Connaissez-vous Hudson Yards ?
Pas grave si ça ne vous dit rien. C’est récent. Et ce n’est pas ici, c’est à New York. C’est un immense complexe, tout nouveau, sur le front ouest de Manhattan, qui réunit salles de spectacles et d’expositions, commerces, hôtels, restaurants, appartements, bureaux… Un quartier dans la ville.
On pourrait en parler longtemps, de mille façons. Critiquer l’architecture, l’impact sur le tissu des quartiers avoisinants, le sens de cette espèce de DIX30 modifié new-yorkais sur les stéroïdes, avec extra gratte-ciel.
Mais il y a une chose qui me fascine avec ce projet : il est construit sur du vide.
Les différents promoteurs qui l’ont érigé – il y en a plusieurs, mais les deux principaux sont Related Companies et Oxford Properties – n’ont pas acheté de terrains pour y installer leurs immeubles. Ils ont acheté des droits aériens – des droits « superficiaires », pour utiliser le terme précis en droit. Ils ont acheté, pour des centaines de millions, la permission de construire par-dessus quelque chose.
Sous cet immense projet, il y a en effet autre chose. Il y a une gare de triage, un parking ferroviaire où, notamment, on fait l’entretien du matériel roulant sur les rails. Cet espace rempli de wagons et de chemins de fer relève de la Metropolitan Transportation Authority, l’organisme qui chapeaute les transports en commun dans toute la région métropolitaine de New York. Ce terrain n’était donc pas à vendre.
Mais l’énorme espace consacré aux trains faisait un trou sur le côté ouest de la ville, un grand vide sans immeuble, alors que le reste de Manhattan, on le sait, est très densément construit. Les promoteurs rêvaient d’y faire quelque chose. Imaginez. En plein cœur de la cité, à l’ouest de Chelsea.
Le temps et la créativité des gens d’affaires new-yorkais ont fait le reste du travail pour trouver la solution : pour construire, on allait vendre à l’entreprise privée le droit de construire par-dessus les rails.
C’est ainsi qu’est né ce projet dont la première phase vient d’être inaugurée.
Je ne connaissais pas grand-chose des droits aériens jusqu’à ce que j’aille la semaine dernière écouter l’ingénieure new-yorkaise Michelle O’Connor, qui était invitée à parler par Crew, un grand regroupement international de femmes œuvrant dans le monde de l’immobilier commercial. Mme O’Connor est venue parler du projet du High Line, ce parc linéaire suspendu sur d’anciens rails, à New York. Sa firme d’ingénierie, Langan, a travaillé sur le High Line, qui célèbre ses 10 ans cette année, et a aussi travaillé sur le projet de Hudson Yards, qui a été, vous le comprendrez, tout un casse-tête d’ingénierie.
Dans le cas du High Line, les droits aériens ont aussi joué un rôle important. En effet, a expliqué Mme O’Connor, pour convaincre les propriétaires des immeubles adjacents au chemin de fer d’accepter le projet de parc, on leur a accordé le droit de vendre leurs droits aériens d’une façon plus étendue que ce que le règlement municipal permet principalement à Manhattan.
En gros, la règle habituelle veut que si le propriétaire d’un immeuble de, par exemple, cinq étages désire vendre son droit « aérien » de construire cinq autres étages, parce que le zonage le lui permettrait s’il le voulait, il doit vendre ces droits nécessairement à un de ses voisins adjacents. Ainsi, la Ville contrôle la densité des quartiers, qu’elle ne veut pas totalement saturés par des immeubles tous en hauteur.
Avec le High Line, la Ville a permis que les droits soient vendus à l’intérieur d’une zone plus étendue. Comme le parc lui-même a fini par hausser la valeur de tout le quartier, les propriétaires d’immeubles adjacents au High Line ont pu vendre leurs droits à très bons prix dans un secteur recherché.
Et à Montréal ?
À Montréal aussi on utilise ces droits, mais pas pour gérer la densité de la construction. Plutôt pour construire par-dessus des terrains qui, pour toutes sortes de raisons, ne sont pas à vendre. Par-dessus les stations de métro. Par-dessus le terrain de l’aéroport, par-dessus des terres de la Couronne pour y installer des éoliennes…
Question : pourquoi ne se servirait-on pas des droits aériens pour cacher, boucher, fermer les trous dans la ville, comme on l’a fait à Hudson Yards ?
Pourquoi est-ce que ça ne deviendrait pas un véhicule pour recouvrir la tranchée de l’autoroute Décarie, par exemple ? Ou l’autoroute Ville-Marie ? Le Palais des congrès est au-dessus de la route. L’édifice de la Caisse de dépôt aussi.
Pourquoi, au lieu d’investir dans les travaux nécessaires pour « boucher » ces fosses, les gouvernements propriétaires des terrains ne vendraient-ils pas, tout simplement, le droit de construire au-dessus ? Imaginez si on ouvrait un quartier résidentiel par-dessus Décarie. Il y a tellement de demande en ville. Actuellement, c’est de la folie. Évidemment, le gouvernement pourrait consulter les citoyens et dicter des conditions strictes aux promoteurs. De la mixité. De l’écolo. Du durable… Ne veut-on pas construire en ville, profiter des services de transports en commun, augmenter la densité ? Et boucher les trous !
« Non, ce n’est pas une idée saugrenue », m’a répondu Me Sylvie Bouvette, spécialiste en droit immobilier chez BLG, quand je lui ai parlé de mon idée.
« Évidemment, il y aurait beaucoup de choses à prévoir », dit-elle. Pour les droits d’accès, l’interface avec les services publics, etc. « Mais de façon générale, les gouvernements aiment rester propriétaires de leurs terrains et garder le contrôle des terres. »
Donc de tels projets s’inscriraient dans cette logique.
Chers promoteurs responsables, engagés, créatifs, l’idée plaît à quelqu’un ?