Convertir un immense terrain industriel en un quartier tout neuf qui pourra accueillir des milliers de citoyens à proximité de Montréal ? C’est le projet du site de Briques Meridian, à La Prairie, dont la carrière a fourni, durant près de 150 ans, la matière première de ces fameuses briques rouges si typiques des maisons montréalaises. L’idée est séduisante, mais inquiète des résidants de cette municipalité de la couronne sud, qui craignent de voir leur qualité de vie perturbée par ce projet immobilier.

Ariane Krol Ariane Krol
La Presse

Après les briques, les maisons

PHOTO MARTIN TREMBLAY, LA PRESSE

Le projet du site de Briques Meridian, à La Prairie, suscite des inquiétudes chez les résidants vivant en bordure du site.

Un mur d’enceinte en maçonnerie rouge, des piles de briques de diverses teintes et modèles : ce sont les dernières traces de l’activité industrielle qui, jusqu’à tout récemment, faisait vibrer les lieux. Ça, et le gigantesque trou en contrebas. Durant un siècle et demi, l’usine qui se dressait ici a extrait des tonnes de sol argileux pour fabriquer ces fameuses briques rouges typiques du bâti montréalais. Si vous habitez une maison construite avec ce matériau à Montréal ou dans les environs, il y a des chances qu’il vienne d’ici.

La fermeture de la briqueterie, en 2017, a donc laissé un grand vide : l’ensemble du site couvre 1,15 km2. Ce terrain immense en plein cœur de La Prairie se trouve à une vingtaine de minutes du centre-ville de Montréal. Le promoteur immobilier Luc Poirier, qui l’a acquis en 2019, a de grandes visées. Il a fait visiter le site à La Presse au début de septembre.

Dans un projet parfait, à mon sens, il faut vraiment avoir les familles, de grandes familles, des couples, des célibataires, mais aussi plusieurs groupes d’âge. Idéalement, il y a une école et une résidence de personnes âgées.

Luc Poirier, promoteur immobilier

Avant d’en arriver là, il faut remplir la carrière pour la remettre au niveau des quartiers environnants. Si vous suivez un camion-benne rempli de terre à La Prairie ces jours-ci, il est fort probable que vous aboutissiez ici. Le site accueille plus de 120 poids lourds par jour, chacun déversant en moyenne 23 tonnes de remblai, et ce, cinq jours par semaine. Il faudra jusqu’à 10 ans pour remplir le site, estime le promoteur.

Une tâche pharaonique que le ministère québécois de l’Environnement a facilitée l’an dernier avec son nouveau Règlement sur les carrières et sablières, qui a élargi la gamme des sols permis pour le remblai.

En plus des sols dits naturels, considérés comme non contaminés par l’activité humaine (classés < A), les carrières peuvent désormais employer des sols A-B, dits faiblement contaminés, donc acceptables pour la construction. Un changement jugé avantageux de plusieurs points de vue.

Rien ne se perd

La multiplication de grands projets dans le Grand Montréal (construction des stations et aménagements des rails du Réseau express métropolitain, tours de condominiums à plusieurs étages de stationnements souterrains, chantiers routiers, etc.) a entraîné l’excavation de grandes quantités de sols A-B dont les constructeurs doivent disposer – en payant des sites pour les recevoir.

En permettant aux carrières de les accepter, Québec a ouvert un nouveau débouché. Quant aux propriétaires de carrières, ils ont gagné une source supplémentaire de remblai, et de revenus – puisque les chantiers paient plus cher pour des sols A-B que pour ceux classés < A. Ces sols A-B permettent de dégager des profits qui aideront à financer la décontamination de la partie supérieure du site, où se trouvait autrefois la briqueterie, indique Luc Poirier.

PLAN FOURNI PAR LE PROMOTEUR LUC POIRIER

« Le but n’a jamais été d’être rentable avec le remblai. C’est de remplir le plus vite possible pour construire », précise le promoteur.

La roue tourne : les constructions montréalaises qui, pendant plus d’un siècle, ont utilisé des briques fabriquées avec le sol de cette carrière redonnent aujourd’hui la matière première pour la remplir afin d’en faire un tout nouveau quartier.

Selon le plan initial du promoteur, quelque 2950 nouveaux logements pourraient être construits sur l’ensemble du site, un investissement total d’environ 150 millions de dollars comprenant l’achat du terrain, la décontamination et les services (rues, trottoirs, pistes cyclables, etc.),

Des inquiétudes

Bruno Charbonneau, dont la maison est adossée au site, ne partage pas cet enthousiasme. Lorsqu’il a envisagé d’acheter, en 2018, la briqueterie avait cessé toute activité l’année précédente. Et en faisant des vérifications, il a constaté que la Ville avait annoncé un moratoire sur l’usage du site, le temps de consulter la population. Mais de la fenêtre de leur chambre située au deuxième étage, M. Charbonneau et sa conjointe ont vu des poids lourds commencer à transporter des sols sur le site l’automne dernier. « Une grande déception », raconte-t-il.

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La maison de Bruno Charbonneau est adossée au site de Briques Meridian, à La Prairie.

On n’avait pas vu de consultation passer et on se sentait un peu pris au piège, avec un grand inconnu qui allait affecter notre qualité de vie et, peut-être, la valeur de notre propriété.

