Dézonage agricole dans Lanaudière Pactole à portée de main pour des propriétaires de terres agricoles

Le feu vert donné par le gouvernement Legault au nouveau schéma d’aménagement de la MRC de Montcalm a des chances d’enrichir des propriétaires de terres agricoles dans Lanaudière. La Presse est allée sur place voir ce qu’il en était. Un dossier de Francis Vailles et d’André Dubuc.

Un changement de statut qui vaut de l’or

Le nouveau schéma d’aménagement de la MRC de Montcalm, située au nord de Mascouche, permet de changer le statut d’environ 150 terrains agricoles, notamment. Objectif : y autoriser éventuellement la construction résidentielle, commerciale ou industrielle.

Prochaine étape : la MRC doit déposer une demande d’exclusion de ces lots de la zone agricole, ce qu’elle compte faire prochainement. Si la Commission de protection de territoire agricole du Québec (CPTAQ) accepte, la valeur de certains terrains pourrait être multipliée par 10, selon nos recherches, de quoi accrocher un sourire au visage de leurs propriétaires.

Dans l’immense majorité des cas, les propriétaires concernés sont des gens du coin, des familles d’agriculteurs du présent ou du passé. Des Allard, des Lortie, des Forget. Un peu de commerçants, un promoteur et aucun non-résidant canadien.

À notre connaissance, aucun d’entre eux n’a participé à la modification du schéma d’aménagement et pour plusieurs, les lots se trouvent près du cœur villageois.

Hier, La Presse expliquait que le gouvernement caquiste a autorisé le schéma d’aménagement en dépit des objections d’experts de trois des principaux ministères concernés. Selon ces experts, l’outil de planification ne respecte pas les orientations gouvernementales en matière d’aménagement visant à limiter l’étalement urbain, un phénomène fort coûteux en infrastructures pour l’État.

Le schéma accepté par le gouvernement en octobre 2019 prévoit l’exclusion de la zone agricole de quelque 160 hectares (17 millions de pieds carrés), l’équivalent de 220 terrains de football. De cette superficie, a précisé hier dans un communiqué la ministre des Affaires municipales Andrée Laforest, 71 hectares sont déjà utilisés à des fins non-agricoles.

Selon notre enquête, la MRC aurait contourné une disposition de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, ce qui lui permet d’éviter que la CPTAQ ait à se prononcer avant que la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation donne son aval.

Maintenant que le schéma est en vigueur, la CPTAQ doit tout de même donner son avis pour des demandes spécifiques d’exclusion de zones agricoles.

Des propriétaires dans l’expectative

D’après l’évaluateur Louis-Simon Boudrias, de Joliette, il est tout à fait plausible que la valeur de certaines terres passe de 1 $ à 9 $ le pied carré, une fois dézonées.

« Les limites d’utilisation sont bien moindres pour le blanc [zone non-agricole] que pour le vert [zone agricole] », explique M. Boudrias, qui ne veut toutefois pas se prononcer sur les lots en particulier sans faire une analyse approfondie.

Parmi les propriétaires bien placés figure Christian Caillé, de Saint-Esprit, dont l’entreprise d’élevage de visons avait fait les nouvelles en 2013 à cause d’un incendie.

Maintenant que le schéma est adopté, l’homme a bon espoir de vendre à bon prix. Il dit avoir reçu une offre de 9 $ le pied carré pour son terrain agricole de 131 000 pieds carrés le printemps dernier, soit cinq mois après l’entrée en vigueur du schéma. Son terrain est stratégiquement bien situé, mais la COVID-19 a fait avorter la transaction.

« Il n’y en a plus, de terrains, à Saint-Esprit, dit-il. Le plan d’urbanisme de la municipalité prévoit le lotissement de 18 terrains sur mon lot et de 125 terrains sur le lot de mon voisin. »

Le voisin en question possède environ 1 million de pieds carrés visés par le dézonage, dont la valeur pourrait augmenter de quelques millions.

