Qu'on choisisse de vivre dans son plex ou de louer tous les logements, une règle ne devrait jamais être oubliée, avertissent les experts: il ne faut pas tomber dans le rouge à la fin du mois!

«Si on doit utiliser des cartes de crédit ou des marges de crédit pour payer nos dépenses courantes, d'alimentation, de sorties et de vêtements, il est préférable d'aller vers une propriété plus modeste», souligne Caroline Harel, responsable du service budgétaire d'Option consommateurs.

Les propriétaires occupants d'un duplex ne s'attendent généralement pas à dégager un profit. La plupart du temps, ils visent à payer une partie de leur hypothèque avec les revenus de location de l'autre logement. Les institutions prêteuses étudient d'ailleurs leurs dossiers de la même manière que s'ils achetaient une maison unifamiliale.

À l'opposé, les banques exigent un minimum de rendement avant de prêter aux investisseurs qui n'habiteront pas leur immeuble. Une fois les dépenses soustraites, le revenu de location potentiel doit couvrir au moins 1,2 fois le coût de l'hypothèque, explique Denis Doucet, directeur du courtier Multi-Prêts sur la Rive-Sud.

«Un dossier locatif, c'est de la mathématique, rappelle-t-il. Il n'y a pas d'émotions comme lorsqu'on achète quelque chose pour l'habiter. Ça m'est arrivé de rencontrer des clients et de leur dire: à la fin du mois, ça va vous coûter 2000$, cette chose-là! Ce n'est pas un achat rentable pour vous. Les gens ne l'avaient pas réalisé.»

20% comptant

Les acheteurs de plex à des fins d'investissement doivent verser un comptant minimum de 20%, en vertu des nouvelles règles qu'Ottawa a instaurées. Mais avec la flambée récente des prix, les banques exigent souvent davantage, car l'évaluation agréée est en deçà du prix de vente. «La mise de fonds doit être ajustée pour combler l'écart», dit Denis Doucet.

Et quel rendement un investissement immobilier devrait-il procurer? Chacun doit fixer ses propres barèmes, avance Jacques Lépine, président fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec. Tout dépend du comptant investi, du nombre d'années qu'on souhaite garder la propriété, etc.

Cependant, avec la hausse marquée des prix des dernières années, M. Lépine dit à ses membres de ne pas se fier à un accroissement démesuré de la valeur marchande de l'immeuble. «J'avertis les gens de ne pas trop se lancer dans le jeu de la spéculation, mais de s'attarder aussi au cash flow et à la capitalisation.»