Ils y sont bien, pourtant.

Marc Tison

Ils y sont bien, pourtant.

Paul et Gisèle habitent leur duplex montréalais depuis 1993. Payé 156 000 $ à l'époque, leur résidence a profité de la rampe immobilière pour atteindre à présent une valeur d'environ 285 000 $.

Satisfaction, mais préoccupation...

«Nous nous demandons s'il est plus avantageux de le vendre au moment où le marché est bon, pour acheter un condo, ou simplement pour aller vivre à loyer, puisque six mois par année, nous vivons à la campagne dans notre chalet», explique Gisèle.

Âgés d'un peu plus de 60 ans, Paul et Gisèle apprivoisent depuis quelques mois leur nouvelle vie de retraités. Paul touche des rentes de retraite de 17 800 $ par année. Gisèle reçoit pour sa part 2400 $ de la RRQ. Ils détiennent des placements totalisant 195 000 $.

Le couple aimerait passer un mois dans le Sud chaque année jusqu'en 2012, au coût d'environ 6000 $.

«Est-ce réalisable avec nos revenus tout de même modestes, demande Gisèle, et quelle serait la meilleure stratégie à adopter pour un revenu décent optimal ?»

Comment se présente le marché ?

Aidé de son collègue fiscaliste Daniel Villeneuve, le planificateur financier Denis Bellemare, de Desjardins, a attaqué le problème en demandant à Paul et Gisèle de produire un état détaillé de leurs dépenses.

Ils ont pu estimer qu'elles totalisaient 29 000 $, y compris les dépenses relatives au duplex. L'immeuble est grevé d'un solde hypothécaire de 71 000 $.

Notre couple s'inquiète de la valeur de son immeuble, qui a profité de la croissance de 15 % à 20 % qu'ont connue les plex entre 2003 et 2005. Hélène Bégin, économiste au Mouvement Desjardins, estime que le marché est à l'avantage des vendeurs pour deux ans encore, ce qui favorise une croissance supérieure à l'inflation. Ensuite, entrevoit-elle, une zone d'équilibre sera sans doute atteinte, où la progression des prix se maintiendra légèrement au-dessus de l'inflation.

En somme, Paul et Gisèle ne doivent pas craindre une diminution de valeur pour leur propriété.

Cela dit, est-il rentable de la vendre dès maintenant ?

Denis Bellemare a étudié trois scénarios. Il pose l'hypothèse d'une inflation de 2 % et d'un épuisement des épargnes à 90 ans — un horizon qu'au moins un des deux conjoints a de bonnes chances de dépasser, étant donné leur excellente santé, commente le spécialiste.

Après avoir étudié les portefeuilles des deux conjoints et évalué leur profil d'investisseur, il a fixé un rendement de 6,3 % pour Gisèle et de 5,3 % pour Paul, lequel s'est révélé d'une nature un peu plus prudente.

1er scénario

Le duplex apporte un revenu de location de 600 $ par mois. Une fois soustraites les dépenses — paiement hypothécaire, assurance, électricité... —, le logement procure un revenu de 3000 $, soit environ 1800 $ après impôt.

«Cette liquidité représente un apport non négligeable pour le couple tant qu'il détient l'immeuble, observe Denis Bellemare. De plus, ce revenu locatif permet à Paul et Gisèle de détenir un actif de grande valeur et d'augmenter la valeur de leur patrimoine financier.»

Si le couple conserve son duplex, il peut se permettre une majoration de 30 % de son coût de vie et de ses dépenses de voyage. Paul et Gisèle pourraient donc soutenir des dépenses de 37 700 $ par année, indexées à 2 % jusqu'à 90 ans. Ils seraient en même temps en mesure de consacrer 7800 $ à leurs voyages dans le Sud, prévus jusqu'en 2012. Les épargnes du couple seront épuisées quand Gisèle aura atteint 90 ans, mais en supposant qu'elle meure à cet âge, elle laisserait une succession d'environ 500 000 $ sous forme d'actifs immobiliers.

Bien sûr, cette avenue comporte ses risques. Le prochain renouvellement de l'hypothèque devra être conclu avec un taux d'intérêt similaire à l'actuel, question d'éviter un trop grand impact sur le budget.

«De plus, le duplex ne doit idéalement pas faire l'objet de travaux majeurs qui occasionneraient des coûts trop importants, avise Denis Bellemare. Une bonne inspection de l'immeuble pourrait les aider dans leur décision en leur permettant de prévoir les prochaines dépenses majeures, et même contribuer à fixer un juste prix de vente, le cas échéant.»