Les promoteurs immobiliers sont aux aguets. « On n’a pas fait d’offres d’achat sur ces lots, mais on aura un grand intérêt si les lots finissent par être dézonés, indique Alexandre Larocque, président du Groupe Evex, de L’Assomption, qui construit dans la MRC de Montcalm.

Selon Lucas Rigano, son analyste en développement de projets, un lot zoné vert près du noyau villageois qui devient zoné blanc à des fins résidentielles vaut de 5 à 10 fois plus cher, selon la densité autorisée. Plus le zonage permet la construction de logements sur le lot, plus celui-ci vaut cher.

La zone commerciale de Saint-Lin

À Saint-Lin–Laurentides, une ville de 22 000 habitants, le dézonage se fera au nord sur une distance de 1,2 kilomètre sur le côté ouest de la route 335, entre la côte Jeanne et le rang Double. Le but est d’agrandir la zone commerciale, plaide la Ville.

Les lots visés appartiennent aux entrepreneurs Marie-Josée Foucher et Richard Lortie.

M^me Foucher, propriétaire du centre de ferraille Métaux Simplex, a acheté les trois lots voisins de son entreprise le long de la route 335 depuis 2010. Le dernier des trois lots a été acquis pas plus tard qu’en août dernier pour 1,46 $ du pied carré.

Si le dézonage est autorisé, la valeur pourrait être multipliée par quatre, si l’on se fie à la valeur figurant au rôle municipal des terrains à vocation commerciale à proximité.

Au téléphone, M^me Foucher soutient que ces achats devaient servir à des fins strictement agricoles. Elle a d’ailleurs affirmé à La Presse vouloir déménager un troupeau de vaches à côté de son centre de ferraille. « J’ai des vaches dans un autre village. Mais je n’ai pas encore l’argent pour pouvoir déménager mon élevage à Saint-Lin », nous a-t-elle dit.

En parallèle, M^me Foucher entend transformer prochainement son centre de recyclage en espace commercial locatif, le Complexe 335.

Pour sa part, Richard Lortie, propriétaire de Richard Lortie et Fils, distributeur de produits pétroliers de Saint-Lin, a été patient.

« J’ai acheté ces terrains il y a 10-12 ans comme investissement en vue d’un dézonage éventuel, reconnaît-il. Si ça devient commercial, c’est une bonne chose. »

Vaste dézonage en vue à Saint-Roch

Saint-Roch-de-l’Achigan décroche le gros lot de terres à dézoner avec le nouveau schéma d’aménagement de la MRC de Montcalm.

Au total, des terres totalisant 4,8 millions de pieds carrés pourraient passer d’une vocation agricole à un zonage industriel ou résidentiel. C’est l’équivalent de 62 terrains de football.

Il est d’abord question de dézoner les deux tiers de ces terres pour l’agrandissement du parc industriel régional, en deux phases.

La première phase cible 1,6 million de pieds carrés de lots boisés près de l’autoroute 25, appartenant principalement à la famille Allard. Les familles Majeau et Collin figurent également parmi les propriétaires des 4,8 millions de pieds carrés.

Le maire de Saint-Roch, Yves Prud’homme, nous indique qu’avec le nouveau schéma d’aménagement de la MRC de Montcalm, la Ville doit effectivement faire l’acquisition des immenses terrains de la première phase, conditionnelle à l’approbation de la Commission de protection du territoire agricole (CPTAQ).

En plus du secteur industriel, la municipalité de 5300 habitants entend faire dézoner un autre secteur de 1,6 million de pieds carrés pour construire approximativement 200 logements. Le but est de fermer le périmètre villageois du côté est, assure le maire.

Le principal propriétaire de cette section destinée au résidentiel est Développement L’Achigan, qui appartient à Jocelyn Goulet et Annick Gariépy. Le tandem a payé moins de 36 cents le pied carré pour sa terre en 2012.

