas de travaux imprévus ou si un logement reste inoccupé. Le jour où les taux d'intérêt augmenteront, ils seront pris à la gorge. »

Région de Montréal

Prix médian des plex (2 à 5 logements)

En hausse de 101 % en 10 ans

2003 - 213 000 $

2008 - 335 000 $

2013 - 430 000 $

Source : Centris

Loyer mensuel (appartement de deux chambres à coucher)

En hausse de 27 % en 10 ans

2003 - 575 $

2008 - 659 $

2013 - 730 $

Source : SCHL

Selon une étude réalisée par M. Des Rosiers, en 2011, sur les immeubles de quatre et six logements du quartier Rosemont, les nouveaux propriétaires doivent s'attendre à un rendement variant entre-3 % et +2 % par année, sur une période de 10 ans - loin du pactole ! Ils risquent même une perte en capital à la revente. « Ceux qui achètent un plex avec l'idée d'en tirer un revenu et d'en faire leur fonds de pension pourraient être déçus », souligne le professeur.

Ceux qui ont pu mettre la main sur des immeubles à bon prix, il y a quelques années, jubilent : ils encaissent de bons revenus de loyer en comparaison de leur investissement initial et leur propriété a pris beaucoup de valeur. Par contre, la situation des nouveaux acheteurs est plus difficile, parce que la hausse des loyers, réglementée par la Régie du logement du Québec (RLQ), ne tient pas compte de l'augmentation du prix d'achat. Ni d'ailleurs d'une éventuelle majoration des taux hypothécaires.

C'est d'ailleurs une récrimination récurrente des groupes de propriétaires à l'endroit des règles de la Régie, qu'ils estiment en faveur des locataires et déconnectées de la réalité. « Les hausses de loyer sont insuffisantes pour tenir compte des dépenses et de l'entretien régulier », observe Hans Brouillette, directeur des communications de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). « C'est pour cette raison que les petits propriétaires veulent de moins en moins investir. »

Estimations d'augmentation de loyer de la Régie du logement

Logement non chauffé : 0,8 %

Sans tenir compte des hausses des taxes foncières et des assurances

Pour consulter le document de la Régie : https://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/outils/Fixation2014.asp

Protéger les locataires

Si la valeur de l'immeuble et les intérêts hypothécaires payés par le propriétaire ne font pas partie des critères de calcul des hausses de loyer, c'est notamment parce que « le locataire n'a pas à faire les frais de la spéculation », répond le porte-parole de la RLQ, Denis Miron. « On n'évalue pas la valeur d'un loyer en fonction de la valeur du marché. On se base seulement sur les améliorations qui ont été faites et les dépenses courantes. »

Les propriétaires bénéficient d'avantages fiscaux pour réduire leurs dépenses (notamment les intérêts hypothécaires), peuvent profiter de subventions pour rénover leur immeuble et pourront récupérer leur investissement à la revente, note-t-il.

Il rappelle aussi que les règles de la Régie ont comme premier objectif de protéger le droit fondamental du locataire de demeurer dans son logement aussi longtemps qu'il le désire. « On doit donc éviter les hausses de loyer excessives, poursuit M. Miron. Pour le propriétaire, c'est un investissement, mais pour le locataire, c'est un toit, qui est considéré comme un besoin essentiel. Un acheteur d'immeuble locatif doit tenir compte de ces contraintes. »

François Des Rosiers déplore le fait que ces politiques favorables aux locataires soient, en fait, financées par les propriétaires d'immeuble, qui sont souvent des particuliers ne possédant que quelques logements. « Si le gouvernement veut aider les ménages dans le besoin, qu'il donne des allocations au logement plutôt que de tenter de contrôler le marché, ce qui nuit à l'amélioration du parc immobilier, dit-il. Dans le contexte actuel, qui a envie de construire et de rénover des logements sans pouvoir rentabiliser son investissement ? »

Jacques Lépine, qui a acheté et revendu des centaines de logements pendant sa carrière, demeure convaincu que « l'immobilier est le meilleur investissement, malgré tout, quand on sait s'y prendre ». C'est pourquoi il s'emploie à former les investisseurs immobiliers aux meilleures pratiques dans ce secteur, dit-il.

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Un coup de pouce grâce aux locataires

De plus en plus de plex montréalais passent aux mains d'acheteurs qui s'y installent comme propriétaires-occupants, plutôt que d'être motivés strictement par des raisons d'investissement.

