Pesant, l'immobilier...

Marc Tison

Pesant, l'immobilier...

Avec son conjoint Stéphane, Josée possède une maison d'une valeur de 165 000 $, sur laquelle court une hypothèque de 50 000 $.

L'essentiel de la mise de fonds a été fourni par une autre hypothèque de 200 000 $, contractée sur un duplex que Josée avait acheté seule en 1989. Elle avait payé à l'époque 129 000 $ pour cette propriété, qui en vaut peut-être le triple à présent.

«Je trouve un peu lourd d'avoir à supporter deux hypothèques, deux comptes de taxes et de penser à ce qui peut briser dans ce vieux duplex», explique Josée, âgée de 44 ans. «J'ai déjà eu 30 000 $ de réparations à faire en 2004 et c'était très stressant.»

Elle s'interroge également à propos de liquidités de 12 000 $, qu'elle ne sait comment utiliser. «Je les conserve dans un compte au cas il arriverait quelque chose. Mais ce n'est peut-être pas la solution la plus profitable.»

Josée touche un salaire de base de 43 600 $, auquel s'ajoute un bonus annuel d'environ 5100 $. Son conjoint Stéphane, âgé de 37 ans, gagne pour sa part 66 000 $.

«Heureusement pour moi, confie Josée, il est du genre on a juste une vie à vivre, alors c'est ce qui fait que je n'ai pas l'air de Séraphin Poudrier... car je me fais souvent qualifiée de gratteuse.»

Josée souhaite prendre sa retraite à 55 ans, ou au plus tard à 58 ans. Comment tous ses projets interfèrent-ils?

Un problème à la fois

Sophie Labonne, planificatrice financière et formatrice en investissement pour le district de Montréal et Ouest, à la Banque Scotia, a abordé la situation de façon systématique.

Premier problème: que faire avec ce montant de 12 000 $ que Josée conserve en liquidités, «au cas où»?

Le «au cas où» est prudent et approprié. Josée et Stéphane doivent s'assurer de détenir en tout temps un coussin de sécurité correspondant à trois mois de dépenses courantes, professe Mme Labonne, «afin de répondre aux imprévus et éviter d'avoir à utiliser des fonds devant servir à la retraite».

Mais ce coussin peut provenir d'autres sources, notamment d'une marge de crédit. Or, Josée détient justement une marge inutilisée, suffisante pour répondre à ce besoin.

Les 12 000 $ peuvent être plus utiles ailleurs. Ils devraient en priorité servir à réduire les dettes portant des intérêts élevés. Ainsi, Mme Labonne suggère d'appliquer 8000 $ au remboursement du prêt auto de Josée, dont le taux d'intérêt est fixé à 8 %, d'autant plus qu'à l'encontre de l'hypothèque du duplex, ces intérêts ne sont pas déductibles d'impôt.

Les 4000 $ restants pourront être investis dans un REER, dont le remboursement d'impôt sera appliqué à l'hypothèque de la résidence familiale. «Cette simple technique est doublement gagnante, car elle permet au couple d'accumuler des actifs qui serviront à financer leur retraite et simultanément de diminuer leur niveau d'endettement», observe la planificatrice.

Deuxième question: que faire avec le duplex? L'immeuble est bien entretenu et a fait l'objet de plusieurs rénovations majeures. Il est avantageusement situé à proximité du futur centre hospitalier universitaire McGill, ce qui pourrait exercer une influence bénéfique sur sa valeur.

En supposant une augmentation de 4 % pendant 11 ans, un duplex de 450 000 $ — le prix de vente moyen pour un duplex rénové dans NDG en 2006 — vaudrait 692 000 $ au moment où Josée prendrait sa retraite à 55 ans.

À ce propos, Mme Labonne recommande une inspection qui établira la juste valeur marchande de l'immeuble, et qui précisera l'importance et les coûts des travaux nécessaire.

Si aucune rénovation importante n'est à prévoir, «Josée aura tout intérêt à conserver son immeuble, qu'elle décide de le vendre à sa retraite ou de s'en servir comme revenu d'appoint», indique la spécialiste.

Cette constatation nous mène au troisième problème: comment se procurer un chalet? Si Josée y consacre le fruit de la vente immédiate de son duplex, elle disposera d'un capital d'environ 173 000 $, une fois le solde hypothécaire de 200 000 $ remboursé et l'impôt sur le gain en capital acquitté.

Une belle somme... mais est-elle suffisante? L'immobilier de villégiature a lui aussi connu une explosion, et à certains endroits plus violente qu'en milieu urbain.

«Si Josée trouve parfois stressant d'avoir à supporter le double des charges reliées à ses propriétés, fait observer Sophie Labonne, il ne faudrait pas qu'elle oublie qu'il peut en coûter entre 10 000 $ et 15 000 $ par année en frais d'exploitation de toutes sortes pour entretenir son chalet.»

La planificatrice recommande plutôt la location, à tout le moins pour l'instant. Josée et Stéphane pourront ainsi visiter différentes régions avant d'arrêter un choix, tout en attendant l'occasion qu'un ralentissement économique et immobilier pourra faire surgir.

«C'est en prenant leur temps que Josée et Stéphane pourront décrocher une aubaine inespérée», indique-t-elle.

Le poids d'un chalet

Quatrième problème: comment se présente la retraite?

Le duplex et le projet de chalet entrent ici aussi en compte.

Si elle vend le duplex dès maintenant et qu'elle consacre 100 000 $ à l'achat d'un terrain ou d'un chalet, il restera 73 000 $ à investir. Quand Josée aura atteint 55 ans, ils vaudront 120 000 $, une fois l'impôt déduit d'un rendement de 7,5 %.

Si elle le conserve plutôt durant sa retraite, les loyers, après soustraction des dépenses, ajouteront 5000 $ par année à ses revenus.

Dans un cas comme dans l'autre, en persévérant dans ses cotisations REER de 4000 $ par année, elle pourra toucher dès 55 ans des revenus de retraite correspondant à 70 % de son revenu de base actuel.

Que se passe-t-il si elle consacre tout le fruit de la vente du duplex à l'achat d'un chalet? Pour atteindre le même objectif de 70 % de ses revenus, elle devra déposer 565 $ de plus par année dans son REER et retarder sa retraite à 58 ans.

S'il veut obtenir ce même résultat, Stéphane devra pour sa part persister sur le marché du travail jusqu'à 56 ans... et porter ses cotisations REER de 8300 $ à 15 000 $ par année.

«Il faut qu'il trouve en lui ce petit côté écureuil qui le mènera vers le tournant épargne», avise Sophie Labonne.

Cette fois, c'est Josée qui doit être l'inspiratrice...