Aujourd’hui, dans les rues résidentielles voisines, la valeur municipale des terrains desservis par l’aqueduc et les égouts s’élève à 8 $ le pied carré.

La partie ne sera toutefois pas facile pour le duo Goulet-Gariépy. Leur carré de terre avait déjà essuyé un refus de la CPTAQ en 2010, parce que les « terres sont très majoritairement cultivées et bénéficient d’un bon potentiel agricole », selon la décision de la Commission de l’époque.

M. Goulet a transmis nos questions à M^me Gariépy, qui n’a jamais rappelé La Presse malgré nos multiples tentatives.

La MRC veut passer devant la CPTAQ au printemps

« Nous nous présenterons devant la CPTAQ quand nous serons prêts, fait savoir le préfet Pierre La Salle. Le printemps est un objectif. » Devant la Commission, la MRC devra démontrer que les terres dézonées seront loties en respectant la densité exigée. Elle devra convaincre les commissaires de la pertinence des besoins exprimés. La CPTAQ cherchera aussi à établir la concordance entre les besoins exprimés et les superficies à dézoner. Finalement, la MRC va devoir démontrer que les terrains retenus sont ceux ayant le moins d’impact sur la zone agricole. « Il n’y a rien qui garantit que la Commission va dire oui à toutes nos demandes », insiste le préfet.

Transaction délicate pour un ex-conseiller municipal

Un fermier de Saint-Alexis, Louis Ricard, a acheté une terre agricole trois mois avant que le conseil municipal, dont il était membre, vote en faveur de son éventuel dézonage.

Selon nos recherches, la portion de terre visée par le possible dézonage en terrains résidentiels avoisine les 400 000 pieds carrés. Sa valeur pourrait être multipliée par cinq, ce qui rapporterait environ 2 millions de dollars à la famille Ricard, dans l’éventualité d’une vente.

Louis Ricard est bien connu de la communauté. Il dirige Bio Oeufs Gaudet et Ricard, une ferme de production d’œufs biologiques, qui compte 35 000 poules pondeuses et poussins à Saint-Alexis. Ses enfants assurent la relève.

En parallèle de son entreprise, Louis Ricard a été conseiller municipal de Saint-Alexis entre 2009 et 2017. Cette petite municipalité de 1300 personnes de Lanaudière est située à une vingtaine de kilomètres à l’ouest de Joliette.

La terre acquise en 2014 sert à faire pousser des grains bio pour ses poules pondeuses.

L’agriculteur s’est toutefois placé dans une situation délicate. En juin 2014, le conseil municipal de Saint-Alexis a voté une résolution appuyant le nouveau schéma d’aménagement de la municipalité régionale de comté (MRC) de Montcalm, dont fait partie Saint-Alexis.

Le schéma favorise le dézonage de certains lots agricoles de Saint-Alexis afin de permettre à cette municipalité en croissance d’assurer son développement résidentiel. Louis Ricard a voté en faveur de la résolution, indique le procès-verbal de la réunion de juin 2014. Il était l’un des cinq membres du conseil à voter ce jour-là.

Or, six mois plus tard, en décembre 2014, l’homme a acheté l’une des principales terres qui faisaient partie du secteur à dézoner. La terre d’une superficie de 900 000 pieds carrés a été payée 225 000 $. De cette superficie, environ 400 000 pieds carrés ont été identifiés pour être dézonés.

En mars 2015, trois mois après l’acquisition, Louis Ricard a une nouvelle fois appuyé une résolution de Saint-Alexis approuvant, cette fois, le règlement modifiant le schéma d’aménagement, qui allait permettre le dézonage. Il ne s’est pas abstenu de voter malgré ses intérêts.

