La pénurie de logements à Montréal n’a pas grand-chose à voir avec la lourdeur réglementaire décriée par l’industrie de la construction. Elle s’explique plutôt par des coûts en hausse, et surtout par les « choix d’investissement » des promoteurs dans une industrie florissante.

La quantité de nouveaux logements a même augmenté plus vite que le nombre de ménages dans les 20 dernières années, relève l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS) dans sa note « Les grands gagnants de la crise du logement ».

À Montréal, l’industrie a construit 434 293 nouveaux logements entre 2001 et 2021. Pendant ce temps, la métropole accueillait 418 340 nouveaux ménages, relève l’étude. La tendance est la même dans les cinq autres agglomérations du Québec analysées, sauf Sherbrooke et Saguenay.

La statistique vaut bien sûr uniquement pour les nouveaux logements et ne dit pas si les nouvelles constructions arrivent à remplacer les habitations disparues du marché en raison de leur désuétude.

Pour l’IRIS, les chiffres démontrent tout de même que l’industrie de la construction se porte très bien, malgré les contraintes réglementaires qu’imposent les villes.

Le nouveau projet de loi de la ministre de l’Habitation France-Élaine Duranceau, qui permettra à des municipalités d’ignorer leurs règles d’urbanisme pour autoriser des projets, ne réglera pas le problème, concluent les chercheurs.

« À la lumière du portrait à long terme, l’encadrement réglementaire ne semble pas avoir empêché l’investissement à des niveaux historiques », dit Louis Gaudreau, auteur de l’étude de l’IRIS avec Catherine Héon Cliche.

Une question de choix

Les chercheurs reconnaissent tout de même qu’il faut « construire davantage de logements, et plus rapidement, pour répondre à la crise du logement ». Selon eux, les bas taux d’inoccupation s’expliquent toutefois par des « choix d’investissement » privilégiant « la propriété lucrative », au détriment des logements locatifs abordables.

De 2000 à 2023 à Montréal, Gatineau et Saguenay, plus des deux tiers des logements construits étaient des maisons unifamiliales et des condos destinés à des propriétaires occupants, souligne l’IRIS.

À l’inverse, moins de 3 % des nouvelles habitations dans la métropole étaient financées par AccèsLogis, le principal programme voué à la construction de logements sociaux.

L’IRIS ajoute que l’industrie n’a pas de problèmes de rentabilité qui l’empêcheraient de construire suffisamment.

Depuis 2012, les grandes entreprises de location ont vu leur bénéfice annuel bondir de 45,7 %, pour atteindre 4,78 milliards en 2021. Quant aux revenus de location des particuliers, ils ont doublé entre 2000 et 2022, à 17,8 milliards.

« Orienter les investissements »

« Ça ne veut pas dire qu’il ne faut pas investir davantage pour faire face à la hausse de la population, dit Louis Gaudreau. Mais c’est important d’orienter les investissements vers les secteurs du marché où il y a le plus de besoins. »

C’est là que le marché et les gouvernements ont échoué jusqu’à maintenant, selon lui.

« On n’a qu’à regarder la résistance qu’a suscitée la politique montréalaise du 20-20-20 », illustre le chercheur. Elle devait imposer aux promoteurs la construction d’environ 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux.

Les promoteurs ont cependant préféré payer des compensations à la Ville au lieu d’inclure des logements moins chers dans leurs projets.

C’est compliqué pour les entrepreneurs, ça s’insère mal dans leur modèle d’affaires… Il ne semble pas y avoir un appétit très grand du secteur privé. Alors, je pense qu’on arrive face à une situation où la seule solution se trouve du côté de l’investissement public.

Louis Gaudreau, auteur de l’étude, à propos de la construction de logements moins chers par le secteur privé

Professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal, Jean-Philippe Meloche est d’accord sur ce point.

« Si on est dans un marché serré, c’est sûr qu’il faut protéger les plus vulnérables, et on aurait intérêt à avoir des politiques publiques en ce sens », dit-il.

Le professeur croit lui aussi que la réglementation n’est pas le principal facteur responsable du faible taux d’inoccupation dans le locatif et de la baisse de la construction résidentielle dans la dernière année. « Mais ça l’explique en partie », dit-il.

Si des entrepreneurs mettent plus de temps à construire une maison, un jeune couple restera plus longtemps dans son appartement, illustre Jean-Philippe Meloche. « Est-ce que c’est parce qu’on n’a pas construit assez de logements locatifs que le marché est serré, ou c’est parce qu’on n’a pas assez construit de maisons ? Les deux, en fait. »

Le professeur mentionne une étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement de 2023, qui démontre une corrélation entre la lourdeur de la réglementation et l’inabordabilité du logement dans les grandes villes.

À l’Association des professionnels de la construction d’habitations du Québec (APCHQ), le PDG Maxime Rodrigue croit de son côté que l’étude de l’IRIS apporte une « perspective essentielle pour répondre à la crise ».

Tout en sous-estimant gravement l’impact de la paperasserie municipale.

« L’IRIS souhaite davantage de logements sociaux et abordables, mais se positionne contre la déréglementation, écrit-il dans une déclaration transmise à La Presse. Or, les logements sociaux et abordables sont souvent des complexes multilogements, qui nécessitent des dérogations aux règlements d’urbanisme. »

Difficile, selon lui, de demander plus de logements abordables tout en s’opposant à la déréglementation.

À l’IRIS, Louis Gaudreau précise que son étude « ne dit pas que la réglementation est nécessairement efficace et n’est pas un frein ». « Par contre, jusqu’à maintenant, ça ne semble pas le facteur principal à la crise du logement. »

En savoir plus
  • 100 %
    Hausse du loyer moyen à Montréal entre 2000 et 2022
    Source : Statistique Canada
    26,4 milliards
    Investissement moyen, en dollars, dans la construction résidentielle au Canada, de 2010 à 2020
    Source : Les grands gagnants de la crise du logement, IRIS