Aider son filleul à acheter sa maison

Cécile, qui fêtera bientôt ses 93 ans, adore son filleul Martin. Elle veut lui vendre sa maison et financer l’achat. La vieille dame a un grand cœur, mais de petits revenus. Fiscalement, est-ce une bonne affaire pour elle ?

Les chiffres

Cécile, 92 ans Supplément de revenu garanti : 1477 $ par année RPC/RRQ : 10 990 $ par année Pension de vieillesse : 6979 $ par année Autres pensions : 1727 $ par année Revenu total : 21 960 $ par année Valeur de la maison : 180 000 $ Dépenses fixes Taxes scolaire et municipales : 2674 $ par année Assurances maison : 606 $ par année Hydro-Québec : 2623 $ par année Vidéotron : 1800 $ par année Entretien du terrain : 1400 $ par année

LA SITUATION

C’est la fille de Cécile, Monique, qui nous a écrit pour savoir comment cette transaction devrait être réalisée. La maison unifamiliale de sa mère, située au Saguenay–Lac-Saint-Jean, a une valeur marchande de 180 000 $.

« Mon neveu est un sentimental, raconte-t-elle au téléphone. Il a toujours voulu acheter cette maison. Il était très proche de mon père, son parrain, aujourd’hui décédé. Ça fait très plaisir à ma mère que la maison qu’elle habite depuis qu’elle est mariée reste dans la famille. »

Pour le moment, Cécile n’a pas besoin du montant de la vente. Elle aimerait toutefois avoir accès à cet argent si elle tombait malade et devait déménager dans un CHSLD. L’avantage de vendre la maison à son petit-fils est qu’elle pourra continuer d’y habiter tout en lui payant un loyer.

« Ma mère a encore bon pied bon œil. Comme elle joue du piano à 3 h du matin, parce qu’elle ne dort pas, ça va être mieux que dans un foyer pour personnes âgées, relate-t-elle. Mais si ma mère finance elle-même la vente, cette formule est-elle fiscalement la bonne pour elle ? Nous voulons que ce soit gagnant-gagnant… »

PREMIER SCÉNARIO : ELLE FINANCE SON FILLEUL

Selon Guylaine Lafleur, notaire et planificatrice financière chez Bachand Lafleur, Groupe Conseil inc., l’idée de financer l’achat d’une maison est une solution à long terme qu’on veut appliquer, ici, à une situation à court terme.

« Madame va habiter dans sa maison tant qu’elle en est capable, mais on s’entend que ce ne sera pas pour 10 ans », observe-t-elle. De plus, quand la dame va décéder, le neveu devra aller se chercher un financement dans une institution bancaire pour rembourser l’hypothèque. »

Cécile souhaite qu’à son décès, le montant de la vente de sa maison soit réparti entre ses quatre enfants. Martin pourrait-il alors rembourser graduellement sa tante, sa mère et ses oncles ? Guylaine Lafleur croit qu’une telle situation n’est pas envisageable.

« La plupart du temps, les quatre enfants ne sont pas tous dans la même situation financière. Il y en a qui vont dire : “Je veux mon argent tout de suite, j’ai une dette à rembourser.” Quand la dame va décéder, le petit-fils devra de toute façon aller se chercher un financement dans une institution bancaire. »

Mais pourquoi Cécile tient-elle tant à financer son filleul ? S’il ne peut pas obtenir du financement actuellement, il est possible qu’il ne puisse pas en obtenir dans deux ans…

LA MEILLEURE SOLUTION

Après vérification, nous apprenons que Martin est admissible à une hypothèque, qu’il dispose de 25 000 $ de REER pour le RAP, en plus de quelques économies qu’il veut investir dans la rénovation de la maison. C’est pour éviter de payer la prime de la SCHL que Cécile veut financer son filleul. Elle est même prête à baisser le prix de sa propriété.

« Ça lui prend 20 % de 180 000 $ pour éviter de payer la prime, explique Guylaine Lafleur. Ça représente 36 000 $ et il a déjà 25 000 $. Il lui manque donc 11 000 $ pour éviter d’avoir un prêt assuré. »

La transaction serait plus simple si Cécile pouvait donner directement les 11 000 $ à son filleul sous forme de don. Or elle n’a pas d’économies et dépense tous ses revenus chaque mois.

La planificatrice financière et notaire a trouvé une solution qui pourrait être effective au moment de contracter l’hypothèque. « Dans ce cas-ci, il faut que l’institution financière accepte que les 11 000 $ soient versés quand madame va toucher le prix de vente. Elle signera alors une donation. Mais attention, ce ne sont pas toutes les institutions financières qui acceptent de le faire. Il faut absolument vérifier. »

L’IMPACT SUR LES REVENUS DE CÉCILE

Monique veut s’assurer que la transaction ne lèse pas sa mère sur le plan financier. La planificatrice a donc analysé en détail toutes les sources de revenus ainsi que toutes les dépenses liées à la maison.

Cécile fait faire le gazon, la haie et râteler le terrain. L’entretien sera dorénavant réalisé par son petit-fils, ce qui lui permettra d’économiser 4000 $. Cependant, elle lui payera un loyer de 500 $ par mois, soit 6000 $ par année. Les autres dépenses (Hydro-Québec, Vidéotron, assurances) seront inchangées.

Cécile aura dans ses poches 169 000 $ et, par conséquent, des revenus de placements qui vont s’ajouter. Avec ses nouveaux revenus, perdra-t-elle son supplément de revenu garanti et ses crédits d’impôt ?

« Le fait d’augmenter les revenus de madame augmente aussi la prime d’assurance médicaments d’à peu près 100 $, son impôt sur le revenu d’environ 200 $. Si elle investit hors CELI, elle perd son supplément de revenu garanti. »

Comme Cécile n’a pas de CELI, Guylaine Lafleur lui suggère donc d’en créer un et d’y verser le maximum, soit 63 500 $. Le montant restant de la vente (105 500 $) pourrait être placé dans un compte à 2 % d’intérêts, qui lui rapporterait 2110 $ par an.

« Les revenus de placement vont compenser la perte de revenu garanti. Bon an, mal an, si on tient compte des autres crédits d’impôt, on est à plus ou moins 250 $ par année d’impact. Un impact neutre. Ce n’est ni avantageux ni désavantageux. Ce n’est pas une mauvaise décision financière. »