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Comment investir dans l'immobilier (6e texte d'une série de 12)

Pour bien gérer son patrimoine, il faut utiliser les bons outils. Ce cinquième... (ILLUSTRATION PHILIPPE TARDIF, LA PRESSE)

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ILLUSTRATION PHILIPPE TARDIF, LA PRESSE

(Montréal) Pour bien gérer son patrimoine, il faut utiliser les bons outils financiers. Ce sixième texte d'une série de 12 porte sur l'immobilier. La semaine prochaine, on abordera les fonds communs.

Quarante pour cent! C'était le poids des biens immobiliers dans le patrimoine familial (fonds de retraite, placements, automobile, etc.) des ménages canadiens en 2005, selon Statistique Canada. À elle seule, la résidence comptait pour 27%.

Pourquoi les biens immobiliers ont-ils une telle importance dans les avoirs des Canadiens?

Premièrement, parce qu'ils sont une source de diversification. «Les cycles immobiliers ne sont pas parfaitement corrélés avec la Bourse, et l'immobilier est moins volatil «, explique Yvon Rudolphe, courtier immobilier agréé chez Rudolf et associés.

Cet actif permet donc de diminuer les risques d'un ménage, de réduire les fluctuations de la valeur de ses avoirs à travers le temps.

Deuxième bénéfice important, les biens immobiliers procurent des avantages fiscaux. Par exemple, le gain en capital réalisé sur la résidence principale est non imposable.

«Dans le cas des immeubles à logement, ajoute M. Rudolf, les dépenses d'entretien et de réparation, les intérêts hypothécaires et l'amortissement sont déductibles des revenus de location.»

Enfin, les biens immobiliers permettent aux particuliers de bénéficier de l'effet de levier. De fait, comme les immeubles ont une valeur intrinsèque, les banques accordent de généreux prêts hypothécaires aux acheteurs.

Toutefois, si le bien prend de la valeur, c'est le propriétaire qui empoche 100% des gains. Les immeubles à revenu procurent un levier supplémentaire étant donné que les locataires remboursent l'emprunt en payant leur loyer.

Résidentiel ou locatif ?

Outre ces grandes similitudes, la décision d'acheter une résidence diffère passablement de celle d'acheter un immeuble à revenu.

«L'achat d'une maison n'est pas une décision d'investissement, soutient Éric Brassard, planificateur financier et auteur du livre Un chez soi à mon coût. Cette opération s'apparente davantage à la consommation.»

Voilà pourquoi on recommande aux ménages d'acheter une maison qui répond à leurs besoins et respecte leurs moyens, comme ils le feraient s'il s'agissait d'une cuisinière ou une télévision.

«À la limite, certains disent que c'est une épargne forcée, souligne Éric Brassard. Ainsi, une personne qui a de la difficulté à épargner devrait s'acheter une maison et la payer en 10 ans. Puis, elle devrait répéter ce stratagème avec un chalet.»

En revanche, l'achat d'un immeuble à revenu, lui , est bel et bien une décsion d'investissement.

«C'est comme une PME, dit Marcel Bédard, planificateur financier. L'achat d'un immeuble à revenu nécessite un sens des affaires et une certaine tolérance au risque.»

 

CONSEILS POUR AVOIR L'ESPRIT TRANQUILLE

Résidence principale

> Consacrer au maximum 32% de son revenu brut aux mensualités du prêt hypothécaire.

> Emprunter au maximum 75% de la valeur de la propriété.

> Accumuler un coussin équivalent à un an de mensualités.

> Demander à un inspecteur indépendant de faire un rapport sur l'état de la propriété que l'on désire acquérir.

Immeuble à revenu

> Avoir des revenus représentant au minimum 1,15 fois les dépenses.

> Vérifier les baux et les dépenses actuelles et futures de la propriété.

> Ne pas hésiter à rencontrer tous les locataires pour s'informer de leur situation financière.

SOURCE: MARCEL BÉDARD, PLANIFICATEUR FINANCIER

 

ACTIONS ET FONDS COMMUNS EN IMMOBILIER

Les fonds de placement immobiliers (FPI), les sociétés publiques immobilières et les fonds communs de placement sont une bonne façon d'investir dans la «pierre» sans avoir d'énormes responsabilités, comme gérer en direct des logements.

Fait à noter, autant les fiducies immobilières canadiennes sont nombreuses à la Bourse, autant les sociétés ouvertes opérant dans ce secteur sont une denrée rare. Cela s'explique par le traitement fiscal privilégié dont les FPI continuent de bénéficier. Car, à part les fiducies immobilières, toutes les autres fiducies inscrites en Bourse (pétrolières, gazières, commerciales) seront assujetties à compter de 2011 à un nouveau régime d'imposition fédéral moins avantageux.

Ainsi, les distributions versées par les fiducies immobilières sont imposables dans les mains du détenteur d'unités uniquement. Les sociétés ouvertes, pour leur part, font face à une double imposition.

L'autre particularité des FPI est qu'ils ont pour mission de distribuer le maximum de flux monétaires disponibles. Cette distribution en espèces des liquidités, faite sur une base mensuelle ou trimestrielle, est d'ailleurs l'attrait principal de ce placement.

Mais il ne faut pas se leurrer pour autant. Les unités de ces fiducies sont très similaires aux actions de sociétés, avec tous les risques que ça comporte.

«La régularité des distributions des fiducies porte souvent les non-initiés à confondre les unités et les instruments de dette «, remarque Claude Désy, spécialiste en fiscalité et au financement du cabinet De Grandpré Chait. Une erreur qui pourrait avoir des conséquences désastreuses sur le portefeuille de placements

Il faut de plus savoir que les titres immobiliers sont une catégorie d'actif en soi, c'est-à-dire qu'ils sont différents des actions et des obligations. «Cette classe d'actif est corrélée différemment, les cycles étant plus longs, explique Éric Brassard, planificateur financier au cabinet Brassard, Goulet, Yargeau. Et elle offre des rendements intéressants lorsque les gestionnaires ont du talent.»

Toutefois, ces placements doivent être sélectionnés au cas par cas, comme n'importe quel autre titre boursier, en tenant compte de la qualité de l'équipe de gestion, du risque, du rendement, etc.

 

 




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