Il fut une époque où le propriétaire qui négociait une hypothèque n'avait pratiquement à réfléchir qu'à la durée du terme — il était entendu que le taux d'intérêt était fixe.
Il fut une époque où le propriétaire qui négociait une hypothèque n'avait pratiquement à réfléchir qu'à la durée du terme — il était entendu que le taux d'intérêt était fixe.
Quelques rares excentriques ou aventuriers considéraient tout de même l'idée du taux variable.
De nos jours, les produits hypothécaires se sont multipliés et sont aussi sophistiqués que les décors qu'ils financent: taux variables à plafond, stratifiés de petits termes à taux fixes, prêts composites, bonis-gadgets, margelles de crédit hypothécaires...
Mais aujourd'hui encore, la distinction entre taux variable et taux fixe détermine largement la décision du consommateur.
On le sait, le taux variable suit les fluctuations du taux préférentiel de la banque, lequel s'ajuste au taux directeur de la Banque du Canada. Il y a donc possibilité de baisse durant le terme — la période durant laquelle s'appliquent les conditions du contrat —, mais également risque de hausse.
Le prêt à taux fixe, pour sa part, conservera le même taux d'intérêt durant tout le terme. Cette assurance de stabilité, comme toute assurance, comporte un coût, qui s'exprime par un taux d'intérêt moyen plus élevé sur une longue période.
Parce que la saison s'y prête et parce que plusieurs emprunteurs cherchent à faire cette vérification, nous avons demandé aux principales institutions financières de nous communiquer leurs offres les plus avantageuses pour les prêts à taux fixes et les prêts à taux variables.
Elles détestent ce genre d'exercice.
Elles y répondent avec la plus grande circonspection, et quelquefois avec réticence.
Car inévitablement, une comparaison s'établit avec les taux claironnés par les banques virtuelles comme ING Direct ou par les courtiers hypothécaires.
Au contraire des institutions électroniques sans foi ni toit, les institutions financières classiques doivent composer avec un large réseau de succursales et une large gamme de services — qu'elles compensent avec un large éventail de frais de services, rétorqueront certains.
Difficulté supplémentaire pour ces malheureuses, les banques et caisses accordent une marge de négociation aux responsables des prêts. Le taux affiché n'est donc pas nécessairement le meilleur disponible.
Elles contrattaquent avec l'argument des conseils prodigués en personne et des produits parfaitement adaptés aux besoins spécifiques du client. «Le service personnalisé est encore très recherché», assure Dominique Fortin, directeur régional pour les produits hypothécaires chez BMO Banque de Montréal.
Ce qui n'empêche pas ledit client de conserver son regard braqué sur les taux imbattables de la concurrence virtuelle — dixit celle-ci.
Ces taux peuvent quelquefois être battus... à tous le moins égalés. Il faut cependant fouiller longtemps, calculer un peu et négocier beaucoup.
Le prêt à taux fixe
Quand il s'agit de prêt à taux fixe, la référence universelle est le terme de cinq ans.
Réglons d'abord la question du taux, nous discuterons ensuite les détails.
Cette semaine, ING Direct offre un taux de 5,24 % pour un terme de cinq ans. Un appel chez le courtier hypothécaire Multi-prêts nous apprend qu'on pourrait y obtenir 5,19 % pour le même terme.
Chez leurs concurrents conventionnels avec pignon sur rue, la meilleure offre affichée est celle de 5,53 % chez RBC Banque Royale. CIBC, BMO Banque de Montréal et TD Canada Trust sont tout près, à 5,58 %. La différence oscille autour de 0,35 %.
Mais ce n'est pas si simple.
La difficulté est de comparer les taux affichés et les taux négociés. Dans une grande banque, vous avez une marge de manoeuvre, qui variera favorablement en proportion de la qualité de votre relation avec le prêteur — de l'ampleur de votre relation, plus exactement.
Des offres très spéciales
Même les offres spéciales, comme celle d'un taux fixe à 5,58 % annoncée par BMO Banque de Montréal, pourraient encore baisser. «Il y a flexibilité», assure Dominique Fortin, directeur régional pour les produits hypothécaires.
Ces offres spéciales, qui fleurissent sous le soleil printanier, servent notamment à prouver qu'une institution, tout comme ses concurrents, peut accorder des rabais.
Petit exemple
TD Canada Trust offre elle aussi en promotion un taux fixe de 5,58 % sur un terme de cinq ans. Ce taux ne se discute pas. Mais en succursale, on pourra cependant négocier sur la base du taux fixe normal de cinq ans, observe Linda Dupont, directrice régionale des ventes en crédit personnel.
Un client qui avance d'imposants arguments pourrait ainsi obtenir jusqu'à 1,25 % de moins que le taux normal affiché pour un terme de cinq ans, affirme-t-elle.
Le taux actuel de 6,64 % pourrait donc être ramené à 5,39 %. «Il y a négociation et ça dépendra du client, indique Mme Dupont, mais ça sera toujours sous 5,58 %», c'est-à-dire sous le taux de l'offre spéciale mentionnée plus haut. À quoi sert cette offre spéciale, alors?
«Au départ, on démontre qu'on a une offre spéciale», explique Linda Dupont.
En d'autres mots, il s'agit d'attirer l'attention du consommateur... justement parce qu'un article comme celui-ci met l'accent sur le taux plutôt que sur le produit le plus approprié. Mea culpa.
Le sur mesure
Par conviction ou par orientation marketing, la Banque Nationale insiste davantage sur l'adaptation aux besoins du client que sur les rabais sur leurs taux d'intérêt.
«Une offre avantageuse, à mes yeux, est une offre adaptée aux besoins du client», affirme Charles Provost, directeur de produits, solutions de crédit.
