La hausse des taux d’intérêt, leur impact sur les prix à Montréal, la surchauffe en région et les décisions des ménages âgés de casser maison ou pas : tels sont les dossiers à suivre dans le marché résidentiel au cours de la prochaine année.

Publié le 15 déc. 2021
André Dubuc
André Dubuc La Presse

Mardi, c’était l’évènement annuel Fenêtre sur le marché immobilier organisé par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Des économistes et des analystes de marché ont fait part de leurs prévisions pour 2022.

Hausse des taux d’intérêt

Préparez-vous à payer plus cher pour votre versement hypothécaire. À la Banque Nationale Marchés financiers, on se prépare à une remontée des taux directeurs au pays dès mars prochain. Cette hausse de 25 points de base sera suivie de cinq autres hausses jusqu’en mars 2023, ce qui amènera le taux directeur de la Banque du Canada à 1,75 % en mars 2023.

« Ça fait sursauter, six hausses, reconnaît Matthieu Arseneau, DG et chef économiste adjoint, mais le rythme que je vous suggère là, c’est à peu près le rythme moyen qu’on a observé sur une base historique [lors des précédentes périodes de resserrement monétaire] compte tenu des fondamentaux du marché du travail et de l’inflation. On ne serait pas surpris d’assister à un processus de normalisation comparable à ce qu’on a vu par le passé. »

Évolution des prix

En raison de l’augmentation du loyer de l’argent et, surtout, de la hausse récente trop rapide des prix des maisons, le directeur du service de l’analyse du marché de l’APCIQ, Charles Brant, croit que l’inflation des prix de l’immobilier sera freinée dès l’an prochain.

Au Québec, les prix ont grimpé de 13 % et de 23 % en 2020 et 2021, respectivement. M. Brant s’attend à une variation de prix de seulement 3 % à l’échelle de la province en 2022. La raison principale : les acheteurs dans la région montréalaise se sont déjà étirés au maximum. Le taux d’effort des acheteurs – la part du paiement hypothécaire frôle les 40 % du revenu disponible – dépasse celui enregistré lors de la précédente bulle immobilière en 1989.

Avec la hausse attendue des taux d’intérêt de 145 points en un an sur le taux de long terme, M. Brant calcule qu’il en coûtera 360 $ de plus par mois pour financer une maison achetée au prix médian dans la région montréalaise.

« On pense qu’il va y avoir une croissance des prix durant les premiers mois de l’année et, ensuite, éventuellement, il pourrait y avoir une correction, d’où le chiffre moyen de 3 %, explique M. Brant, dans un entretien. C’est surtout à Montréal que l’ajustement va se passer », précise-t-il. Le marché de Gatineau montre aussi des signes inquiétants.

La situation en région

Le télétravail aidant, certaines villes de taille intermédiaire situées à plus d’une heure des grandes villes ont connu un sursaut de popularité cette année. Les hausses de prix ont été en conséquence. « La catégorie des unifamiliales est prise d’assaut : elle enregistre des hausses de prix insoutenables. L’intégration généralisée du télétravail s’avère une tendance lourde. Toutefois, un rééquilibrage est à prévoir en fonction des coûts réels qui y sont associés », ont fait savoir les économistes de l’APCIQ, Charles Brant et Michaël Simard, durant leur présentation.

Les ménages âgés

Il est prévu que le marché de la maison reste très fortement favorable aux vendeurs, faute de propriétés à vendre. Pour un rééquilibrage, un espoir serait que les ménages âgés décident de vendre leur maison devenue trop grande pour aller en location ou acheter un logis plus petit. L’inflation pourrait d’ailleurs convaincre les retraités de passer à l’action. Le pouvoir d’achat des rentes de retraite est grugé, ce qui pourrait inciter à la vente de la maison et à la monétisation de la plus-value sur la propriété pour compenser le manque à gagner.

« Mon conseil pour 2022 ? Je dirais : n’hésitez pas à vendre. Vendez, suggère Charles Brant. C’est le moment de vendre avant que le marché soit moins propice éventuellement. Pas mal d’acheteurs potentiels ont gelé leur taux auprès de leur banque pour pouvoir acheter. Dans ce contexte, pourquoi ne pas vendre ? [En 2022], la rotation devrait se faire plus facilement pour les vendeurs qui viennent de vendre et qui veulent acheter une autre propriété dans des conditions de marché moins stressantes, avec moins de surenchère. »