«Je ne savais même pas qu'il y avait un vice caché», se défend parfois un ancien propriétaire, surpris de s'en voir attribuer la responsabilité. C'est justement parce qu'il ne le savait pas que le vice était caché.

«Je ne savais même pas qu'il y avait un vice caché», se défend parfois un ancien propriétaire, surpris de s'en voir attribuer la responsabilité. C'est justement parce qu'il ne le savait pas que le vice était caché.

«On peut être poursuivi même si on ignorait la signification du mot pyrite», lance Charles Tanguay, de l'Union des consommateurs. Si le propriétaire avait connu l'existence du vice et l'avait tu ou camouflé, non seulement en aurait-il été responsable, mais il aurait en plus été passible de poursuites en dommages.

Un vice caché est une déficience à un immeuble qui n'aurait pas pu être décelée par un l'examen attentif d'un oeil averti, soit directement, soit par l'intermédiaire d'indices.

«C'est quelque chose que même un expert n'aurait pu déceler, à moins d'ouvrir les murs ou de creuser le sol», précise la notaire Denise Archambault. Pour être considéré comme tel, le vice doit causer un préjudice important. Il réduit la valeur de la maison ou nuit à son usage, et les travaux pour le corriger sont coûteux.

«L'origine du vice doit être antérieure à la vente», indique Marie-Hélène Legault, responsable du cours d'accès à la propriété de l'ACEF de l'Est. Enfin, l'acheteur doit ignorer son existence.

C'est ici qu'entre en jeu l'inspection: l'acheteur a-t-il pris des précautions raisonnables pour s'informer de l'état de la maison? En temps normal et en situation normale, rappelle l'avocat Claude Coursol, il n'est pas obligatoire de faire appel à un inspecteur - dans le cas d'une maison quasineuve, ou lorsque l'acheteur possède lui-même une expertise dans le domaine, par exemple.

Ce degré de prudence raisonnable varie cependant avec la situation : lors de l'achat d'une maison de 15 ans par un acheteur néophyte, la diligence impose la consultation d'un spécialiste. Et quand l'acheteur remarque une anomalie - telle une fissure dans une fondation -, il n'a plus de latitude: il a l'obligation de recourir à un expert pour éclaircir la situation.

Pas de prescription pour les vices

Il n'y a pas de prescription pour la responsabilité à l'égard d'un vice caché. Les problèmes de pyrite - cette matière de remblai qui se gonfle et déforme les dalles de béton - peuvent se déclarer 20 ou 30 ans après l'achat initial de la propriété, provocant une cascade de poursuites dans la chaîne des propriétaires.

«La pyrite a donné l'exemple des responsabilités du vendeur», rappelle Charles Tanguay.

Le problème doit cependant être signifié au précédent propriétaire dans un délai raisonnable après la découverte du vice - on cite habituellement une limite de six mois. Le recours lui-même doit être exercé au maximum trois ans après la découverte du bobo.