Est-ce que le marché de l'immobilier montréalais aurait atteint son plafond? Le prix des maisons de la région métropolitaine est surévalué de plus de 10%, selon une étude de Merrill Lynch Canada, qui prévoit aussi une stagnation des prix au Canada.
Est-ce que le marché de l'immobilier montréalais aurait atteint son plafond? Le prix des maisons de la région métropolitaine est surévalué de plus de 10%, selon une étude de Merrill Lynch Canada, qui prévoit aussi une stagnation des prix au Canada.
Sans offrir de précisions sur la direction des prix dans chacun des marchés, l'étude laisse entendre que les marchés où la surévaluation est la plus aiguë sont ceux où le risque de baisse de prix est le plus grand.
La surévaluation à Montréal est bien moins forte que dans l'Ouest du pays, mais elle laisse tout de même la métropole au-dessus de la moyenne canadienne d'un peu moins de 10%, selon les données de Merrill Lynch.
Selon les auteurs David Wolf et Carolyn Kwan, «si un marché est surévalué, nous devrions voir une augmentation de l'offre relativement à la demande – plus de gens veulent vendre que de gens veulent acheter».
Mais que les propriétaires de tous les coins du pays se rassurent: Merrill Lynch ne prévoit pas d'effondrement de prix comme celui qu'ont vécu les Américains. «Le Canada n'a pas partagé les excès du crédit qui ont été la base des crises ailleurs», écrivent les deux économistes.
Même si, selon Merrill Lynch, Montréal serait plus susceptible de connaître une baisse de prix en raison de la surévaluation, ce n'est vraiment pas dans la boule de cristal des spécialistes interrogés par La Presse Affaires.
Selon le chef de la direction de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), Michel Beauséjour, la surévaluation est un phénomène qui «n'existe absolument pas à Montréal».
«La vraie valeur, c'est le prix négocié, explique M. Beauséjour. Et le prix de vente à Montréal continue à augmenter de 3 à 5%. C'est le test ultime.»
«Aux États-Unis, les maisons sont effectivement surévaluées et il y a une diminution du prix de vente de mois en mois», illustre Michel Beauséjour. Et on ne voit pas cela à Montréal.
«Pour évaluer le risque de baisse de prix, il faut regarder si la demande est encore au rendez-vous», dit Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins.
«Le marché s'essouffle un peu, mais on est loin d'être en surplus de maisons à vendre. Nous sommes encore à cinq vendeurs par acheteur, alors que l'équilibre est entre huit et 10.»
Il est vrai que le marché montréalais tend vers cet équilibre, et tant la CIGM que la Société canadienne d'hypothèque et de logement s'attendent à une baisse du nombre de transactions. Mais les deux organismes prévoient en même temps des hausses de prix d'autour de 4% pour 2008 et 2009.
«Peut-être que les prix sont légèrement surévalués, mais il n'y a aucun risque de baisse de prix à Montréal», soutient Hélène Bégin.
Jusqu'à maintenant, le marché québécois de l'immobilier neuf ou usagé fait bande à part par rapport aux autres provinces.
Mercredi, Statistique Canada annonçait que la valeur des permis de bâtir du secteur résidentiel avait reculé de 4,4% au Canada en juin. Par opposition, le Québec affiche une hausse de 3,8% et la métropole, un faible recul de 1,1%.
Et si le nombre de ventes de la première moitié de l'année a baissé de plus de 13% au Canada, selon l'Association canadienne de l'immeuble, la région de Montréal a connu une hausse globale de 1%.
Surévaluation extrême dans l'Ouest
Dans un marché canadien à son niveau le plus cher depuis 1991, les auteurs de l'étude de Merrill Lynch estiment que la plupart des grandes villes de l'ouest du pays, de même que Sudbury et Montréal, ont des marchés immobiliers surévalués d'au moins 10%. La surévaluation tourne autour de 50% à Saskatoon et Regina, et elle dépasse 30% à Victoria et Vancouver.
C'est élevé, mais encore loin du score de 78% enregistré à Miami en 2006, un peu avant l'effondrement du marché américain.
Au Québec, on enregistre une surévaluation d'un peu moins de 5% dans la capitale, et une évaluation à peu près juste dans la région d'Ottawa-Hull.
Le modèle de Merrill Lynch pour l'évaluation des marchés est basé principalement sur le concept d'abordabilité et tient compte du prix des maisons, du revenu moyen et des conditions de prêts. La firme ajuste ses résultats en fonction des particularités de chaque marché.