Prix des maisons en hausse, valeur des «plex» en baisse, copropriétés au beau fixe: le marché immobilier de la Rive-Sud affiche un portrait contrasté. La Presse Affaires vous présente aujourd'hui le deuxième volet de sa série de portraits des cinq grands secteurs de la métropole.

Pierre St-Amand ne se fait pas d'illusions. Le cycle haussier du marché immobilier est terminé, et les prix se dirigent inévitablement vers le bas, croit ce courtier actif depuis 25 ans sur la Rive-Sud.

«J'ai connu la baisse de 20% entre 1990 et 1997, lance-t-il dans son bureau du Vieux-Longueuil. Les gens ne pensent pas que ça peut arriver, mais un marché, c'est ça: il y a des cycles à la hausse et des cycles à la baisse. On va continuer à vendre des maisons... mais on va les vendre moins cher.»

Malgré son pessimisme - ou son réalisme -, le courtier de Re/Max fait encore de très bonnes affaires. Sa conjointe Louise Duval, aussi courtière, et lui connaissent même en 2011 leur meilleure année à vie. Le couple a doublé ses dépenses en marketing par rapport à l'an dernier, un investissement qui rapporte.

Le succès du duo est à contre-courant de la dynamique du marché de la Rive-Sud. Le nombre de transactions a baissé de 12% au deuxième trimestre, au même moment où le nombre de propriétés à vendre a bondi de 27%, indiquent les données de la Fédération des chambres immobilières. Les prix médians suivent des trajectoires contrastées, avec une hausse de 4% pour les unifamiliales (260 000$), une baisse de 5% pour les plex de deux à cinq logements (305 000$) et une stagnation pour les condos (185 000$).

Certains secteurs ont connu un freinage plus brutal, mais quelques quartiers demeurent très prisés. Le Vieux-Longueuil, avec ses petits commerces, son ambiance de village et sa proximité du métro, reste une valeur sûre, dit Louise Duval en garant sa Porsche décapotable devant une maison de ville.

La propriété de 1500 pieds carrés, construite dans les années 90 et non rénovée, est affichée à 319 000$. Elle a fait l'objet d'une offre d'achat moins d'un mois après son inscription, indique la courtière. «La même maison, située un peu plus loin, vaut de 35 000$ à 40 000$ de moins. Le fait d'être dans le Vieux-Longueuil, c'est comme être dans le Plateau à Montréal.»

Maisons abordables

Les maisons unifamiliales offertes aux alentours de 200 000$ - elles sont de plus en plus rares - se vendent encore à la vitesse de l'éclair sur la Rive-Sud. Celles affichées sous la barre des 400 000$ continuent aussi de trouver preneur assez vite. À l'opposé, les propriétés de plus d'un demi-million végètent de plus en plus longtemps sur le marché.

À Boucherville et Saint-Bruno, deux secteurs assez cossus, le ratio d'écoulement - soit le temps qu'il faudrait pour vendre toutes les propriétés inscrites - s'élève à presque 12 mois pour les résidences de plus de 500 000$. Une situation qui favorise les acheteurs.

La quantité de maisons de luxe à vendre est aussi élevée à Longueuil. Dans le prestigieux quartier Parcours-du-Cerf, qui entoure un golf, plusieurs propriétés de style néo-manoir sont affichées entre 650 000$ et 2 millions de dollars. «Il y en a beaucoup à vendre et elles mettent beaucoup plus de temps à se vendre», explique Louise Duval.

À quelques rues du golf, les résidences valent un peu moins cher mais mettent quand même longtemps à trouver preneur. Mme Duval nous fait visiter une de ses propriétés, un joli cottage de 2500 pieds carrés construit en 2010, sans garage ni piscine mais doté d'une finition haut de gamme. Le propriétaire demande 489 000$. La maison voisine, aussi en vente, affiche une pancarte «prix réduit».

Et qu'en est-il des problèmes de congestion routière entre Montréal et la Rive-Sud, qui ont pris une ampleur catastrophique cet été? Certains courtiers immobiliers disent déjà observer un certain ressac de la part des acheteurs, mais Bertrand Recher, analyste à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), ne voit pas d'incidence négative pour le moment.

«Les problèmes de congestion, les problèmes de ponts, durent depuis plusieurs années, souligne-t-il. Malgré cela, le marché de la Rive-Sud demeure à l'avantage des vendeurs. Ça reste un des secteurs de banlieue qui sont le plus demandés.»

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DEUXIÈME TRIMESTRE 2011

(variation sur un an)

2534 transactions (-12%)

Prix médian:

Unifamiliales: 260000$ (+4%)

Condos: 185000$ (0%)

Immeubles de 2 à 5 logements: 305000$ (-5%)

Source: Fédération des chambres immobilières

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QU'OBTIENT-ON SUR LA RIVE-SUD POUR...

150 000$

Condo de 750 pieds carrés, comptant deux chambres à coucher et un garage, situé à Lemoyne, près de Longueuil. La Ville évalue la propriété à 116 400 $.

300 000$

Maison à étage de 4 chambres située près d'une école primaire à Boucherville. La propriété construite en 1981 possède une petite piscine hors terre sur son terrain de 4618 pieds carrés.

500 000$

Grand bungalow de 3 chambres et 2 salles de bains situé au bord de la rivière Châteauguay. La propriété est dotée d'une piscine creusée et pourrait être utilisée comme intergénérationnelle.

1 million

Maison de prestige à Saint-Lambert, possédant 4 chambres et 3 salles de bains, finie avec des matériaux luxueux. Les taxes totales s'élèvent à 12 350 $ par année.

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À lire demain: Le boom de Vaudreuil-Soulanges