Pour les propriétaires, chaque renouvellement hypothécaire ramène sur le tapis la sempiternelle question: taux fixe ou taux variable? Mais les institutions financières proposent aussi une panoplie de formules hybrides qui permettent de couper la poire en deux... ou même en onze.

Christine veut renouveler son hypothèque pour financer un projet de rénovation. Entre un taux fixe ou variable, son coeur balance. «Je trouve que ce choix-là est particulièrement difficile à faire», dit-elle.

Jusqu'ici, elle avait joué de prudence, en optant pour une hypothèque de 5 ans, à taux fixe. Un grand classique, surtout chez les premiers acheteurs. Maintenant, elle est tentée par une hypothèque à taux variable. Comme le taux est inférieur, elle sait qu'elle économiserait plusieurs milliers de dollars d'intérêts chaque année.

En fait, sa banque lui offre un taux de 2,55% pour une hypothèque à taux variable, par rapport à 3,95% pour une hypothèque à taux fixe de 5 ans. Ces taux intègrent l'indemnité d'environ 2500$ qu'elle devrait verser pour casser son hypothèque actuelle qui lui coûte 4,7% d'intérêt et qui vient à terme dans neuf mois.

«C'est très avantageux, quand on voit du 2,55%», réalise Christine, qui penche pour le variable. «Est-ce que je fais le saut? Est-ce que le taux risque de monter? À quel rythme? Quand est-ce que le taux variable pourrait rattraper le taux fixe actuel?»

D'excellentes questions... auxquelles personne ne peut fournir de réponses garanties à 100%, pas même les meilleurs économistes.

Au printemps dernier, ils tablaient sur une remontée soutenue des taux. Aujourd'hui, rien n'est moins sûr. Mercredi prochain, la Banque du Canada pourrait relever son taux de 25 points de base, comme elle l'a fait en juin et en juillet. Le taux directeur passerait alors à 1%. Mais après cette nouvelle augmentation, la Banque centrale prendra une longue pause, prévoit Benjamin Reitzes, économiste chez BMO Marchés des capitaux.

Mais, à plus long terme, les taux peuvent remonter et ses mensualités hypothécaires aussi. Les propriétaires qui optent pour un taux variable doivent être capables d'encaisser la hausse. «Je gagne bien ma vie, mais mon budget est quand même serré», admet Christine. Avec des paiements fixes, elle dort sur ses deux oreilles, en ce moment.

Fixe ou variable? Elle a du mal à trancher. Justement, une autre banque lui a présenté une hypothèque qui lui permet de couper la poire en deux. Il s'agit d'un produit diversifié: une moitié de l'hypothèque est fixée pour un terme de 4 ans et l'autre pour un terme de 1 an, à renouveler l'année suivante.

Est-ce vraiment le meilleur des deux mondes?

Oubliez le taux

Au lieu de focaliser sur les taux d'intérêt, les propriétaires devraient plutôt se concentrer sur leurs besoins. «Il faut commencer par analyser sa situation financière. Le taux, c'est secondaire», dit Yvon Boucher, directeur de la succursale de la Banque de Montréal aux Promenades Montarville, à Boucherville.

Première question: est-ce que vous prévoyez déménager d'ici cinq ans? Si tel est le cas, il vaut mieux éviter de s'enfermer dans une hypothèque à taux fixe. Cela risque de coûter des milliers de dollars d'indemnité, pour mettre fin à l'hypothèque avant terme.

«La semaine dernière, j'ai rencontré un client qui avait 20 000$ de pénalité à verser pour mettre fin à une hypothèque de cinq ans à 5,5%», raconte M. Boucher. Et pourtant, il savait qu'il déménagerait avant la fin du terme, au moment où il a signé l'hypothèque. Il aurait été si simple d'opter pour un terme plus court ou une hypothèque ouverte!

Deuxième question: quel est votre niveau de tolérance au risque? «Une hypothèque à taux variable, c'est un peu comme le marché boursier, il y a des fluctuations. Il y en a qui ne peuvent pas dormir avec ça», prévient M. Boucher.

Avant d'opter pour un taux variable, il faut se demander: «Quelle proportion le paiement hypothécaire représente dans notre budget? Si le paiement hypothécaire augmente, quelle sera l'incidence dans mon budget?» dit Denis Doucet, directeur régional pour la Rive-Sud du courtier hypothécaire Multi-Prêts.

Par exemple, une hausse du taux variable de 3 à 5% ferait grimper les paiements mensuels de 946$ à 1144$, pour une hypothèque de 200 000$, amortie sur 25 ans, calcule l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (voir tableau).

Il s'agit d'une ponction de presque 200$ par mois, ou 2400$ par année, dans les poches des propriétaires. Reste à savoir si leur budget peut l'absorber.

-----------------

LES TAUX HYPOTHÉCAIRES EN VIGUEUR

VARIABLE

TAUX AFFICHÉ

2,75%

TAUX NÉGOCIÉ

2,10%

FIXE 1AN

TAUX AFFICHÉ

4,30%

TAUX NÉGOCIÉ

2,44%

FIXE 3 ANS

TAUX AFFICHÉ

4,65%

TAUX NÉGOCIÉ

3,45%

FIXE 5 ANS

TAUX AFFICHÉ

5,49%

TAUX NÉGOCIÉ

3,59%

NB: Les taux sont en date du 2 septembre 2010. Les taux négociés correspondent auxmeilleurs taux disponibles sur le marché, pour les clients qui ont un bon dossier.

-----------------

L'IMPACT D'UNE HAUSSE DU TAUX VARIABLE SUR UNE HYPOTHÈQUE

Une augmentation du taux variable de 2% (soit de 3% à 5%) gonflerait les paiements de presque 200$ par mois, soit 2400$ par année. Malgré cela, l'hypothèque à taux variable demeure un peu plus avantageuse qu'une hypothèque à taux fixe de 4% sur 5 ans.

HYPOTHÈQUE À TAUX VARIABLE

TAUX D'INTÉRÊT /MENSUALITÉ/ INTÉRÊT PAYÉ /CAPITAL REMBOURSÉ

ANNÉE 1/ au départ: 3,00%/ 946$/ 5889$/ 5469$

ANNÉE 2 /passe à 3,50%/ 997$/ 6676$ /5285$

ANNÉE 3/ passe à 4,00%/ 1046$ /7415$ /5143$

ANNÉE 4/ passe à 4,50%/ 1096$ /8106$/ 5041$

ANNÉE 5/ passe à 5,00% /1144$/ 8749$ /4978$

TOTAL 36 835$ /25 916$

HYPOTHÈQUE À TAUX FIXE

TAUX D'INTÉRÊT /MENSUALITÉ/ INTÉRÊT PAYÉ/ CAPITAL REMBOURSÉ

ANNÉE 1 À 5 /Fixe: 4%/ 1052$/ 37 230$ /25 892$

NB: Hypothèque de 200 000$, amortie sur 25 ans, avec un terme de 5 ans

Source: Agence de la consommation en matière financière du Canada