Montréal immobilier: le condo comme locomotive

Le petit condo de deux chambres a tout pour plaire à un premier acheteur. Il est au dernier étage d'un immeuble récent, en plein coeur du Plateau-Mont-Royal, et ne nécessite aucune rénovation. Mieux, le prix de 269 000$ est bien plus abordable que la majorité des appartements en vente dans le quartier.

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Pourtant, la courtière Brigitte LePailleur a mis deux mois à le vendre cet été. «Ça s'est finalement vendu 255 000$ tout meublé, dit-elle en faisant visiter la cuisine de mélamine. Il y a quelques années, j'aurais vendu ça en une semaine.»

Le marché de la revente ralentit dans l'île de Montréal, comme dans l'ensemble de la région métropolitaine. Selon les données de la Fédération des chambres immobilières, le nombre de transactions a reculé de 6% au deuxième trimestre. Les propriétés mettent plus de temps à trouver preneur... mais certaines ventes se font encore à la vitesse de l'éclair.

Mme LePailleur, qui roule sa bosse depuis 27 ans dans l'immobilier, a ainsi vendu en quelques jours un chic condo de 1300 pieds carrés situé en face du parc Laurier. Le prix affiché frôlait le demi-million de dollars, ce qui n'a pas empêché trois acheteurs de se lancer dans une guerre d'offres le mois dernier. L'appartement s'est vendu finalement 510 000$, soit 15 000$ au-dessus du prix demandé.

Dans l'ensemble, les affaires demeurent très bonnes pour la courtière. «C'est vrai qu'on est privilégiés: depuis deux semaines, on a vendu 10 propriétés!, affirme-t-elle. Et on a cinq autres condos dans le moulin, qui sont en négociation pour finaliser les conditions.»

Prix élevés

Même si les transactions mettent en général plus de temps à se réaliser, la valeur de revente poursuit sur sa lancée dans l'île de Montréal. Après une décennie des fortes hausses qui a vu les prix bondir de 136% en moyenne, le prix médian des unifamiliales a grimpé de 8% au deuxième trimestre de 2011 (à 365 000$), celui des condos, de 6% (257 000$), et celui des plex de deux à cinq logements, de 5% (421 000$).

Le vaste territoire montréalais offre une variété d'options aux acheteurs. Des bungalows de 300 000$ aux extrémités est et ouest de l'île, des manoirs de plusieurs millions dans les vieux quartiers bourgeois, et des condos dans toutes les gammes de prix, de Saint-Léonard à Griffintown en passant par le Vieux-Montréal et Ahuntsic.

Dans tout ce portrait, certains secteurs font meilleure figure que d'autres. Les arrondissements de Rosemont-La-Petite-Patrie et Villeray, par exemple, continuent de drainer les acheteurs. Les ventes y ont reculé d'à peine 3% au deuxième trimestre, et les délais de vente y demeurent très courts.

Les condos - dont le prix médian est de 252 000$ ("4%) - se sont vendus en 55 jours en moyenne au deuxième trimestre à Rosemont. Les maisons unifamiliales ont mis un peu plus de temps à trouver preneur (68 jours), mais leur prix médian a explosé de 14%, à 325 000$. La valeur de ce type de propriété a grimpé encore plus dans Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, avec un bond de 20% (à 297 500$).

Le Plateau reste très prisé, comme en témoignent les ventes en hausse de 4%. Les délais s'allongent cependant: il a fallu 69 jours en moyenne pour qu'un condo trouve preneur au printemps, 23 jours de plus que l'année précédente. Un ralentissement qui s'explique en partie par la hausse de 49% des inscriptions. La valeur médiane des appartements a progressé de 5%, à 311 000$.

Le nombre de condos affichés a aussi fortement grimpé dans le sud-ouest de l'île, où de nombreux projets de construction ont cours de part et d'autre du canal de Lachine. La hausse des stocks atteint 79% au deuxième trimestre, ce qui n'a pas empêché le prix médian des appartements d'augmenter de 10%, à 244 000$. «La popularité indéniable de la copropriété ne cesse de croître, comme le démontrent les résultats des quatre derniers mois», a fait valoir hier Patrick Juanéda, président du conseil d'administration de la Chambre immobilière du Grand Montréal, alors que de nouvelles statistiques ont fait état d'une hausse de 9% des ventes de condos au mois d'août.

Surconstruction?

Le boom du condo neuf viendra sans aucun doute gonfler l'offre au cours des trois ou quatre prochaines années. La région métropolitaine a enregistré un record de mises en chantier de copropriétés l'an dernier - 10 457- , au point où elle devenue le troisième marché le plus actif en Amérique du Nord, derrière Toronto et Houston. Des milliers d'autres mises en chantier ont été annoncées ces derniers mois.

Malgré cela, Bertrand Recher, analyste à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), refuse de parler de suroffre pour le moment. «Le niveau de construction, et éventuellement de surconstruction, est difficile à évaluer. On ne peut pas vraiment parler de surconstruction parce qu'on n'a pas de données sur les préventes. On voit juste ce qui est mis en chantier, et on sait que quand c'est mis en chantier, il y a 50% des unités vendues.»

Pour ce qui est du marché de la revente, les économistes ne s'entendent pas sur la trajectoire qu'emprunteront les prix ces prochaines années. La plupart parlent d'une stabilisation, tandis que d'autres entrevoient une baisse qui pourrait atteindre 8%.

Le report de la hausse du taux directeur par la Banque du Canada, décrété la semaine dernière, risque toutefois de continuer à stimuler le marché au cours des prochains trimestres, car les taux hypothécaires demeureront peu élevés.

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Qu'obtient-on à Montréal pour...

150 000 $

Petit pied-à-terre de 326 pieds carrés dans le Plateau Mont-Royal, avec une chambre fermée. Le condo indivis - un ancien logement converti - a été complètement rénové.

300 000 $

Maison à paliers multiples à Pierrefonds-Roxboro dans l'Ouest-de-l'Île, comprenant quatre chambres et deux salles de bains réparties sur 1200 pieds carrés. Plusieurs travaux majeurs ont été effectués.

500 000 $

Condo de trois cubes au prestigieux complexe Habitat 67, totalisant 1872 pieds carrés. Les frais mensuels de 2445$ - excluant l'hypothèque - donnent accès à un garage et plusieurs services réservés aux résidants.

1 000 000 $

Penthouse de 2046 pieds carrés situé au huitième étage d'une tour récente de l'arrondissement de Saint-Léonard. L'unité, évaluée à 590 000$ par la Ville, comprend une vaste terrasse et deux garages.