Val-David Petit village, grosse chicane

La décision de Val-David de bloquer un projet de centre de villégiature pour construire une école a des conséquences en cascade pour le village des Laurentides : un lac quasi centenaire asséché et des millions en poursuites.

Un lac asséché, des millions en poursuites

Le lac La Sapinière et l’hôtel du même nom, qui est sur ses rives, font partie du paysage du village de Val-David, dans les Laurentides, depuis presque 100 ans.

C’est donc avec étonnement que l’on a appris, grâce à une lettre d’une riveraine publiée dans La Presse, que le lac s’était asséché parce que le barrage qui retient l’eau n’a pas pu être réinstallé.

À qui la faute ? Qui doit rénover le barrage ? Comment pourra-t-on redonner vie au lac ? Ce sont autant de questions qui font l’objet d’une âpre chicane à Val-David, a constaté La Presse.

Mais le sort du lac n’est qu’une conséquence, particulièrement visible, d’un débat beaucoup plus profond qui secoue le village de 5400 habitants : l’histoire d’une municipalité qui, après avoir applaudi à un plan de centre de villégiature permettant la relance de l’hôtel La Sapinière, a choisi de bloquer le projet. Un dossier qui pose les enjeux de la conciliation du développement économique et des besoins de la collectivité.

Pour comprendre, il faut remonter trois ans en arrière.

Le 11 mai 2018, Québec annonce l’attribution d’une subvention de 4,25 millions pour la réalisation d’un projet de développement touristique à Val-David sur le site de La Sapinière, acquis quatre ans plus tôt par Diane Beaudry, au pied de la réserve naturelle du parc régional Val-David–Val-Morin.

« C’est avec le souci de conserver le patrimoine historique de La Sapinière que la municipalité a soutenu les promoteurs dans la mise en forme de ce projet qui contribuera à dynamiser et à faire rayonner notre beau village », se réjouit la mairesse, Kathy Poulin, lors de la conférence de presse, en présence de M^me Beaudry et de la ministre du Tourisme de l’époque, Julie Boulet.

Après quatre ans de planification, l’hôtel La Sapinière, fermé en 2013, allait renaître sous la forme d’un centre de villégiature de santé et de bien-être : soins, yoga, méditation, randonnée, ski de fond, expérience gastronomique incluse. Un investissement de 16 millions qui allait créer 70 emplois. M^me Beaudry, qui a payé le domaine 1,6 million en 2014, comptait construire 72 petits chalets dans un deuxième temps.

Mais le matin du 21 janvier 2020, alors que les travaux étaient sur le point de débuter, dit-elle, le projet s’est arrêté net. Un huissier est venu frapper à sa porte : Val-David avait mis une réserve foncière sur 85 % de son terrain pour étudier la possibilité d’y construire une école ou un parc. Une réserve foncière, qu’une municipalité peut imposer lorsqu’elle envisage une acquisition ou une expropriation, interdit, pendant sa durée d’application, toute construction, amélioration ou addition sur l’immeuble ou le terrain qui en fait l’objet.

Cette réserve foncière a eu pour effet de stopper le projet. Car en plus de bloquer d’éventuels travaux, elle compromettait le financement. Aucun investisseur ni aucune institution financière n’acceptera d’injecter des fonds s’il y a menace d’expropriation.

« Ils nous ont laissé deux petits parcs, le lac et le barrage. J’étais en état de choc, lance Diane Beaudry, chez elle, à Sainte-Agathe, où elle a reçu La Presse. Je n’ai jamais été prévenue. »

Que s’est-il passé entre le 11 mai 2018 et le 21 janvier 2020 ?

La promotrice, une comptable agréée membre de plusieurs conseils d’administration, assure avoir fait ses devoirs. Elle avait obtenu une aide de 4 millions d’Investissement Québec, en plus d’une subvention de 1,7 million du ministère du Tourisme, d’une offre de financement de 1,5 million de la Banque de développement du Canada et d’un prêt de 750 000 $ de Développement économique Canada.

« On était dans les derniers détails », insiste M^me Beaudry.

Pendant ce temps, un projet d’école avait pris de l’ampleur à Val-David. Initialement prévue à 18 classes, la future école primaire passait à 24 classes et prenait une dimension régionale. La municipalité a trouvé que le terrain de La Sapinière, près du cœur villageois, était idéal, ce qui l’a amenée à changer son fusil d’épaule.

« C’était le seul terrain qui répondait parfaitement aux exigences du ministère de l’Éducation, soutient la mairesse Kathy Poulin. C’est ce qu’on croit. Je n’ai pas d’écrits pour le prouver. Mais de nos discussions de l’époque, c’est ce qui est ressorti. »

Ce n’est pas la première fois qu’une municipalité doit faire un choix entre un projet économique et des besoins collectifs comme une école. Val-David, comme partout, se bat pour attirer de jeunes familles. Mais ce qui étonne, c’est l’approche. La réserve foncière sans préavis. Suivie, huit mois plus tard, d’un avis d’expropriation sur une portion du terrain. Et de la conception d’un projet particulier d’urbanisme (PPU) pour le secteur de La Sapinière, avec des consultations publiques sur l’utilisation du territoire qui appartient toujours à M^me Beaudry.