Avec l'augmentation fulgurante du prix des maisons unifamiliales dans les quartiers centraux, bien des familles qui désirent devenir propriétaires se rabattent sur les plex, qui offrent un mode de logement plus abordable. « Grâce aux revenus de loyers, ils peuvent se permettre une hypothèque plus importante, souligne Hans Brouillette, porte-parole de la CORPIQ. Ils peuvent s'installer au rez-de-chaussée, avoir une cour et un sous-sol. Pour les familles, c'est plus intéressant qu'un condo. »

Cette tendance a contribué à soutenir la demande pour les plex et à faire grimper les prix.

« Les acheteurs qui achètent un immeuble pour y habiter sont souvent prêts à payer plus cher, explique M. Brouillette. Ils ne considèrent pas seulement la rentabilité, mais d'autres facteurs qui ont une importance pour eux. »

Les propriétaires-occupants ont tendance à soigner un peu plus l'entretien de leur édifice, un avantage pour les locataires. « Heureusement, cela contribue à l'amélioration du parc immobilier », note-t-il.

Mais comme ils ont dû s'endetter de façon importante pour leur achat, les éventuelles augmentations de taux d'intérêt hypothécaire risquent de leur faire mal, étant donné qu'ils ne peuvent répercuter une partie de la facture aux locataires en augmentant le prix des loyers.

« Comme les nouveaux acheteurs font parfois des calculs un peu justes, ils risquent d'être déstabilisés en cas de coûts imprévus », prévient le professeur François Des Rosiers.

Rentabilité recherchée

Il y a moyen de tirer son épingle du jeu en investissant dans l'immobilier, même si les prix sont au plus haut. Mais ce n'est pas donné à tout le monde, souligne Hans Brouillette, de la CORPIQ. « Il faut être bricoleur, doué pour les relations interpersonnelles, bon gestionnaire ou alors se trouver un associé pour compenser nos faiblesses », dit-il.

Ceux qui veulent avoir du succès doivent changer leur approche. Voici quelques conseils d'experts :

1. Soigner sa clientèle

« Plusieurs propriétaires ne réalisent pas qu'ils se lancent en affaires, note Jacques Lépine. Il faut considérer le locataire comme un client, avec qui je signe un contrat et qui va me donner un revenu assuré pendant 12 mois. En retour, il a le droit de s'attendre à un logement de qualité et à un minimum de services. »

Un locataire acceptera de payer plus s'il en a pour son argent. Les augmentations de loyer améliorent la rentabilité, ce qui donne de la valeur à l'immeuble, explique M. Lépine.

2. Savoir négocier et gérer

« Le profit se fait à l'achat, dit Jacques Lépine. Il faut chercher les aubaines et acheter des immeubles rentables, en regardant les revenus d'opération et les coûts potentiels d'entretien et de rénovation. »

3. Connaître le marché

« Un acheteur averti doit savoir quel type d'immeuble acheter, dans quel secteur, pour quel genre de clientèle, souligne Hans Brouillette. Il faut anticiper les changements socio-économiques pour évaluer le potentiel de croissance. »

Les aubaines se trouvent souvent dans des quartiers qui ne sont pas encore très recherchés mais sont appelés à le devenir. Le vieillissement de la population risque aussi d'avoir un impact sur la demande, note-t-il.

4. Améliorer notre propriété

Il est fini le temps où un immeuble prenait de la valeur sans que le propriétaire n'ait à faire quoi que ce soit. « Il faut garder des liquidités pour les rénovations, recommande M. Brouillette. Dans certains cas, il peut être rentable de repositionner l'immeuble et d'attirer un autre type de clientèle de locataires. »

Consultez les études sur le marché immobilier présentées à la journée IMMO 2014 de la CORPIQ : 

https://www.corpiq.com/immo2014/

Cependant, les propriétaires se plaignent des règles de la Régie du logement qui, en voulant protéger les locataires, nuisent aux petits propriétaires. En plus de déplorer les hausses de loyers trop faibles, ils dénoncent les délais trop longs avant de pouvoir évincer un locataire à problème.

En cas de non-paiement du loyer, les différentes procédures avant l'éviction d'un locataire font en sorte qu'un propriétaire risque de perdre trois ou quatre mois de revenu de location avant de pouvoir relouer son logement. « Les locataires ont peut-être des difficultés financières, mais ce n'est pas au propriétaire d'en subir les conséquences et d'encaisser les pertes, souligne Jacques Lépine. Des gens restent chez nous sans payer. C'est comme si on les autorisait à nous voler. »

En additionnant aux pertes les frais de procédure judiciaire et de réaménagement du logement, un mauvais payeur peut facilement coûter plus de 3000 $ au propriétaire. Comme il n'est pas permis, au Québec, d'exiger un dépôt de garantie au locataire, le propriétaire ne revoit généralement jamais la couleur de son argent.

Sur les 77 000 demandes traitées par la Régie du logement chaque année, 66 % portent sur le non-paiement du loyer et les déguerpissements.