Les indices s'accumulaient depuis plusieurs semaines, et c'est maintenant confirmé: le marché immobilier canadien a affiché un recul presque généralisé en septembre.
Le nombre total de transactions a fléchi de 15% sur un an au pays, révèlent les données publiées hier par l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). Plus de la moitié des marchés locaux ont enregistré des baisses annuelles de plus de 10%, dont Vancouver (-33%), Toronto (-23%) et Montréal (-17%).
«Le marché canadien de l'habitation a clairement perdu de son lustre», a résumé Francis Fong, économiste à la Banque TD.
Le ralentissement se fait sentir depuis la mi-juillet, quand le gouvernement fédéral a resserré les règles entourant le financement hypothécaire. Ottawa a fait passer de 30 à 25 ans la période d'amortissement maximale, ce qui écarte plusieurs premiers acheteurs des marchés les plus chers.
L'impact des nouvelles mesures est plus vaste encore, croit Gregory Klump, économiste en chef à l'ACI. «Bien qu'il soit possible que certains acheteurs d'une première maison ne soient plus admissibles au financement hypothécaire en vertu des nouveaux règlements, il est fort probable que bon nombre de consommateurs prennent du recul et réévaluent combien ils peuvent raisonnablement se permettre de payer leur maison.»
M. Klump s'attend à ce que le marché canadien continue à tourner «au ralenti» pendant tout le quatrième trimestre. Au total, 110 376 transactions ont été conclues d'un océan à l'autre pendant les trois derniers mois, ce qui représente déjà une baisse de 6,5% par rapport au deuxième trimestre.
Nuances
Si les ventes ont fortement reculé le mois dernier par rapport à septembre 2011, elles se sont quelque peu redressées ("2,5%) comparativement au mois d'août, souligne l'ACI. Il s'agit de la première hausse mensuelle depuis mars dernier.
Selon Douglas Porter, économiste à la BMO, cette légère remontée - combinée à d'autres facteurs - fait dire que l'état actuel du marché canadien est moins grave qu'il n'y paraît à première vue.
«Bien que la baisse de 15% sur un an laisse croire que le marché canadien de l'habitation plonge comme Felix Baumgartner [plus vite que la vitesse du son], les détails sont loin d'être aussi faibles et suggèrent encore que le marché immobilier glisse simplement à une altitude plus basse», a-t-il illustré.
Une nuance partagée par Francis Fong, de la Banque TD. Celui-ci ne s'attend pas à une baisse draconienne de la revente à court terme, grâce aux taux d'intérêt très bas. Il estime en outre que la correction devrait se concentrer dans les marchés «particulièrement surévalués» comme Vancouver et Toronto.
Endettement massif
Malgré l'optimisme affiché par plusieurs économistes, divers facteurs laissent entrevoir un ralentissement accru du marché au cours des prochains mois. L'endettement des ménages canadiens vient d'atteindre 163,4% de la valeur du revenu disponible (voir autre texte), a-t-on appris hier, un boulet qui limitera certainement leur capacité future à contracter des prêts.
Selon ces données révisées de Statistique Canada, l'endettement global des Canadiens est similaire à celui des Américains avant que leur marché immobilier ne s'effondre. «En gros, cela confirme notre vision baissière selon laquelle le boom immobilier canadien ne peut pas se poursuivre», a indiqué hier David Madani, économiste chez Capital Economics.
M. Madani fait partie des observateurs les plus pessimistes, qui prévoient une baisse de plus de 25% de la valeur des maisons au Canada. Pour l'heure, les prix se maintiennent et ont même affiché une hausse annuelle de 1,1% par rapport à septembre 2011, à 355 777$, selon l'ACI.
L'organisme souligne que le marché canadien tend de plus en plus à favoriser les acheteurs de propriété, en raison du choix plus grand de résidences à vendre sur le marché.
Enfin, dans tout ce portrait, le marché en pleine ébullition de Calgary a fait cavalier seul en affichant une hausse de près de 15% sur un an. Seules deux autres villes ont enregistré des hausses annuelles, modestes, en septembre: Edmonton ("2%) et Sherbrooke ("0,9%).