Le REM, un aimant pour les promoteurs

Avec le REM qui prend forme, les promoteurs immobiliers s’activent. La Presse a mesuré l’activité immobilière autour des stations du futur réseau pour déterminer les points chauds et les acteurs principaux. Tournée des projets et chantiers.

Les chantiers poussent le long du REM

À Brossard, au bassin Peel ou dans l’arrondissement de Saint-Laurent, le Réseau express métropolitain (REM) de la Caisse de dépôt et placement agit comme un aimant auprès des promoteurs. Selon une compilation de La Presse, l’activité immobilière a atteint 4,3 milliards de dollars jusqu’à présent autour des futures stations du réseau de 67 kilomètres.

Cette compilation réalisée auprès de 18 arrondissements et villes qui seront traversés par le REM permet d’avoir une idée où se concentre l’action et qui en sont les acteurs principaux.

L’activité se manifeste d’abord au centre-ville (McGill et gare Centrale), au bassin Peel et à la gare du Quartier, à la hauteur du Quartier DIX30 à Brossard. À elles quatre, ces stations accaparent 62 % de l’activité totale, ou 2,7 milliards.

Altus, un cabinet d’experts en services immobiliers, a dénombré pour La Presse les principales transactions de terrains étant survenues autour des futures gares.

Le REM doit entrer en service entre Brossard et la gare Centrale dès 2021. Les autres antennes entreront progressivement en service en 2022 et après.

Par activité immobilière, on entend les ventes de terrains et d’immeubles, de même que la valeur des travaux apparaissant sur les permis de bâtir délivrés par le pouvoir municipal à proximité des stations (voir méthodologie).

Ça bouge à Brossard

À Brossard, il s’est vendu 14 terrains pour 107 millions de dollars en un peu moins de trois ans. Quant à la valeur des travaux inscrits sur les permis de construction délivrés depuis le 1^er mai 2018, elle s’élève à 192 millions pour 970 nouveaux logements. Les permis sont attribuables principalement à Solar Uniquartier, de Devimco, dans le quadrant nord-est du carrefour des autoroutes 10 et 30. Solar prévoit à terme 2500 logements, un hôtel-boutique et un centre de congrès pouvant accueillir 1000 personnes.

À la station Panama, au coin de l’avenue Panama et du boulevard Taschereau, c’est le calme avant la tempête. First Capital, propriétaire des terrains autour de la station, participe à un colloque sur la croissance immobilière à l’antenne sud du REM le 18 novembre. Au TOD (transit-oriented development) Panama, la Ville prévoit environ 2000 nouveaux logements à terme. Pour un, Cominar estime à 1100 logements le potentiel de construction sur les stationnements du Mail Champlain voisin.

1600 nouveaux logements dans Griffintown

Le secteur autour du bassin Peel a été le témoin de 14 transactions d’une valeur totale de 89 millions concernant de vieilles bâtisses, surtout dans la partie sud de Griffintown. Celles-ci ont été ou seront démolies pour la plupart. Plus de 1600 nouveaux logements ont en effet été autorisés depuis le 1^er mai 2018. Certains de ceux-ci sont revendus. Par exemple, le 4 novembre, BentallGreenOak et Sun Life ont acquis Appartements-Boutique, 243 logements de construction récente, aux 681-733, rue William.

Au centre-ville, 20 propriétés ont changé de mains, principalement dans les rues Peel, De La Gauchetière et Saint-Jacques. Dans cette dernière rue, Broccolini mène de front les chantiers du 628, Saint-Jacques, du Victoria sur le parc, et du 800, Saint-Jacques, nouveau siège social de la Banque Nationale.

L’arrondissement de Saint-Laurent attire l’attention

Ailleurs dans l’île de Montréal, les secteurs qui attirent l’attention se trouvent dans l’arrondissement de Saint-Laurent et dans l’ouest de l’île.