Il remet en question le poncif du prêt à taux fixe sur cinq ans, pour le premier acheteur qui veut stabiliser son budget.
«C'est souvent le pire des conseils, soutient-il. On est dans une période de vie qui change, et rapidement: un bébé qui arrive, un changement d'emploi. Tu es aussi plus endetté en raison de ton cycle de vie — prêt étudiant, prêt auto... La capacité financière du client est beaucoup plus limitée et les chocs budgétaires sont de plus en plus fréquents.»
Il préconise plutôt l'Hypothèque sur mesure, dans laquelle peuvent être combinées plusieurs formules hypothécaires — une tranche en marge hypothécaire, une autre à taux fixe, et une troisième à taux variable, par exemple.
Une espèce de club-sandwich hypothécaire.
LE PRÊT À TAUX VARIABLE
Commençons crûment: 5,10 %.
C'est la marque à battre, celle qu'affiche ING Direct pour un terme de cinq ans.
En raison de son infrastructure minimale, elle peut se concentrer sur les taux d'intérêt. Par contre, ne pensez pas discuter de votre hypothèque dans une proche succursale, avec un café fumant.
CIBC réussit à l'égaler, avec sa promotion à 0,9 % sous le taux préférentiel, soit 5,10 %. «Cette promotion n'est pas indiquée sur le site internet de la CIBC mais est expliquée lorsque le client fait ses démarches pour l'achat d'une hypothèque, explique Marie-Ève Francoeur, porte-parole de l'institution. C'est une offre spéciale valable pour une durée limitée.»
La Banque Scotia, avec son prêt FlexValeur, et RBC Banque Royale, avec son prêt à taux fixe de cinq ans, en sont très près, avec 5,25 %.
De son côté, BMO Banque de Montréal met l'accent sur son produit de 6 ans à taux variable. Les trois dernières années sont ouvertes: on peut effectuer des remboursements illimités ou transformer l'hypothèque pour un terme quelconque à taux fixe.
Le taux d'intérêt est établi à 0,375 % sous le taux préférentiel, à l'exception des trois premiers mois, où cette soustraction atteint 2,25 %. Cette formule correspond à un taux moyen de 5,54 %.
Un exemple de calcul
Vous visez le meilleur taux? Les comparaisons ne sont pas toujours évidentes, et il faudra quelquefois faire quelques calculs...
Les institutions financières utilisent le TAC — le taux annuel du coût d'emprunt. Elles établissent ainsi l'équivalent approximatif d'un taux annuel moyen, en supposant que le taux de base demeure stable dans le temps.
Prenons un exemple concret.
Chez Desjardins, on annonce ce printemps une promotion sur l'hypothèque à taux variable réduit dans un terme de cinq ans. Durant la première année, on accorde une réduction de 1,5 % sur le taux préférentiel, soit présentement un taux de 4,5 %.
Les quatre années suivantes, la réduction est de 0,3 %, ce qui représente un taux de 5,7 %, si le taux préférentiel se maintient à 6 %.
Sur cinq ans, le taux d'intérêt moyen s'établit à environ 5,46 %. Nous sommes encore au-dessus du 5,10 % de la concurrence.
Mais Desjardins accorde une ristourne, variable selon les caisses, qui s'établit en moyenne à environ 7 %. Donc, sur 1000 $ d'intérêts versés à sa caisse, celle-ci retourne 70 $ à la fin de l'année.
Appliquée sur un taux moyen de 5,46 %, une ristourne de 7 % équivaut à un rabais de 0,38 % sur le taux du prêt, ce qui le ramène à 5,08 %.
Sensiblement équivalent au 5,10 % de la CIBC et ING Direct.
Voilà qui fournit une base de comparaison. Mais pour compliquer les choses, Desjardins impose avec ce produit des mensualités minimales correspondant à celles qui seraient versées avec le taux préférentiel de départ, ce qui accélère le remboursement. Pas très utile si on cherchait les mensualités les plus basses, mais avantageux si on veut payer le moins d'intérêts possible.
QUELQUES NOUVELLES HYPOTHÉCAIRES
Le ministre des Finances du Canada, Jim Flaherty, a annoncé le 20 avril dernier la mise en oeuvre du projet de loi C-37, joliment nommée Loi modifiant la législation régissant les institutions financières et comportant des mesures connexes et corrélatives.
Cette loi abaisse à 20 % le seuil de mise de fonds en dessous duquel une assurance prêt hypothécaire est nécessaire.
À la SCHL, la prime applicable pour un prêt variant de 75 % à 80 % du prix d'achat s'établissait auparavant à 1 % de l'emprunt. Pour un emprunt de 200 000 $, il s'agit donc d'une économie de 2000 $.
Les primes pour les tranches de mises de fond inférieures à 20 % ne sont pas modifiées.
Initiation à l'achat d'une maison
Nouveau site sur internet pour apprivoiser l'achat d'une maison, créé par la Banque Laurentienne: www.labanquedemamaison.ca.
Budget, calculettes, évaluation des besoins, offre d'achat, inspection, frais de démarrage, refinancement... Les principaux aspects sont abordés en détails.
«Nous avons reçu des appels d'agents immobiliers qui étaient très heureux de pouvoir recommander le site à leurs clients», a indiqué la porte-parole Manon Stébenne.
Autre banque, autre stratégie: BMO Banque de Montréal propose une série d'émissions en baladodiffusion, destinée à informer les acheteurs qui tâtent le marché de l'immobilier pour la toute première fois.
Ces émissions hebdomadaires seront disponibles gratuitement sur le site bmo.com, de même que sur iTunes et autres sites semblables.