Où se situe la frontière entre les hypothèques traditionnelles (catégorie A) consenties par les grandes banques, et les hypothèques non traditionnelles (catégorie B) offertes par les prêteurs à risque (subprime)?
Où se situe la frontière entre les hypothèques traditionnelles (catégorie A) consenties par les grandes banques, et les hypothèques non traditionnelles (catégorie B) offertes par les prêteurs à risque (subprime)?
La réponse est une «bibitte à quatre pattes», dit Sylvain Boucher, président du courtier hypothécaire Nov Imm.
1- Le pointage Beacon
Les banques consultent d'abord le pointage de crédit qui reflète les retards de paiement comptabilisés par les bureaux d'évaluation (Equifax, TransUnion), mais aussi une foule d'autres facteurs comme le nombre de demandes de crédit, le pourcentage du crédit utilisé sur les cartes et les marges.
L'échelle va de 300 à 850 points. Un pointage supérieur à 800 est excellent. En dessous de 680, les banques deviennent frileuses.
Les prêteurs à risque, eux, n'ont pas de limite. Certains accordent une hypothèque à un salarié qui s'est libéré de sa faillite la veille et qui n'a que 10% de mise de fonds. Mais les intérêts sont d'environ 11%, soit 5% de plus que dans une banque. "Ça vaut la peine de rester en appartement!", lance Érik Brunet, courtier chez Multi-Prêts.
2- La capacité financière
Les banques ont deux ratios clés pour évaluer la capacité de payer.
Premièrement, il ne faut pas que les frais de logement mensuels (hypothèque, taxes, chauffage, etc.) excèdent 32% des revenus bruts mensuels.
Deuxièmement, il ne faut pas que l'ensemble des engagements de l'emprunteur (frais de logement et remboursement des autres dettes) excèdent 40% des revenus bruts. Depuis peu, certaines banques vont jusqu'à 44%.
«Il y a un prêteur à risque qui va jusqu'à 75%», dit M. Brunet. C'est dire qu'un acheteur dont les revenus s'élèvent à 60 000$ pourrait se retrouver avec une maison qui lui coûterait 45 000$ par année. Pourtant, cette personne n'aurait que 43 000$ dans ces poches après avoir payé ses impôts. Trouvez l'erreur!
3- La mise de fonds
Bien sûr, plus la mise de fonds est légère, plus le risque est lourd pour le prêteur. Cela entre donc dans l'équation. Mais les banques accordent maintenant des hypothèques sans mise de fonds.
4- Le type de maison et la dynamique du marché
Le prêteur se demande finalement jusqu'à quel point la maison sera facile à revendre en cas de reprise. Est-ce une maison mobile ou une maison en rangée très standard? Le secteur est-il surévalué? La maison est-elle trop chère pour le quartier?
5- Le dernier recours
Il y a des cas où même les prêteurs à risque disent «non». On tombe alors dans la catégorie C.
M. Brunet cite le cas d'un travailleur autonome qui n'avait pratiquement aucun revenu net. Il avait déjà déclaré faillite deux fois. Et il souhaitait se faire construire une maison. Or, les prêteurs à risque lèvent le nez sur les hypothèques à débours progressifs pour les autoconstructeurs.
Un prêteur de catégorie C a accepté de se mouiller. Il lui a allongé 300 000$ pour six mois à un taux de 15%. Par la suite, l'emprunteur a réussi à obtenir une hypothèque auprès d'un prêteur B.
Les prêts C sont des derniers recours, souvent offerts dans les petites annonces par des particuliers. Parfois, ils prêtent en deuxième hypothèque à des propriétaires qui veulent refinancer leurs dettes.
Mais souvent ils financent seulement en première hypothèque, ce qui est encore plus désavantageux, indique le syndic de faillite Pierre Fortin.
Au lieu de contracter une deuxième hypothèque, disons de 30 000$ à un taux de 20%, l'emprunteur doit d'abord rembourser son hypothèque existante, disons 100 000$ à 6%, pour ensuite contracter une nouvelle hypothèque de 130 000$ à 20%.