« L’arrivée du REM aura un effet structurant sur l’arrondissement de Saint-Laurent avec ses cinq stations, dont deux nouvelles, explique le maire de l’arrondissement, Alan De Sousa, dans une entrevue. Il deviendra au cœur de l’action, car les antennes Deux-Montagnes, aéroport et Sainte-Anne-de-Bellevue passent par l’arrondissement de Saint-Laurent pour se rendre au centre-ville. »

Conséquence : les transactions se multiplient autour de Montpellier, au boulevard Côte-Vertu entre les voies Muir et Jules-Poitras, et de l’A40, rue Stinson, des secteurs pourtant construits depuis longtemps. Autour de Montpellier, 13 bâtiments, souvent des immeubles de plus de 12 logements, ont changé de mains pour une valeur totale de 135 millions. En juin dernier, Groupe Immobilier Pertel, de Louise Martel, a payé 15 millions pour les 82 logements du 90 et du 150, place de la Côte-Vertu.

Phénomène analogue à la nouvelle station A40, au milieu d’une friche industrielle dévitalisée. Les rachats de propriétés affichent une belle vitalité. Depuis le 1^er janvier 2017, on recense 10 transactions pour 72 millions. La plus considérable est l’œuvre du propriétaire Monit, de la famille Kotler, qui a racheté le 1625, Chabanel, un immeuble de grand gabarit, pour 19,5 millions.

Ça bouge à Pointe-Claire

Dans l’ouest de l’île, l’activité est particulièrement visible à Pointe-Claire. Plus de 300 logements ont été construits depuis le 1^er mai 2018. La valeur des travaux s’élève à 75 millions à la station Pointe-Claire et à 1,5 million à la station Des Sources. D’autres suivront dans les prochaines années puisque la Ville a adopté un programme particulier d’urbanisme couvrant les alentours du centre commercial Fairview Pointe-Claire et le terrain vacant directement à l’ouest appartenant à Cadillac Fairview et à la Caisse de dépôt. En attendant, 11 immeubles industriels ou commerciaux ont été vendus pour 177 millions.

À la station Des Sources, 14 propriétés non résidentielles ont fait l’objet d’une transaction pour un volume de 157 millions, dont le 2400, Transcanadienne que Cominar a vendu pour 26 millions. Il abritera finalement le service de commande en ligne automatisé de Sobeys. Le permis de bâtir de ce dernier n’avait pas encore été délivré au début de septembre.

Méthodologie

Pour déterminer l’activité immobilière autour des futures stations du REM, nous avons regardé trois éléments. D’abord, nous avons demandé à la firme Altus de nous dresser la liste des principales transactions de terrains étant survenues dans un rayon de 1 kilomètre autour des stations (500 mètres au centre-ville) depuis le 1^er janvier 2017, soit après l’étude du projet devant le Bureau d’audiences publiques sur l’environnement (BAPE), mais avant le dévoilement de son rapport. Ensuite, nous avons été aidés par la firme JLR pour faire la recension des transactions de bâtiments existants de plus de 1,5 million pour un même rayon autour des stations et pour la même période. Finalement, nous avons demandé aux arrondissements et villes concernés de nous communiquer le nombre de permis de construction délivrés et la valeur des travaux dans le même périmètre, depuis le 1^er mai 2018, date correspondant à l’entrée en vigueur du règlement sur la redevance de construction pour le REM. C’est la somme des trois éléments qui nous permet d’arriver à un chiffre de 4,4 milliards de dollars d’activité immobilière.

Qu’observe-t-on autour des futures stations du REM ?

Gros plan sur L’Île-des-Sœurs, Pointe-Claire, l’arrondissement de Saint-Laurent et le bassin Peel.

L’Île-des-Sœurs : rien ne bouge… pour le moment

La Ville de Montréal bloque la délivrance de permis jusqu’à l’adoption d’un programme particulier d’urbanisme (PPU) qui est actuellement devant l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM). C’est l’accalmie avant l’agitation, surtout si le PPU évolue dans le sens des commentaires entendus aux auditions. Proment n’attend que le feu vert de Montréal pour lancer la phase finale de Pointe-Nord, deux tours résidentielles de 30 et de 38 étages. Groupe Mach est prêt à démolir le 16, place du Commerce pour ériger un gratte-ciel à vocation mixte, dixit Chris Sweetnam Holmes, vice-président, immobilier, de Mach.