En fin de compte, le processus d’approbation du schéma par le gouvernement du Québec a été long et tortueux, mais en octobre 2019, le gouvernement a donné son aval. Et sur les 7,8 hectares de terres de Saint-Alexis qui ont finalement reçu la bénédiction du gouvernement pour être dézonés résidentiels, la moitié appartiennent à Louis Ricard, soit quelque 3,6 hectares (400 000 pieds carrés).

Joint au téléphone, Louis Ricard dit ne pas bien se souvenir de cet épisode au conseil de Saint-Alexis.

« J’avais la terre en location depuis quelques années et j’ai décidé de l’acheter à mon ami André Wolfe. Dans le temps, je savais que derrière l’école, la logique était là, mais moi, je ne l’ai pas acheté pour faire pousser des maisons, mais pour nourrir mes oiseaux. Cette terre était bio et j’en avais besoin », a-t-il expliqué au cours d’un entretien avec La Presse.

M. Ricard, 59 ans, souligne que la décision sur les destinées de la terre reviendra à ses enfants, qui prennent la relève.

Le vendeur des terres, André Wolfe, savait que le dézonage se discutait à l’époque, mais il a tout de même vendu à un prix agricole, nous indique-t-il au téléphone. « On disait que le dézonage allait prendre de 15 à 20 ans avant de se faire. […] L’avoir gardée, j’aurais eu plus, c’est sûr », convient aujourd’hui M. Wolfe, qui se dit un ami de Louis Ricard.

Maintenant que le schéma d’aménagement a eu l’aval du gouvernement, les terres agricoles doivent avoir la bénédiction de la Commission de protection du territoire agricole (CPTAQ) avant d’être officiellement dézonées. La CPTAQ pourrait devoir se prononcer dans les prochains mois.

« Conflit d’intérêts patent », accuse l’opposition

Il y a du « magouillage » et un « conflit d’intérêts patent » derrière le feu vert donné par le gouvernement Legault à la modification du schéma d’aménagement d’une MRC de Lanaudière, accuse l’opposition.

« Pour moi, il est clair qu’il y a une anguille sous la roche de l’éthique », estime le député libéral Gaétan Barrette, porte-parole de son parti en matière de déontologie.

Il relève que le député caquiste Louis-Charles Thouin a participé aux rencontres ayant mené à la décision du gouvernement Legault d’autoriser ce réaménagement dans la MRC de Montcalm, dont il était le préfet jusqu’à l’automne 2018.

« Je vois difficilement comment il n’y aurait pas de problème d’éthique » dans cette décision, estime Gaétan Barrette. « Le conflit d’intérêts, il est patent ! »

La Presse a fait état lundi de la transformation du schéma d’aménagement de la MRC de Montcalm concernant des terres agricoles au nord de Mascouche, alors que des experts des principaux ministères concernés jugeaient le projet inacceptable.

Cette transformation du schéma d’aménagement faisait l’objet de demandes répétées des élus locaux – notamment de M. Thouin – depuis sept ans. Elle était constamment rejetée, faute de conformité aux orientations gouvernementales visant à limiter l’étalement urbain.

Mais le gouvernement Legault a donné le feu vert en octobre 2019. La transformation est officiellement entrée en vigueur avec l’envoi d’une lettre de la ministre des Affaires municipales, Andrée Laforest, au préfet de la MRC, Pierre La Salle, le 31 octobre 2019.

Comme La Presse l’a démontré, jusqu’au 4 septembre 2019, la ministre Laforest avait comme adjoint parlementaire Louis-Charles Thouin, ex-préfet de la MRC de Montcalm. M. Thouin est député de Rousseau, circonscription où se trouve cette MRC, depuis les élections générales de l’automne 2018. L’ancien maire de Saint-Calixte a été un ardent promoteur de changements au schéma d’aménagement ces dernières années, dont il a fait une priorité de son passage en politique provinciale.

