Centre-ville de Montréal Sombres perspectives pour le bureau

Le milieu immobilier s’est réuni jeudi pour enterrer la hache de guerre avec la Ville de Montréal et pour se faire dire que l’économie va bien. La conjoncture pour les tours de bureaux va toutefois à contresens. Un scénario pessimiste présenté par des experts immobiliers voit le taux de disponibilité des tours de bureaux du centre-ville grimper jusqu’à 25 % d’ici 2027.

Décidément, le bureau n’a pas fini de souffrir de la pandémie, même si les travailleurs reprennent tranquillement le chemin du centre-ville.

« Il y a du travail à faire pour ramener les gens au centre-ville », a prévenu Marie-France Benoit, directrice, intelligence de marché pour le Canada, chez l’agence immobilière Avison Young. Elle prenait la parole devant un auditoire de promoteurs dans le cadre du Sommet immobilier de Montréal qui s’est tenu au Palais des congrès jeudi matin.

Elle faisait équipe avec Sylvain Leclair, DG du Groupe Altus. Ensemble, ils ont dressé un portrait du marché immobilier de Montréal après deux ans de pandémie.

En résumé, le secteur résidentiel locatif et l’industriel se portent à merveille, tandis que les centres commerciaux et les bureaux encaissent le coup.

Le taux de disponibilité des bureaux se situe actuellementà près de 17 % au centre-ville. Il était inférieur à 10 % avant la pandémie.

Un taux de disponibilité englobe les locaux vacants de même que les autres locaux immédiatement disponibles à la location ou à la sous-location pour lesquels le propriétaire-gestionnaire continue de toucher un loyer. En comparaison, un taux d’inoccupation ne s’intéresse qu’aux locaux vacants qui ne sont pas sous bail.

Une hausse du taux de disponibilité est souvent le prélude à une remontée du taux d’inoccupation.

Contrairement aux idées reçues, les experts d’Altus ont constaté que la qualité des bureaux, A ou B, ne comptait guère : les deux catégories, les plus neufs comme les plus vieux, souffrent tout autant des symptômes post-COVID.

Devant la dégradation des conditions de marché, les pressions baissières s’intensifient sur le niveau des loyers. Le loyer net effectif, ce qui reste dans la poche du bailleur après qu’il a payé les taxes, les frais d’exploitation et les petites douceurs aux locataires pour les convaincre de signer le bail, a déjà commencé à reculer. Il est passé sous la barre des 14 $ le pied carré… et ce n’est sans doute pas fini.

M. Leclair a esquissé deux scénarios pour les prochaines années en fonction de la popularité du télétravail. Le premier prévoit que les occupants de bureaux au centre-ville libéreront 20 % de la superficie occupée à l’échéance de leur bail. Son scénario pessimiste pose comme hypothèse une superficie libérée de 30 %.

Ses deux scénarios tiennent compte d’une croissance de l’emploi équivalant à une occupation de 25 000 m^⁠2 de bureaux par an. Néanmoins, elle restera nettement insuffisante pour arrêter la tendance haussière de la disponibilité des bureaux.

En fonction du premier scénario, le taux de disponibilité grimpera à 21,4 % en 2027. Le scénario catastrophe pousse la disponibilité à 25 % du stock total de bureaux au centre-ville.

Une fois en 2027, la Banque Nationale aura pris possession de son nouveau siège social de 100 000 m² et aura délaissé pour de bon les bureaux disséminés au centre-ville qu’elle occupe actuellement.

Évidemment, M. Leclair a rappelé qu’il s’agissait de simulations et que la réalité pouvait différer.

La proportion des offres d’emploi en télétravail à la hausse

Des signes récents laissent toutefois à penser que la réalité du télétravail survivra à la pandémie, quoi qu’en pense Elon Musk.

Selon un indicateur présenté par Marie-France Benoit, lequel scrute les offres d’emploi sur des sites comme Indeed, 15 % des emplois affichés dans le domaine des services financiers sont proposés en télétravail. En techno, le phénomène touche près de 3 postes affichés sur 10. Avant la pandémie, seuls 3 % des postes affichés dans ces deux secteurs étaient en télétravail.

« Même si l’économie va bien, même s’il y a création d’emplois, ça ne veut pas dire que la demande pour les bureaux va augmenter dans les mêmes proportions », a expliqué M^me Benoit à son auditoire.