Principal propriétaire à Place du Commerce, Lachance Immobilier souhaite réaliser un projet mixte comprenant commerces et services au rez-de-chaussée et des logements aux étages, lit-on dans son mémoire présenté à l’Office. Il demande de hausser la densité permise en échange de l’incorporation d’équipements collectifs comme une bibliothèque ou une école comme il l’a déjà fait au 14, Place du Commerce. Issu d’une famille de promoteurs immobiliers de Québec, Claude Lachance a bâti près de 1000 logements dans Griffintown. Avec le règlement sur la mixité, le fameux 20-20-20, en cours d’adoption, M. Lachance préfère mettre maintenant ses projets en veilleuse dans ce quartier.

Pointe-Claire : des logements à la place du Bureau en gros

Alfonso Puccio, de Construction Triad, a commencé par bâtir les 36 maisons en rangée du projet L’Hermitage. Puis, les quatre tours résidentielles Ventura d’un total de 249 logements sont sorties de terre tout à côté. Pourquoi s’arrêter en si bon chemin ? Construction Triad a acheté en juin dernier le magasin Bureau en gros, au 363-365, boulevard Brunswick, dans le but de le démolir pour poursuivre son lotissement domiciliaire dans la rue Brunswick. Sa propriété est placée presque en ligne directe avec la future gare du REM, tout juste derrière le centre commercial Fairview Pointe-Claire.

A40 : la propriété voisine de la gare trouve preneur

Groupe Mach a la réputation de savoir se placer les pieds. Dans le secteur de la future gare A40, il détient le 275 et le 395, Stinson. « Nous n’avons pas de plans pour l’instant. Les deux bâtiments sont loués », dit, au téléphone, Chris Sweetnam Holmes. L’arrondissement de Saint-Laurent projette d’y aménager le premier TOD (transit-oriented development) industriel de Montréal ; l’étude est en cours.

La gare A40 se trouve en pleine friche industrielle. Olymbec et Cominar y détiennent des propriétés, révélait The Gazette cet automne. Groupe Mach détient également des propriétés près des futures gares Île-des-Sœurs (16, Place du Commerce et des droits dans l’emphytéose de Gravel Autos), Bassin Peel (rue du Canal), Des Sources (2001, boul. des Sources), Canora (10 500, boul. de l’Acadie) et Quartier DIX30.

Dans ce dernier cas, « on prévoit deux édifices de bureaux pour une superficie totale de 500 000 pieds carrés. On est dans le processus d’approbation avec Brossard. La construction de la première phase commencerait avant la fin de 2020, pour une livraison au début de 2022 », indique M. Sweetnam Holmes. Le terrain, près du stationnement incitatif Chevrier, est assujetti à la redevance de construction du REM, en vertu duquel le propriétaire paie 10 $ le pied carré construit, indexé annuellement. L’argent sert à financer l’exploitation du REM.

Bois-Franc : obtenir son permis la veille du début de la redevance pour le REM

Atelier Chaloub Architectes construit un immeuble de copropriétés de six étages sur un terrain vague de 26 000 pieds carrés tout juste à côté du Marché Latina, désormais fermé. M. Chaloub a dessiné les condos Novello, à Saint-Léonard, et Myst sur le Canal, à Pointe-Saint-Charles. Sa firme a acheté le terrain de la famille Saltarelli en octobre 2017 pour 1 450 000 $ ; l’évaluation municipale était à 966 600 $. Le permis a été obtenu la veille de l’entrée en vigueur du règlement sur la redevance pour le REM.

En février dernier, les arrondissements d’Ahuntsic-Cartierville et de Saint-Laurent ont donné un contrat aux architectes Provencher Roy + pour la planification d’un TOD/POD (transit-oriented development et pedestrian-oriented development). Avec le REM et le prolongement éventuel de la ligne orange, la station deviendrait la troisième gare intermodale hors centre-ville, après Vendôme et Concorde. « L’enjeu est de transformer un secteur déstructuré, fortement minéralisé et peu convivial en un environnement urbain de qualité », lit-on dans le sommaire décisionnel justifiant l’attribution du contrat.

Bassin Peel : baseball ou pas, Broccolini fait des achats

L’activité est déjà foisonnante autour du bassin Peel, et on n’a encore rien vu. La Société immobilière du Canada devra confirmer bientôt la vente du Silo N^o 5 à Devimco. Le retour du baseball majeur semble plus plausible que jamais. La Ville de Montréal a demandé à CDPQ Infra de prévoir deux stations REM dans le secteur : une au nord, dans Griffintown, et une autre au sud, dans le secteur Bridge/Wellington, où le groupe de Stephen Bronfman rêve de bâtir le stade de baseball le plus vert d’Amérique.