2e scénario

Si Paul vendait la maison, dont il est seul propriétaire, il en obtiendrait vraisemblablement 285 000 $. Après avoir remboursé le solde hypothécaire de 71 000 $ et acquitté les impôts sur le gain en capital réalisé sur la partie locative, il encaisserait des liquidités de près de 198 000 $.

Deux voies se présentent alors.

Dans un premier cas, notre expert suppose l'achat d'un condo de 160 000 $. Le couple détiendrait encore un capital d'environ 38 000 $, qui serait ajouté à ses épargnes de retraite.

Paul et Gisèle ne toucheraient plus de revenus de location, mais les mensualités hypothécaires actuelles de 416 $ disparaîtraient, ce qui dégagerait une somme de près de 5000 $ par année.

Selon les calculs de Denis Bellemare, cette solution permettrait au couple d'augmenter ses dépenses de 13 %, ce qui porterait le coût de vie potentiel à 32 800 $ et les dépenses de voyage à 6800 $ par année.

En supposant le décès du dernier conjoint à 90 ans, la succession inclurait le condo et le chalet, pour un total présumé de près de 300 000 $.

«L'acquisition du condo permet à Paul et Gisèle de poursuivre la détention d'un actif susceptible de prendre de la valeur avec le temps, souligne notre expert. Ils conservent tous les avantages liés à la propriété par rapport à la qualité de vie, à l'autonomie et à l'indépendance qu'ils peuvent rechercher.»

3e scénario

À la suite de/par suite de la vente de son duplex, le couple pourrait plutôt aménager dans un logement. Le fruit de la vente, 198 000 $, serait ajouté aux épargnes du couple. Cette fois, les conjoints pourraient porter leurs dépenses annuelles à 39 800 $, et consacrer 8200 $ à leurs voyages.

La succession, toutefois, ne comprendrait plus que les 50 000 $ que pourrait valoir le chalet en 2035.

Le coût de vie autorisé devra inclure le paiement du loyer, que le couple estime à 700 $. «Ils auraient avantage à bien vérifier la possibilité d'obtenir un logement au prix souhaité et comparable, en termes de qualité de vie, à leur résidence actuelle ou à un condo», recommande Denis Bellemare à ce propos.

Bref, les trois scénarios permettent à Paul et Gisèle d'atteindre et même de dépasser leurs objectifs de retraite. Le scénario de la garde du duplex, toutefois, maximise la succession et assure des ressources supplémentaires, advenant une survie tardive.

«C'est un choix où les habitudes et la qualité de vie sont connues par notre couple, et qui constitue une valeur sûre si on considère tous les aspects», observe M. Bellemare.

Le scénario du logement autorise une augmentation de 37 % du coût de vie, mais au prix de la liquidation immédiate d'un actif important, qui ne sera plus disponible si un conjoint dépasse l'âge de 90 ans.

Le choix du condo est un moyen terme. C'est le scénario qui autorise le moins de dépenses annuelles, mais il permet de conserver certains actifs importants. «Avant d'opter pour ce choix ou celui du logement, nous recommandons au couple de bien réfléchir aux aspects non financiers qui n'ont pas été couverts ici», énonce M. Bellemare.

Paul et Gisèle voient donc toutes les portes demeurer ouvertes. Mais rien ne les contraint à emprunter l'une ou l'autre dès maintenant.

La question

Paul et Gisèle, depuis peu à la retraite, se demandent s'il serait opportun de vendre le duplex qu'ils possèdent à Montréal, pour acheter un condo ou louer un appartement. Ils conserveraient leur petit chalet, où ils résident près de la moitié de l'année.

Citation : «Nous avons un train de vie modeste mais nous souhaitons passer un mois dans le sud l'hiver.» - Gisèle

Les chiffres

Paul

62 ans

Régime complémentaire de retraite : 9360 $

RRQ : 8400 $

Revenu de location, frais soustraits : environ 3000 $

Placements enregistrés : 70 000 $

Gisèle

61 ans

RRQ : 2400 $

Placements non enregistrés : 50 000 $

Placements enregistrés : 125 000 $ Actifs :

Duplex d'une valeur de 285 000 $

Solde hypothécaire : 71 000 $

Chalet d'une valeur de 30 000 $ L'analyse

Dans les trois scénarios — conservation du duplex, condo ou logement —, notre couple est en mesure de dépasser ses objectifs d'un coût de vie de 29 000 $ et d'un voyage de 6000 $ par année jusqu'en 2012. En conservant le duplex, toutefois, Paul et Gisèle maximisent les actifs disponibles à 90 ans.

Citation : «Si la propriété est en bon état et qu'ils y sont bien, conserver le duplex est sans doute la situation la plus confortable.» - Denis Bellemare