Autant l’explication a l’avantage d’être limpide, autant elle est d’une grande plausibilité. La Caisse de dépôt a obtenu un rendement inférieur à celui de ses indices de référence sur les marchés boursiers en 2019 parce que ceux-ci se sont emballés alors que la Caisse a investi dans des titres de valeurs moins enclins à s’embraser sous les feux de l’exubérance.

Jean-Philippe Décarie Jean-Philippe Décarie
La Presse

Voilà comment Charles Émond, son nouveau PDG, a résumé jeudi la contre-performance relative que la Caisse a enregistrée dans la catégorie des marchés boursiers au cours de son dernier exercice financier.

Il faut souligner ici l’adjectif « relative », puisque la catégorie des marchés boursiers a tout de même produit un rendement de 15,3 % en 2019 et généré une plus-value de 22,2 milliards, ce qui a contribué de façon notable à la bonification du bas de laine des Québécois.

Ce qui est loin d’avoir été le cas pour son portefeuille Immeubles, catégorie d’actifs importante qui a une valeur nette de 39,7 milliards en 2019, en recul de 1,1 milliard par rapport à ce qu’elle totalisait un an plus tôt.

La perte de la valeur du portefeuille immobilier de la Caisse a été de 2,7 % pour l’ensemble de 2019, alors que son indice de référence a réussi à s’apprécier d’un modeste 1,4 % – ce qui n’est pas énorme, mais constitue tout de même un rendement positif qui marque un écart de 4,2 % par rapport à celui de la Caisse.

PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE

Les centres commerciaux que possède le Caisse de dépôt ont été les plus importants générateurs de la perte du dernier exercice de l’organisme.

Contrairement à la contre-performance boursière relative du dernier exercice financier, l’incapacité de la Caisse à battre son indice de référence dans le secteur immobilier perdure depuis quelques années déjà.

Au cours des cinq dernières années, la société Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse, affiche un rendement annualisé de 7,2 %, contre 8,8 % pour son indice de référence.

Sur 10 ans, le rendement annuel moyen obtenu par la Caisse s’est établi à 9,7 %, alors que son indice de référence a été en mesure de générer un rendement de 11 %.

Selon le PDG, Charles Émond, la mauvaise tenue de la division Ivanhoé Cambridge en 2019 est responsable du tiers des 150 points de rendement total qui séparent la Caisse (10,4 %) de son indice de référence (11,9 %). Les deux autres tiers étant respectivement la perte de valeur de SNC-Lavalin et la surévaluation des marchés boursiers.

Un portefeuille à moderniser

Cela dit, Nathalie Palladitcheff, nouvelle PDG d’Ivanhoé Cambridge, en poste depuis le 15 octobre dernier dans la foulée du départ à la retraite de Daniel Fournier, est bien consciente du travail de mise à jour du portefeuille immobilier qui doit être fait pour optimiser les rendements financiers.

Il faut rappeler que la Caisse est devenue active dans l’immobilier à la fin des années 80 en réalisant l’acquisition de la firme Ivanhoé Cambridge lors du rachat de l’empire Steinberg. Il s’agissait d’un portefeuille de propriétés essentiellement constituées de centres commerciaux et d’édifices de bureaux.

Les 25 centres commerciaux de premier plan que possède la Caisse au Canada, comme les Galeries d’Anjou ou la Place Laurier, ont été les plus importants générateurs de la perte du dernier exercice.

Les habitudes de consommation changent, la fréquentation des centres commerciaux diminue, la signature de baux est plus difficile, bref le modèle est à revoir et c’est exactement ce que la direction d’Ivanhoé Cambridge a entrepris de faire.

Nathalie Palladitcheff a été claire : la Caisse a l’intention de vendre le tiers de ses 25 centres commerciaux canadiens dans les prochains mois ou les prochaines années et compte bien adopter des solutions appropriées pour chacune des propriétés qui seront conservées.

Le portefeuille de centres commerciaux à l’étranger, notamment au Brésil où la Caisse en possède encore huit après en avoir vendu deux l’an dernier, est lui aussi en révision, mais le contexte y est moins urgent qu’ici.

Les affaires sont encore bonnes dans les centres commerciaux des pays en développement, tant au Brésil qu’en Chine où la Caisse est propriétaire de deux établissements.

On pourra transformer des parties de certains centres commerciaux en centres de logistique ou prévoir des projets résidentiels ; toutes les options pour optimiser ces propriétés seront étudiées en fonction des particularités de chacun des marchés.

Pour Ivanhoé Cambridge, il faut trouver de nouvelles façons de générer des revenus et d’augmenter la valeur de ses propriétés, et surtout faire cesser l’érosion comme celle qu’on a vue en 2019.

Si le groupe immobilier affiche des actifs nets de 39,7 milliards, il faut savoir que leur valeur brute s’élève à 64 milliards lorsqu’on tient compte de l’endettement lié à ces actifs.

Le rendement négatif que vient de produire Ivanhoé Cambridge nous indique que ces entrées de fonds n’ont pas été suffisantes pour couvrir ses dépenses.

Visiblement, les centres commerciaux ne génèrent plus les revenus d’antan, alors que les centres de logistique produisent des résultats en constante progression. Le commerce en ligne n’a plus besoin d’un local dans un centre commercial, mais d’immeubles par lesquels peut transiter la marchandise. La Caisse doit s’ajuster et elle a décidé de le faire.