Le règlement de concordance, qui suivra l’entrée en vigueur prochaine du PPU, viendra diviser le secteur en plusieurs zones, modifier les activités permises dans chaque zone et définir le type de bâtiments que l’on peut y construire, les milieux naturels à conserver et les éléments architecturaux à respecter.

« Je ne pensais jamais, dès le départ, qu’on pouvait mettre une réserve sur un terrain privé et, après ça, demander aux citoyens ce qu’ils veulent faire avec ce terrain-là, explique M^me Beaudry. Ben voyons donc ! Le projet était accepté. »

Une expropriation qui risque de coûter cher

La propriétaire du domaine de La Sapinière, Diane Beaudry, est catégorique : l’idée de construire une école tout à côté de son centre de villégiature compromet son projet. En raison du bruit, du va-et-vient des autobus scolaires, à proximité d’un lieu voué au calme et à la relaxation, et parce que cela priverait le projet de terrains nécessaires à sa croissance ultérieure.

De son côté, la municipalité estime que la nouvelle école sera suffisamment éloignée des bâtiments de l’ancien hôtel La Sapinière pour ne pas nuire aux projets de M^me Beaudry.

« Depuis le début, on l’invite à collaborer avec nous pour qu’on puisse faire des aménagements pour que les deux projets soient compatibles, que le projet de développement soit compatible avec le projet d’école », affirme la mairesse du village, Kathy Poulin.

Mais les documents du programme particulier d’urbanisme (PPU), conçu au cours de la dernière année sur le terrain appartenant en presque totalité à M^me Beaudry, disent le contraire. Ils parlent même de la démolition de l’ancien hôtel, ce joyau patrimonial, et d’un simple rappel symbolique. Ils laissent aussi planer la menace d’autres expropriations pour une maison pour aînés, un centre communautaire ou des logements à coût abordable.

Une étude pourrait être exigée pour connaître l’état du bâtiment de l’hôtel, qui n’est plus chauffé depuis le printemps 2020, et évaluer les coûts de sa remise en état ou de sa destruction partielle ou complète par la propriétaire.

Dans ce contexte, la promotrice ne voit pas comment elle pourrait réaliser son projet.

« Ça ne se fera pas, jure-t-elle. Pas à Val-David. »

L’affaire est devant les tribunaux. M^me Beaudry estime qu’on ne peut pas exproprier une partie du terrain et lui laisser une portion dont l’aménagement est compromis. Le 12 juillet, elle a donc déposé au tribunal administratif une demande d’expropriation totale pour l’ensemble du domaine. Elle réclame aussi 5,4 millions en dommages, pour compenser, notamment, les sommes engagées et les pertes de revenus.

On me dit : “On met une réserve sur ta maison et ton terrain.” Puis, après ça, finalement, on me dit : “Sais-tu quoi, ta maison, on n’en veut pas parce qu’il y a trop d’argent à mettre dedans, on va prendre juste ta cour, illustre-t-elle. Mais t’en fais pas, ta cour, on l’aime. Ça va devenir une piscine municipale. Stresse pas.” Et là, il y a des gens qui disent : “Moi, je veux y aller, me baigner dans ta piscine…” »

Une offre de 130 000 $

L’expropriation d’une partie du terrain de La Sapinière risque de coûter très cher à Val-David. Combien ? On ne le sait pas. « On est en train de faire évaluer le terrain », dit la propriétaire, M^me Beaudry.

Mais beaucoup plus que la somme de 129 000 $ que la municipalité lui offre pour la portion de 47 000 m² de son terrain que la Ville a expropriée pour la construction de l’école, à laquelle s’ajoutent 1000 $ en dédommagement.

S’il est difficile d’apprécier la qualité de cette proposition, faite par un évaluateur engagé par la municipalité, on peut néanmoins noter que la valeur foncière des terrains des propriétés de Val-David est souvent trois, quatre ou cinq fois plus élevée que les 2,74 $ le mètre carré offerts dans ce cas-ci.

En outre, la somme versée pour une expropriation doit tenir compte des sommes investies par le propriétaire, des inconvénients subis et de la perte de revenus potentiels. Un règlement qui penche en faveur de la plaignante pourrait constituer un lourd fardeau pour un village dont le budget, en 2021, n’est que de 10,5 millions.

Récemment, dans une autre affaire d’expropriation, le gouvernement du Québec a été condamné par le tribunal administratif à exproprier en entier un centre commercial pour le prolongement de la ligne bleue du métro, alors qu’il ne comptait s’emparer que du tiers du terrain. La somme réclamée, 115 millions, est quatre fois plus élevée que prévu.

