Le marché canadien de l'habitation - construction et revente - accusera un recul cette année avant de reprendre du mieux en 2010, prévoient les experts de la SCHL. Entre-temps, le marché américain continue de s'enfoncer dans la récession, même si des analystes prévoient un été plus actif. Dernier bilan de l'immobilier nord-américain.

Vincent Brousseau-Pouliot
Vincent Brousseau-Pouliot LA PRESSE

Moins de nouvelles maisons. Moins de transactions sur le marché de la revente. Des prix moins élevés. Décidément, l'année 2009 ne s'annonce pas très encourageante pour le marché immobilier québécois - sauf peut-être pour les premiers acheteurs qui cherchent les aubaines. Et encore.

Selon les dernières prévisions de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) rendues publiques hier, le marché immobilier québécois subira un recul sur tous les plans en 2009. Les mises en chantier devraient diminuer de 16%. Le nombre de transactions sur le marché de la revente devrait diminuer de 12%. Les prix devraient aussi suivre la tendance à la baisse, mais de façon beaucoup moins importante. La SCHL anticipe une baisse des prix de 1,7% sur le marché de la revente en 2009. Les prix n'ont pas baissé sur une base annuelle depuis 2004.

Comment expliquer les difficultés du marché immobilier québécois? Par son économie en récession et l'état de son marché de la revente, répond Kevin Hugues, économiste principal pour le Québec à la SCHL. «Le ralentissement économique a atteint et touché le Québec, mais il faut aussi considérer l'état du marché de la revente, dit-il. Les prix n'ont pas reculé, mais l'offre de maisons disponibles a augmenté. Comme les acheteurs de maisons ont davantage de choix sur le marché de la revente, ils n'ont plus autant recours à la construction.»

L'industrie tient le coup

S'il admet que le marché immobilier est moins actif depuis le début de l'année, le chef de la direction de la Chambre immobilière du Grand Montréal, Michel Beauséjour, fait valoir - chiffres à l'appui - que son industrie tient le coup. De janvier à avril 2009, la valeur des transactions à Montréal a augmenté de 2% pour les unifamiliales et 3% pour les appartements par rapport à la même période l'an dernier.

La valeur des «plex» a toutefois baissé de 1%. «Les prévisions de la SCHL sont toujours un peu pessimistes, dit Michel Beauséjour. Nous refusons de faire des prédictions parce que nous vivons des moments uniques. Les modèles traditionnels ne fonctionnent plus.»

Michel Beauséjour n'écarte toutefois pas le scénario d'une baisse des prix en 2009. Le grand patron de la Chambre immobilière du Grand Montréal se rappelle les dernières grandes récessions, alors que le prix des maisons avait reculé de 1% en 1981 et en 1991. «Une légère baisse cette année ne serait rien de nouveau, dit-il. Ce serait simplement un ajustement entre l'offre et la demande.»

De tous les types de propriétés, ce sont les constructions neuves qui sont le plus touchées par le ralentissement économique. Résultat: les nouveaux projets démarrent moins vite. «Les promoteurs sentent bien le ralentissement, car les pré-ventes ne se sont pas aussi rapidement, dit Hélène Bégin, économiste au Mouvement Desjardins. Ils attendent plus longtemps avant de commencer la construction car les unités non vendues à la fin du projet coûtent très cher au promoteur.»

Crise canadienne

Même si l'heure est au pessimisme sur le marché immobilier, certains promoteurs montréalais soutiennent s'en tirer presque sans heurts. «C'était peut-être un petit peu plus long, mais nous n'avons pas de difficultés à faire nos pré-ventes. Nous avons entrepris deux nouveaux projets depuis le début de l'année et ils sont déjà vendus à plus de 70%», dit Dino Mazzone, copropriétaire de Elevation 3, le promoteur des projets de condos Bélanger 24 et St-Urbain 33 dans le quartier Rosemont-La-Petite-Patrie.

De toute façon, les promoteurs québécois peuvent se consoler en se comparant à leurs collègues du reste du pays, où la crise immobilière est beaucoup plus aiguë. Selon la SCHL, les mises en chantier au Québec devraient baisser de 47 901 à 40 000 cette année. Cette baisse de 16% est importante, mais il s'agit de la moins élevée parmi les provinces canadiennes. En Alberta, les mises en chantier diminueront de 53%. Le Saskatchewan (-50%) et la Colombie-Britannique (-43%) subiront aussi des baisses de mises en chantier dramatiques en 2009.

Selon l'économiste Hélène Bégin, l'Ouest canadien subit actuellement les contrecoups de son boom immobilier des années 2000. «Le boom immobilier a été plus fort dans l'Ouest, dit l'économiste du Mouvement Desjardins. On y a construit beaucoup de nouveaux projets, qui ont fait l'objet d'une surenchère.»

Avis à ceux qui songent à renouveler leur hypothèque: la SCHL estime que les taux hypothécaires, qui sont actuellement à des planchers historiques, augmenteront de façon importante au cours des deux dernières années. Le taux fixe 5 ans, actuellement inférieur à 4%, pourrait remonter jusqu'à 6,75% en 2010.

 

MISES EN CHANTIER AU CANADA

2008 211 056

2009* 141 900

2010* 150 300

* : Prévisions

Source : Société canadienne d'hypothèques et de logement

 

PERSPECTIVES PROVINCIALES DU MARCHÉ DE L'HABITATION

Mises en chantier d'habitations

2008 Chiffres réels / 2009 Prévisions / 2010 Prévisions

Terre-Neuve-et-Labrador 3261 /2675 /2975

Île-du-Prince-Édouard 712 /575 /625

Nouvelle-Écosse 3 982 /3100 /3425

Nouveau-Brunswick 4 274 /3475 /3650

Québec 47 901 /40000 /41 350

Ontario 75 076 /51 325 /52 300

Manitoba 5537 /3950 /4250

Saskatchewan 6 828 /3400 /3850

Alberta 29 164 /13 700 /16 200

Colombie-Britannique 34 321 /19 725 /21 700

Source : SCHL, Perspectives du marché de l'habitation, Canada, deuxième trimestre de 2009. Les chiffres étant arrondis, leur somme pourrait ne pas correspondre aux totaux indiqués