J’ai été la première à applaudir lorsque Québec a décidé d’empêcher les courtiers immobiliers de piétiner les platebandes des courtiers hypothécaires, une pratique préjudiciable pour les consommateurs qui disparaîtra en mai prochain.
Bien des acheteurs de maison ne le savent pas, mais les courtiers immobiliers reçoivent une juteuse commission d’environ 0,5 % lorsque leurs clients contractent une hypothèque auprès d’un prêteur recommandé.
Sur une hypothèque de 400 000 $, par exemple, le courtier empoche la rondelette somme de 2000 $. Cela fait beaucoup d’argent juste pour refiler une carte professionnelle à un prêteur avec qui il entretient des liens privilégiés, généralement une grande banque ou Desjardins.
Le nouveau propriétaire, lui, n’y trouve pas son compte. Personne n’a véritablement étudié ses besoins. Personne ne s’est assuré que le prêteur recommandé dispose du meilleur produit pour lui. Et personne ne l’a averti qu’il sera ensuite menotté à ce prêteur, car celui-ci impose des pénalités astronomiques lorsqu’on veut déchirer le contrat avant la fin.
Ces pénalités sont un vrai fléau auquel Ottawa n’a jamais eu le courage de s’attaquer.
Divorce, naissance, changement d’emploi… Environ le quart des propriétaires renouvellent leur hypothèque avant le terme. « Dans les grandes banques, les pénalités peuvent atteindre 10 000 $, alors que chez les prêteurs virtuels, c’est plutôt autour de 2000 $ », dit Gilles Bouillon, fondateur de Planiprêt Agence Hypothécaire.
Pour les clients, il est crucial qu’ils magasinent bien leur hypothèque en se penchant non seulement sur le taux d’intérêt, mais aussi sur toutes les autres petites clauses qui peuvent faire une énorme différence.
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Revenons au courtage hypothécaire…
À partir du 1er mai, les lucratives commissions versées par les prêteurs hypothécaires aux courtiers immobiliers seront interdites, gracieuseté de la loi 141. Bon débarras !
Je crains que l’industrie ne trouve le moyen de continuer son petit manège… et je ne suis pas la seule, à lire le mémoire déposé auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF) par l’Association des courtiers hypothécaires du Québec.
L’ACHQ « a des doutes sérieux concernant la création de cabinet de courtage par des institutions financières et des agences immobilières, dans le but de contourner la [loi] sur le mode de rétribution entre les institutions financières et les courtiers immobiliers ».
L’ACHQ pointe RE/MAX, chef de file du courtage immobilier au Québec, qui est en train de mettre sur pied une division hypothécaire, comme le dévoile ma collègue Marie-Eve Fournier.
Voyant leur modèle d’affaires bousculé, beaucoup de démarcheurs hypothécaires qui travaillent main dans la main avec des courtiers immobiliers songent aussi à devenir courtiers.
« Les démarcheurs des banques sont très, très, très intéressés par notre profession », rapporte Robert Perrier, directeur provincial des centres hypothécaires Dominion, le plus important courtier hypothécaire au pays.
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Tant mieux si une agence immobilière se lance officiellement dans le courtage hypothécaire. Tant mieux si les démarcheurs des banques obtiennent leur permis. Cela fera davantage de concurrence.
Mais surtout, ces nouveaux courtiers hypothécaires devront respecter les mêmes règles qui assureront de bons conseils aux clients.
Mais on ne voudrait pas que la filiale hypothécaire d’une agence immobilière continue d’envoyer toute sa clientèle vers une ou deux grandes banques.
Mais on ne voudrait pas non plus qu’un démarcheur aiguille vers une seule banque tous les clients que lui envoie un courtier immobilier avec qui il partagerait sa commission de courtier hypothécaire, puisque cela restera autorisé.
De tels tours de passe-passe iraient totalement contre l’esprit de la réforme et nous ramèneraient à la case départ.
Sauf que rien dans la loi n’empêche spécifiquement les courtiers hypothécaires de concentrer leur volume d’affaires auprès d’un prêteur.
D’accord, les courtiers hypothécaires seront tenus de divulguer sans délai à leur clientèle le nombre de prêteurs avec qui ils ont fait affaire depuis 12 mois ainsi que le nom du prêteur à qui ils envoient plus de 50 % de leur volume. Mais il est facile d’enterrer cette information dans une tonne de paperasse pour que les clients n’y portent pas trop attention.
Ce sera donc à l’AMF de sortir les crocs, de s’assurer que les courtiers hypothécaires offrent un réel choix de produits aux consommateurs et qu’ils ne sont pas que les marionnettes d’un prêteur avec ils ont des liens privilégiés.
Espérons que l’Autorité sera plus alerte que dans l’industrie de l’assurance auto et habitation où les courtiers sont devenus, au fil des ans, les pantins d’un assureur qui est souvent actionnaire de leur cabinet.
Espérons aussi que l’AMF encadrera plus sévèrement la rémunération incitative qui peut biaiser les recommandations.
En général, les courtiers hypothécaires reçoivent une commission équivalant à 0,8 % du prêt. Une bonification en fonction du volume de prêts envoyé au prêteur qui peut faire grimper la commission autour de 1,1 %. Sur une hypothèque de 400 000 $, cela fait déjà 4400 $.
Ajoutez à cela des « petits cadeaux » que les démarcheurs des banques offrent aux courtiers qui leur envoient le plus de clientèle : croisière dans les Caraïbes, voyage à New York en jet privé, billets pour le Grand Prix…
Rien ne va plus !
Il faut éviter à tout prix que la rémunération force les courtiers à concentrer leur clientèle auprès d’un seul fournisseur, si on ne veut pas se retrouver avec les mêmes problèmes que dans l’industrie de l’assurance.