Ils sont jeunes, en pleine forme et ont tout ce qu'il faut pour être heureux: un condo en banlieue, deux bons emplois, une bagnole, alléluia.
Ils sont jeunes, en pleine forme et ont tout ce qu'il faut pour être heureux: un condo en banlieue, deux bons emplois, une bagnole, alléluia.
Mais Édouard, 36 ans, et sa conjointe Monique, 30 ans, rêvent maintenant de fonder une famille. «On pratique!» dit Édouard, amusé.
Bien qu'ils se sentent prêts à assumer leur futur rôle de parents, un petit détail les tracasse: L'espace. Vrai que leur condo soit assez vaste pour accueillir un poupin, mais lorsqu'il grandira, il aura besoin d'une grande cour pour s'épanouir.
Édouard et Monique songent donc à acheter une maison. Idéalement, ils aimeraient conserver leur condominium, le louer, et acquérir une propriété unifamiliale. Mais en ont-ils les moyens?
Actuellement, ils jonglent avec deux scénarios. Le premier serait que Monique arrête de travailler durant quelques années; Édouard devrait donc assumer seul les charges financières de la famille.
Le second serait que les deux continuent de travailler. Dans un cas comme dans l'autre, ils aimeraient connaître le montant hypothécaire maximum qu'ils pourraient contracter.
En juin 2005, lorsqu'ils ont acheté leur condo, Édouard et Monique ont profité du programme RAP, qui permet de retirer de l'argent du REER afin d'effectuer une mise de fond sur l'achat d'une propriété. Ils ont chacun retiré 20 000$, soit le maximum permis.
Le remboursera du RAP débutera donc en 2008.
Ils ont aussi un solde hypothécaire d'environ 150 000$ sur le condo, dont la valeur est estimée à 190 000$. De plus, Édouard a contracté, en octobre 2006, un prêt personnel de 30 000$, qui sera remboursé en octobre 2009.
Comme travailleur dans la construction, Édouard gagne près de 83 000$ par an. Monique, technicienne en comptabilité, touche 27 000$ annuellement.
Côté placements, Édouard et Monique possède chacun un REER de 10 000$. Édouard y contribue à raison de 2400$ par année.
Peu de marge de manoeuvre
Hélène Bronsard, vice-présidente chez Raymond Chabot gestion privée, et planificatrice agréée, a analysé la situation financière du couple. Habituellement, dit-elle, les institutions financières vont consentir un emprunt hypothécaire jusqu'à un maximum de 35% des revenus bruts.
Mais la spécialiste estime que cela est très difficile à soutenir, car il reste peu de marge de manoeuvre en cas de pépins.
Mme Bronsard croit plus prudent de consacrer un maximum de 35% du revenu net aux dépenses de logement (incluant les paiements hypothécaires, le chauffage, l'électricité, les taxes et les assurances).
Actuellement, a calculé la planificatrice, le couple consacre déjà 38,24% de ses revenus nets au paiement de l'hypothèque, des taxes et au remboursement de l'emprunt personnel d'Édouard.
De plus, dès 2008, il faudra ajouter 1333$ chacun par année pour le remboursement du RAP. Durant presque deux ans, donc, soit jusqu'à la fin du remboursement du prêt personnel, le couple devra donc consacrer 42% de ses revenus nets.
Évidemment, fin 2009, lorsque le prêt personnel sera remboursé, le ratio remboursement hypothécaire, taxes et RAP baissera à 26,25% du revenu disponible du couple, ou à 37,35% du revenu net d'Édouard, en tenant compte de son seul salaire.
Un projet jouable mais risqué
En théorie, leur projet est donc jouable. Avec deux salaires, ils pourraient ainsi obtenir une hypothèque de 360 000$ (à leur taux d'intérêt actuel de 5,13%), ou 180 000$, si Monique décidait de rester à la maison.
Mais Hélène Bronsard émet un doute sur cette stratégie. D'une part, même en supposant que le couple arrive à louer le condo à 1200$ par mois, on arrive à un déficit annuel de près de 5000$ sur le condo (après remboursement de l'hypothèque, des taxes, des assurances et autres dépenses), qu'il faudra évidemment déduire du budget familial.
D'autre part, il faut aussi tenir de plusieurs considérations. Primo, dans deux ans, la voiture de Monique aura alors 10 ans; il faudra songer à la renouveler. Secundo, constituer une famille occasionne des dépenses additionnelles, qu'on a bien du mal à prévoir lorsqu'on n'a pas d'enfant.
Enfin, d'où proviendra les liquidités pour la mise de fonds sur la maison? se demande la spécialiste. Vrai que l'on peut aujourd'hui acheter sans acompte ou presque, mais ce n'est vraiment pas l'idéal, dit-elle.
Alors que faire? Hélène Bronsard estime qu'investir dans l'immobilier est néanmoins une bonne idée.
Mais au lieu d'acheter une maison et de louer le condo, elle suggère au couple une autre alternative, soit de commencer par l'achat d'un PLEX, qu'il pourrait habiter.
Monique et Édouard récupéreraient ainsi leur mise de fond, ou plus, sur le condo, et retireraient un revenu de la location du logement du PLEX.