« La situation de M^me Beaudry est particulière compte tenu de l’historique du dossier », croit Pierre Goudreau, président de l’Ordre des évaluateurs agréés, qui est aussi l’expert retenu par M^me Beaudry. « Son projet n’était pas caché, il était connu de tout le monde, y compris de la Ville. »

M. Goudreau ajoute que les municipalités ne réalisent pas toujours l’impact de leurs décisions sur les expropriés.

Cette affaire sera-t-elle au cœur de la campagne électorale municipale ? Si oui, la mairesse Kathy Poulin ne sera pas là pour en débattre : elle a décidé de ne pas se représenter, estimant le climat social trop tendu.

« C’est un désastre ! »

« C’est un désastre ! Chaque fois que je vois la végétation qui pousse, je me dis : qu’est-ce qui va arriver ? »

Depuis trois ans, Isabelle Boudreau vit au bord du lac artificiel La Sapinière, formé en 1933 par le fondateur de l’hôtel La Sapinière, Léonidas Dufresne. Mais ce lac est resté vide l’été dernier pour la première fois de son histoire. La mare de boue nauséabonde du printemps a fait place à des herbages, au point que le visiteur s’étonne de voir des chaises longues et des quais installés en bordure d’un terrain vague au centre duquel coule le ruisseau Doncaster.

Le lac renaîtra-t-il ? Pas certain.

Le vieux barrage date de 1933 et a besoin d’être refait. Il appartient à Diane Beaudry, propriétaire du domaine de La Sapinière. Tout comme le lac. M^me Beaudry est prête à le céder, sachant que les municipalités sont admissibles à une aide gouvernementale. Québec accorde 30 000 $ pour la réalisation d’une étude sur l’état du barrage, et rembourse 66 % du coût des travaux jusqu’à concurrence de 500 000 $. Mais un propriétaire privé n’a droit à aucune subvention.

Pourquoi M^me Beaudry paierait-elle pour une infrastructure qui ne lui rapporte rien ? D’autant plus que la municipalité s’est emparée d’une portion de son terrain pour y construire une école, mettant ainsi en péril son projet de centre de villégiature sur le site de l’ancien hôtel La Sapinière.

Jusqu’à cette année, c’est son conjoint Normand Therrien qui installait le barrage à la fonte des neiges pour remplir le lac. C’est aussi lui qui le vidait à l’approche de l’hiver, pour prévenir les inondations printanières, en raison du fort débit du ruisseau.

La municipalité, pour sa part, tergiverse depuis des mois. « Le lac, c’est tellement dommage ! », s’exclame la mairesse Kathy Poulin.

« Ceux qui vont acheter ça vont devoir l’entretenir », ajoute-t-elle, en parlant du barrage.

Au début de l’été, les propriétaires riverains ont fait circuler une pétition pour demander à la municipalité d’acquérir l’infrastructure vieillissante. Même la propriétaire, Diane Beaudry, a signé. Mais, pour la mairesse, ce n’est pas aussi simple que ça.

« Il faut déterminer quelles sont les dépenses qui peuvent être payées par l’ensemble de la population et celles qui peuvent être payées par les gens qui profitent du barrage, explique-t-elle. Sans avoir les documents finaux entre les mains, il y a une grande partie des dépenses qui doivent être payées par ceux qui bénéficient de l’infrastructure, les propriétaires riverains. Est-ce qu’eux sont d’accord pour prendre ça en charge ? Ils sont seulement 16 ou 17. On est en train d’obtenir certaines informations. »

En attendant, est-ce que le lac vide est un désastre pour le village ?

« Ça dépend à qui vous parlez, répond M^me Poulin. C’est certain que pour les propriétaires riverains, c’est un désastre parce qu’ils ont perdu un lac. »

La mairesse, elle-même, avoue se poser la question. « C’est un enjeu parce que le lac, ça fait partie du patrimoine du village et du paysage, dit-elle. Il y a plusieurs éléments à considérer. Il y a ces gens-là aussi qui ont une résidence qui était en bordure d’un lac jusqu’à il n’y a pas longtemps. »

Dans le projet particulier d’urbanisme (PPU) du secteur de La Sapinière, en voie d’adoption, il est question d’offrir un accès à ce lac privé, par l’aménagement d’une plage publique ou d’une rampe de mise à l’eau. Mais on ne parle pas de le laisser à l’état de ruisseau.

« On n’a pas fait cette réflexion-là parce que le PPU a été élaboré alors qu’il y avait de l’eau dans le lac. Si jamais il faut se poser la question si on remplit ou pas le lac, il va falloir faire un débat », prévient M^me Poulin.

Isabelle Boudreau, de son côté, refuse de croire que le lac pourrait disparaître. « S’ils ne remettaient pas d’eau dans le lac, il faudrait qu’ils changent toutes les cartes géographiques », lance la riveraine, découragée.

Son voisin, Claude Savard, se désole aussi de ne pas voir d’eau dans le lac. « C’est comme si le paysage était défait, observe-t-il. On est ici depuis des années et des années, et on ne comprend pas ce qui se passe. »