Gaétan Barrette soupçonne que le gouvernement Legault a fait passer le député Thouin d’adjoint parlementaire de M^me Laforest à celui d’adjoint parlementaire au Conseil du trésor en septembre 2019 « parce qu’il y avait quelque chose de grave qu’on espérait demeurer silencieux ».

« Il en va de la crédibilité du gouvernement », dit Barrette

La ministre Laforest affirme ne pas avoir subi de pression de la part de Louis-Charles Thouin. Elle admet néanmoins qu’il a participé à une réunion-clé sur le sujet. L’actuel préfet de la MRC de Montcalm, Pierre La Salle, a confirmé que Louis-Charles Thouin assistait aux rencontres avec le gouvernement portant sur ce dossier. Il a nié tout passe-droit.

« Tout au long du processus, nous avons fait preuve de rigueur et de transparence dans ce dossier, a déclaré lundi la ministre Laforest, dans un communiqué. La MRC de Montcalm a procédé aux modifications nécessaires afin d’adopter un règlement conforme aux OGAT [orientations gouvernementales en matière d’aménagement du territoire, NDLR]. J’ai donc émis un avis favorable à cet effet. La Commission de protection du territoire agricole conserve tous ses pouvoirs en matière de zonage agricole. »

Gaétan Barrette souligne par ailleurs les avis contenus dans le reportage concluant que la transformation du schéma d’aménagement contourne la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Un gouvernement « qui met en fonction, dans un projet, quelqu’un qui est en conflit d’intérêts et qui, en plus, semble avoir contourné les lois, c’est grave. Il en va de la crédibilité du gouvernement et du premier ministre. C’est grave comme ça », lance le député de La Pinière.

Québec solidaire trouve également « questionnable » le rôle joué par Louis-Charles Thouin. « Un élu a beau avoir son propre agenda politique, si c’est pour aller à ce point à l’encontre de directives et d’orientations que nous nous sommes collectivement données pour protéger notre territoire, il y a un problème. Cette situation est déplorable et des explications doivent être données ! », estime la députée de Rouyn-Noranda–Témiscamingue, Émilise Lessard-Therrien.

Elle reproche au gouvernement de « prioriser la construction de tours à condos et de bungalows, au détriment des terres agricoles ». « C’est bien beau de vouloir faire plaisir à des promoteurs immobiliers, mais présentement, ce sont les agriculteurs locaux qui en paient le prix. On parle depuis plusieurs mois de vouloir atteindre l’autonomie alimentaire au Québec, mais avec le dézonage, on coupe directement l’herbe sous le pied des principaux acteurs de ce virage », affirme-t-elle.

De son côté, le chef du Parti québécois, Paul St-Pierre Plamondon, soutient que la Coalition avenir Québec présente « le même modus operandi » que le Parti libéral du Québec.

« Les maires ont besoin que des entrepreneurs construisent des bungalows sur leurs territoires parce que ça leur donne des revenus à travers les taxes foncières. Ça adonne que les entrepreneurs en construction ont aussi des intérêts à ce développement. […] Ces gens-là, sous Jean Charest et Philippe Couillard, ils sont devenus des bons libéraux. Ils ont travaillé pour qu’à l’échelle politique, on trouve des moyens de moyenner. […] Là, on nous présente le même modus operandi que sous les libéraux. C’est juste que les maires et les travailleurs en construction sont devenus de bons caquistes », accuse-t-il.

Il plaide pour que le gouvernement réforme au plus vite la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, qui est selon lui « désuète » et qui laisse « trop d’espace pour du magouillage et de l’aménagement politique ».

« L’étalement urbain est un problème qui est identifié depuis des décennies, et malgré le cadre juridique de la loi, qu’est-ce qu’on a vu au cours des [dernières années] ? Des développements commerciaux et immobiliers sur des territoires agricoles, partout au Québec », déplore M. St-Pierre Plamondon, pour qui « on ne peut pas lutter contre les gaz à effet de serre si on poursuit l’étalement urbain ».