La demande chute dans les résidences haut de gamme pour aînés de la région de Montréal. Tout ce qui est cher dans ce marché voit son taux d'inoccupation bondir de 50%.

La demande chute dans les résidences haut de gamme pour aînés de la région de Montréal. Tout ce qui est cher dans ce marché voit son taux d'inoccupation bondir de 50%.

C'est un secteur d'avenir, mais les promoteurs y lancent trop de chantiers de construction à Montréal, comparativement à la croissance plus lente de la clientèle des 75 ans et plus durant encore plusieurs années, selon la dernière étude de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), publiée jeudi.

L'étude amorcée l'an dernier soulève déjà de l'inquiétude dès avant l'inclusion, pourtant, «d'une partie de la hausse spectaculaire des mises en chantier de ces résidences, l'automne dernier», souligne à La Presse Affaires l'économiste principal de la SCHL au Québec, Kevin Hughes.

Le déséquilibre du marché des résidences pour aînés préoccupe également la SCHL à Gatineau et à Sherbrooke, contrairement à la situation de Québec, de Saguenay et de Trois-Rivières.

«Il devient crucial que l'industrie des résidences pour aînés sache mieux cibler et doser son produit», avertit Kevin Hughes. C'est en effet pour la quatrième année consécutive en 2007 que le taux global d'inoccupation dans les résidences pour aînés a augmenté dans la région de Montréal, passant de 4,7% à 5,9%.

Cette surabondance s'explique essentiellement par la hausse rapide du taux d'inoccupation dans le segment haut de gamme, qui a grimpé de 6% à 8,9% en 2007. Ce taux reste nettement plus bas dans le milieu et bas de gamme, à 3,4% et 3% respectivement.

La cohorte des 75 ans et plus croît plus lentement parce que ces aînés sont nés durant la Grande Dépression des années 30 au cours de laquelle la natalité a diminué, explique Kevin Hughes.

L'économiste craint donc que les promoteurs manquent de prudence quand ils multiplient les chantiers de ces résidences pour aînés. Les promoteurs tentent par contre d'attirer aussi des retraités plus jeunes.

Les aînés de 75 ans «ont en outre tendance à moins bouger, à regarder des résidences dans leur propre quartier», souligne Kevin Hughes.

Cela complique le travail des promoteurs, d'autant plus que l'offre de ces résidences n'est pas aussi abondante partout, dit-il. De plus, une grande partie de la clientèle est déjà desservie dans plusieurs quartiers, comme le démontre le taux de pénétration du marché.

La prudence s'impose d'autant plus que la SCHL, malgré son expertise dans le domaine, doit encore poursuivre ses recherches pour mieux comprendre l'évolution du marché, note Kevin Hughes. Par ailleurs, la gamme de services et les coûts varient énormément d'une résidence pour aînés à l'autre, dit l'économiste.

C'est sur l'île de Montréal que le taux d'inoccupation de résidences pour aînés est le plus élevé, à 6,6%, suivi par celui de Laval et de la banlieue Nord presque aussi élevé (6,2%), contrairement à celui de la Rive-Sud (3%).

Les logements d'une chambre ont un taux d'inoccupation de 5,6% dans la région de Montréal et les studios, de 7,9%, soit le double du 3,9% des logements à deux chambres.

Le segment des résidences sans offre de repas (les logements comprennent une cuisine) profitent du taux d'inoccupation le plus bas (4,6%), de moitié moindre en fait que celui des propriétés pour aînés où les repas sont obligatoires (9%).

Les logements avec repas optionnels sont également populaires (taux de 5,2%).

Le marché des résidences pour aînés comprenant des chambres avec pension a également perdu de son tonus, avec un taux d'inoccupation de 8,4%, à cause surtout de l'île de Montréal.