Le fait de ne pas connaître l’emplacement exact de la future gare au bassin Peel entraîne un important manque à gagner pour le Réseau express métropolitain (REM) à court terme. Aucune redevance de développement n’y est perçue auprès des promoteurs puisque la gare Bassin Peel n’est pas incluse dans le règlement sur la redevance du REM, contrairement aux autres gares du réseau.

André Dubuc André Dubuc
La Presse

Les constructeurs actifs dans Griffintown vendent à leurs futurs occupants l’arrivée prochaine du REM sans avoir rien à payer pour sa réalisation, le meilleur des deux mondes en somme.

Le quartier grouille de chantiers. La valeur des travaux des permis accordés dans un rayon de 1 kilomètre autour du bassin Peel depuis le 1er mai 2018 s’élève à 875 millions. Ce chiffre provient de l’arrondissement du Sud-Ouest (298,95 millions) et de celui de Ville-Marie (576,83 millions). Pour éviter les doublons, le chiffre de Ville-Marie exclut les chantiers pouvant se retrouver à la fois dans le rayon du bassin Peel et dans celui qui s’applique à la gare Centrale.

Un exemple, Construction Musto a obtenu son permis de bâtir pour le projet de condos Bass, au 1400, rue Ottawa ; des travaux de 40 millions qui ont commencé en septembre et qui dureront deux ans. Musto évoque d’ailleurs la venue prochaine du REM comme l’une des bonnes raisons de vivre à Griffintown sur son site internet faisant la promotion du projet Bass 2.

Selon la professeure Danielle Pilette, du département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’UQAM, il s’agit d’un autre gain qu’ont obtenu les promoteurs immobiliers du centre-ville. De son côté, André Boisclair, PDG de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), lobby des promoteurs, trouve tout à fait logique de ne pas appliquer le règlement tant que l’emplacement exact de la gare n’est pas connu.

Le règlement

Le règlement provincial sur les redevances du REM est entré en vigueur le 1er mai 2018. La redevance a pour objectif de payer une partie des frais d’exploitation du REM. Le règlement permet d’amasser jusqu’à un maximum de 600 millions, sur 50 ans.

Le règlement oblige tout propriétaire à payer un taux de base de 100 $, indexé annuellement, pour tout ajout de mètre carré de plancher dans un rayon de 1 kilomètre autour des gares du REM. Le rayon est réduit de 500 mètres au centre-ville (gare Centrale, McGill) et à la station Édouard-Montpetit.

En 2018, un taux de 50 % du taux de base s’appliquait. En 2019, le taux est passé à 65 % du taux de base, et montera ensuite à 80 % en 2020, puis à 100 % en 2021 et subséquemment.

Le taux de la redevance pour 2019 est de 109 $ le mètre carré, appliqué à 65 %, ce qui donne un taux de 70,85 $/m2.

Le manque à gagner dans le cas de l’absence de redevances pour le bassin Peel reste difficile à déterminer, car les arrondissements concernés ne nous ont pas précisé la superficie en construction.

Jusqu’à quel point le REM va se priver de revenus pour en quelque sorte donner une petite marge de manœuvre supplémentaire à l’immobilier ?

Danielle Pilette, professeure au département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’UQAM

« C’est une autre illustration de la force du lobby de l’immobilier au centre-ville de Montréal », dit Mme Pilette en référence au rayon d’application réduit de la redevance du REM pour les gares du centre-ville.

« C’est comme si tout le monde trouve que le centre-ville a besoin de plus d’investissements que même le REM n’est pas pressé de ralentir le rythme de promotion [par exemple, en retardant l’application de la redevance au bassin Peel] », ajoute l’universitaire.

Manque à gagner

Au moment de l’adoption du règlement en avril 2018, le territoire de toutes les gares assujetties à la redevance était précisé, sauf deux exceptions : bassin Peel et Kirkland. La gare de Kirkland apparaît dans le règlement, mais son territoire reste à être défini. « Les travaux de modification du règlement se poursuivent avec le MTQ et devraient se régler au cours de l’automne », précise Fannie St-Pierre, porte-parole de l’Autorité régionale de transport métropolitain (ARTM). La gare du bassin Peel est carrément exclue du règlement.

« Le règlement sur les redevances du REM s’applique dans un rayon de 500 mètres ou de 1 kilomètre d’une station. Il n’y a pas de station ; il n’y a pas de redevances », a répondu André Boisclair, PDG de l’IDU, quand La Presse l’a questionné au sujet de cette incongruité concernant la station du bassin Peel. « Pour le REM, il n’y a pas de manque à gagner, puisque le règlement fixe la limite des redevances à 600 millions en 50 ans », a-t-il poursuivi. On atteindra vraisemblablement ce plafond avant 50 ans.

Si l’absence momentanée de la gare de Kirkland dans le règlement n’a pas vraiment eu d’impact, parce qu’il ne s’est à peu près rien construit dans le secteur depuis cette date, il en va tout autrement pour le quartier qui entoure la future gare du bassin Peel.

Dernièrement, la mairie de Montréal indiquait que la future station Bassin Peel serait implantée dans Griffintown, au nord du canal de Lachine, sans préciser l’endroit exact. Il est toutefois possible que le rayon d’application du règlement y soit de 500 mètres, comme c’est le cas ailleurs au centre-ville. La Ville souhaite aussi que le REM se laisse la possibilité d’ajouter une autre station au sud du canal, éventuellement.