Immobilier industriel: le vrai taux d’inoccupation est de 0% à Laval

Les PME et autres occupants à la recherche de bâtiments industriels à Laval font face à un méchant casse-tête. Le secteur affiche complet. Résultat : hausse des loyers à gogo et boom de construction à prévoir.

Officiellement, l’inoccupation des entrepôts est à 3 % dans l’île Jésus. Mais si on retire de l’inventaire bicoques, « paradis du bricoleur » et locaux exigus, le taux tombe à… 0,34 %, soit 105 827 pieds carrés, un peu moins que la superficie d’un magasin Costco.

Que se passe-t-il quand le taux d’inoccupation s’affaisse ? Les loyers s’emballent, les prix de vente des bâtiments s’envolent et les promoteurs ressortent leurs plans des cartons, a prévenu James Cacchione, vice-président chez CBRE, quand il s’est adressé aux invités à un petit déjeuner tenu à la Taverne moderne de la Place Bell jeudi dernier.

L’agence immobilière y avait organisé une présentation sur les perspectives de l’immobilier non résidentiel à Laval. Environ 150 clients et investisseurs étaient présents.

L’industriel à Laval, c’est 750 bâtiments totalisant 32 millions de pieds carrés, soit 11 % de l’inventaire total de la région montréalaise.

« Laval et le Grand Montréal se trouvent aujourd’hui dans la situation que vivent Vancouver et Toronto depuis quelques années », a fait remarquer Geoff Hughes, associé principal et coprésentateur avec M. Cacchione. « Que s’est-il passé dans ces villes quand le taux d’inoccupation est tombé sous les 3 % ? a-t-il demandé à l’audience. Dans les 24 mois suivants, le loyer net demandé a grimpé de 30 % et le prix de vente exigé a bondi de 56 %. »

La tendance haussière est déjà installée à Laval. Le loyer net demandé s’élève à 7,11 $ le pied carré en moyenne cet automne, en hausse de 15 % sur 12 mois. CBRE le voit à 8,65 $ d’ici à la fin de 2020.

Le phénomène est encore plus manifeste du côté du prix de vente demandé en raison de la rareté des usines ou entrepôts à vendre. 

Le prix demandé a doublé depuis 10 ans, passant de 50 $ à 101 $ le pied carré. Selon la boule de cristal de CBRE, les vendeurs exigeront 155 $ dans un an.

Étant donné les circonstances, les promoteurs convoitent les terrains vacants. Les lots industriels rapidement prêts à être mis en valeur dans l’île Jésus se concentrent dans le secteur des autoroutes 13 et 440. Les prix varient de 10 à 25 $ le pied carré.

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ y détient un terrain : Industria 440, d’une superficie de 560 000 pi², au coin des rues Irma-Levasseur et Louis-B.-Mayer, près de la 440.

« La Ville vient de faire une rue, ce qui va nous permettre de commencer du développement », a dit Normand Bélanger, PDG du Fonds immobilier de solidarité FTQ, rencontré jeudi dernier lors de la première pelletée de terre du projet résidentiel Maestria, au centre-ville de Montréal, dans lequel le Fonds est partenaire à 33 %.

« Ce qu’on a comme zonage là-dessus, a-t-il poursuivi, c’est de l’industriel. On a deux promoteurs qui travaillent sur des projets précis sur ce terrain-là. Avant l’ouverture de la rue Irma-Levasseur, l’accessibilité au site était difficile. »

Bruit des marteaux

Les autres terrains vacants se concentrent au coin de l’autoroute 19 et de la rue de Lierre. Une zone de 8 millions de pieds carrés est aussi disponible du côté de l’A25 et de la montée Masson. Dans ce dernier cas, le secteur n’est pas desservi par les services municipaux.

Les chantiers industriels se sont faits rares à Laval dernièrement. Le nouveau centre de distribution du détaillant de mobilier de maison Structube, au 3300, autoroute Chomedey Ouest, étant l’exception.

C’est en train de changer. Le bruit des marteaux résonne à nouveau. Linen Chest (158 000 pi²) et Loue Froid (50 000 pi²) ont des projets ou sont en chantier. Un promoteur a même commencé la construction d’un bâtiment industriel de 90 000 pieds carrés sur la place Paul-Kane, sans avoir trouvé un occupant au préalable. Ce type de construction, dite spéculative, se voit généralement dans des marchés effervescents, à l’avantage des propriétaires. Visiblement, Laval est désormais dans ce camp.