Devimco et Claridge, le holding de M. Bronfman, ne sont pas les seuls à avoir des vues sur le bassin Peel. Broccolini, l’un des promoteurs les plus en vue du centre-ville où il construit le siège social de la Banque Nationale, y a acquis un terrain de 33 000 pieds carrés et un entrepôt construit sur un lot de 36 500 pieds carrés. Le terrain a été payé 1,9 million, tandis que le 1300, rue Saint-Patrick a été payé 7,28 millions. L’entrepôt était évalué à l’époque 1,131 million par la Ville de Montréal. Dans le prochain rôle qui entre en vigueur en 2020, sa valeur bondit de 136 %.

Des promoteurs connus se placent les pieds

La famille Saputo, le Groupe Brivia, le promoteur du Roccabella et le vice-président du constructeur Divco ont tous acheté dernièrement des propriétés à proximité de l’une ou l’autre des futures gares du REM.

Le promoteur du Roccabella, dans Griffintown

Le promoteur George Tartaglino, de MC Finance, a assemblé en janvier dernier les terrains au coin des rues Notre-Dame et De la Montagne, là où s’élevait jadis le restaurant Émile Bertrand, célèbre pour sa bière d’épinette maison (désormais offerte chez Paul Patates). « Pas de projet pour l’instant », dit Serge Labelle, de MC Finance, qui a payé 4,3 millions de dollars, près de neuf fois la valeur municipale, pour ces terrains totalisant 11 000 pieds carrés. MC Finance a acquis sept propriétés sur la rue Peel, dont le Peel Pub, entre René-Lévesque et Sainte-Catherine. « On pense les redévelopper d’ici quatre ou cinq ans », précise M. Labelle.

Aberman et Quint font équipe à Brossard

En février 2019, à moins d’un kilomètre de la future gare Panama, à Brossard, Dov Amzallag, Jordan Aberman, de la famille fondatrice de Divco, l’un des plus importants propriétaires de terrains de Montréal, et Ian Quint, un promoteur de la Rive-Sud, ont mis la main sur le lot vacant de 76 000 pieds carrés au 1400, rue Palerme. Le prix de vente s’élève à 4,5 millions, comparativement au 1,6 million inscrit au rôle municipal. La société Trams, de la famille Pomerantz, est le vendeur. Trams est connue pour avoir transformé un entrepôt frigorifique en condos de luxe dans le Vieux-Port. Les tribulations entourant ce projet ont fait grand bruit à la commission Charbonneau.

Brivia plante son drapeau à Pierrefonds

En avril 2018, le groupe Brivia, en partenariat, se portait acquéreur d’un centre commercial au 11 112-11 130, rue Meighen, à six minutes à pied de la gare, à Pierrefonds. Le prix payé est de 7 millions pour la propriété sise sur un terrain de 140 000 pieds carrés. Brivia est connu pour son ambition de construire la haute tour résidentielle à Montréal au 1, Square Phillips. Brivia poursuit l’achèvement de YUL, dans l’îlot Overdale, près du Centre Bell. L’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro n’a pas l’intention de se doter d’un plan particulier d’urbanisme pour contrôler la revitalisation des abords des gares de son territoire, de dire Johanne Palladini, chef de la division des relations avec les citoyens et communications.

Les Saputo achètent un couvent

Le mois précédant la transaction de Brivia, c’est la famille Saputo qui faisait des achats dans l’arrondissement de Pierrefonds-Roxboro. Une société à numéro reliée à Jolina, holding familial des Saputo, faisait l’acquisition du couvent des Sœurs de Notre-Dame de Charité du Bon-Pasteur au 9465, boulevard Gouin Ouest, sur le bord de la rivière des Prairies, à l’ouest de l’autoroute 13. Le terrain de 345 000 pieds carrés a été payé 6,8 millions, sous la valeur municipale fixée à 11,7 millions. Les sœurs ont un droit d’usufruit jusqu’au 31 décembre 2020. La propriété se trouve tout juste à l’extérieur du rayon de 1 kilomètre de la gare Sunnybrooke.