« La formule hybride [combinant travail au bureau et en télétravail] est là pour de bon », a renchéri M. Leclair.

La bonne nouvelle, c’est que l’économie montréalaise a repris sa croissance. La hausse du nombre de postes affichés depuis 2 ans dans le secteur de la techno s’élève à 29 %. À Toronto, le bond est de 62 % et son centre-ville ne se porte guère mieux.

La croissance de l’emploi se vit aussi dans les services financiers. Le nombre de postes affichés s’est accru de 39 % depuis 2 ans à Montréal. Du côté de la capitale financière du pays, l’augmentation est de 43 %.

Place au dialogue

À couteaux tirés depuis l’adoption du règlement sur la mixité (20-20-20), les promoteurs et la Ville de Montréal se sont serré la main à l’occasion du Sommet immobilier de Montréal jeudi matin.

Le Sommet avait invité la mairesse Valérie Plante à s’adresser aux promoteurs immobiliers jeudi matin. Qui plus est, le responsable du développement économique au comité exécutif de la Ville Luc Rabouin partageait la tribune lors d’un atelier portant sur le partenariat collaboratif avec Laurence Vincent, présidente de Groupe Prével.

L’affiche promettait puisque M^me Vincent avait fait une sortie remarquée contre la Ville fin avril à l’occasion d’un forum organisé par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain auquel participait justement M. Rabouin.

Dans son allocution, la mairesse a pris la peine de saluer l’initiative des promoteurs qui ont présenté mardi dernier une vision commune du développement du secteur Bridge-Bonaventure, qui, pourtant, s’éloigne sensiblement de la vision proposée par le pouvoir municipal.

« La densification a sa place », a-t-elle ajouté. « De la hauteur et de la densité, il va y en avoir, si on veut bâtir des milieux de vie complets », a-t-elle poursuivi.

La mairesse a aussi rappelé les initiatives mises sur pied par la Ville pour rendre plus efficaces les services municipaux à l’endroit de l’industrie immobilière. L’élue a parlé des cellules facilitatrices, sorte de tables de consultation chargées de livrer des recommandations en ce sens à l’automne. Elle a aussi souligné la mise sur pied d’une équipe tactique, incorporant des promoteurs, pour trouver des solutions à la réalisation de logements abordables.

« Il faut continuer à se parler », a-t-elle convenu.

Voie rapide

De son côté, Luc Rabouin, maire de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, a fait part en atelier de sa volonté d’aller de l’avant à l’automne avec la nomination de chargés de projet ayant pour tâche de devenir les uniques répondants de la Ville pour les promoteurs. Le chargé de projet aurait pour mission de faire cheminer diligemment le projet dans les dédales de la bureaucratie municipale.

M. Rabouin répond ainsi à une demande des promoteurs qu’avait exprimée publiquement Laurence Vincent en avril dernier.

Au côté de M. Rabouin sur l’estrade, Lucie Careau, directrice du Service de l’urbanisme et de la mobilité de la Ville de Montréal, a évoqué la possibilité d’ouvrir une voie rapide pour l’acceptation de petits projets immobiliers, dits intercalaires, dans le but d’accélérer la livraison de nouveaux logements.

Tour à tour, M. Rabouin et M^me Careau ont profité de la tribune pour exposer les contraintes que le pouvoir provincial impose aux villes et qui contribuent aux lenteurs administratives tant décriées par le milieu de l’immobilier.

« Il faut travailler ensemble »

Les promoteurs ne sont pas restés impassibles devant cet appel de bonne foi au dialogue constructif.

« On est rendus à un moment où l’on doit collaborer », a dit Roger Plamondon, président du Groupe Immobilier chez Broccolini, un des gros promoteurs de la ville et coprésident du Sommet. « Il y a tellement de défis à relever, il faut travailler tous ensemble : le communautaire, le privé et la Ville. Dernièrement, on a eu des signaux très positifs avec des initiatives de la Ville […] On ne sera pas toujours d’accord, mais on devrait être capables de s’entendre sur un tronc commun qui va nous permettre d’avancer », espère-t-il.

Les défis auxquels fait référence M. Plamondon concernent la crise du logement exacerbée par le manque de nouveaux logements et la dégradation de l’abordabilité du logement en raison de la flambée des prix.