Bruno Charbonneau

La première assemblée d’information a eu lieu quelques mois plus tard, à la fin de janvier. Une autre a suivi en juin. Le riverain de la carrière ne s’en trouve pas plus éclairé ni rassuré. « Avoir des tours de condos ou, même, un mur de condos de trois ou quatre étages derrière moi, ce serait le pire scénario », dit M. Charbonneau.

Il n’est pas le seul à s’interroger. À l’assemblée de juin, des résidants ont demandé si la Ville était vraiment obligée de faire du développement immobilier sur ce site, et se sont inquiétés de l’impact d’un nouveau quartier sur la congestion automobile.

« Les gens sont venus à La Prairie parce qu’ils veulent une certaine quiétude », dit Frédéric Galantai, fondateur et porte-parole du parti municipal Place aux citoyens (sans élu, le conseil de ville siège sans opposition).

Or, l’ancienne briqueterie est le troisième « mégaprojet résidentiel » en quelques années, après le quartier Symbiocité et la conversion annoncée de l’ancien golf, dénonce M. Galantai. Trois projets qui promettent d’ajouter, à terme, plusieurs milliers de nouveaux logements à la petite municipalité de 26 000 habitants. En parallèle, des citoyens s’inquiètent aussi pour la faune qui fréquentait la carrière désaffectée.

Des réponses

Selon le rapport des inspecteurs du ministère de l’Environnement qui ont visité le site en octobre 2019, « il n’y a pas de milieu humide dans le secteur visé par le remblayage ». La portion du site qui abrite des milieux humides ainsi qu’une bande boisée à proximité vont être cédées à la Ville, nous a indiqué Luc Poirier.

Quant aux constructions qui s’élèveront à côté des quartiers résidentiels existants, « dans mon plan initial, ce n’était que des maisons pareilles à celles qu’ils ont là : unifamilales isolées », dit le promoteur. « Ça n’aurait jamais été des condos, assure-t-il. Ce n’est pas moi qui décide, c’est vraiment les consultations publiques et la Ville. Mais je suis certain par expérience qu’au final, la Ville et les citoyens vont demander que ce soit des maisons unifamiliales. »

« Dans mon projet du départ, il y a un gros parc central avec un gros lac pour que les bernaches puissent revenir comme avant », ajoute M. Poirier.

Dans tous les cas, la construction au-dessus de l’ancienne carrière ne commencera pas avant qu’elle ne soit remplie (ce qui, on l’a vu, prendra jusqu’à 10 ans) et s’échelonnera sur plusieurs années.

Rencontré à l’hôtel de ville, au quatrième étage d’un édifice du boulevard Taschereau, le maire a réitéré le message qu’il répète depuis des mois aux Laprairiens.

« Tout est sur la table », martèle Donat Serres.

Vraiment tout ? Le site ne pourrait pas être zoné « conservation », comme l’ont proposé des citoyens, car Québec n’y a pas décelé les caractéristiques écologiques nécessaires, a-t-il indiqué récemment dans une lettre ouverte.

La Ville maintient le cap annoncé à la fermeture de la briqueterie : changer l’affectation du site, d’« industrielle lourde » à « multifonctionnelle structurante ».

« On ne savait pas qui était pour acheter ce projet, il fallait se protéger », explique le maire Serres. Ainsi, « on est certain que ça ne deviendra pas un centre de tri ».

L’affectation « multifonctionnelle structurante » crée toutefois d’autres obligations. La fonction « habitation » doit occuper au moins 50 % de la superficie brute du terrain, nous a indiqué la municipalité régionale de comté (MRC) de Roussillon en citant son schéma d’aménagement.

Le schéma en question découle du Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) de la Communauté métropolitaine de Montréal, qui vise la densification du territoire de la CMM.

Cette densification répond à des objectifs largement reconnus (éviter le dézonage de terres agricoles, augmenter la proportion de résidants à proximité du transport en commun pour réduire les gaz à effet de serre, etc.). Mais elle ne sourit pas toujours aux citoyens des municipalités visées, qui apprécient leur milieu de vie.

Mais selon le maire de La Prairie, c’est justement cette qualité de vie, « la campagne à proximité de Montréal », les infrastructures de loisirs, la future station du REM de Brossard, qui crée une demande et attire les promoteurs. « S’il y a une demande pour venir vivre à La Prairie, on va faire quoi ? On va dire non ? », lance Donat Serres.

Une autre assemblée de consultation est prévue à l’automne.

D’ici là, la Ville devrait annoncer à la prochaine séance du conseil, le 5 octobre, si elle ouvrira un registre pour la tenue d’un référendum sur le changement d’affectation de la carrière, après qu’un nombre suffisant de résidants d’un quartier voisin (rues de la Bélize, de la Louisiane et de l’Argile) ont signé une demande en ce sens.

Changements de carrière

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La fermeture de Briques Meridian et la fin de l’exploitation de sa carrière d’argile ont laissé un immense vide à La Prairie. Le promoteur qui a racheté le site a entrepris de le combler pour y bâtir un nouveau quartier, mais ce n’est pas toujours possible.

La fermeture de Briques Meridian et la fin de l’exploitation de sa carrière d’argile ont laissé un immense vide à La Prairie. Le promoteur qui a racheté le site a entrepris de le combler pour y bâtir un nouveau quartier, mais ce n’est pas toujours possible. Les municipalités aux prises avec des carrières désaffectées doivent trouver des solutions.

Boucherville a mis des décennies à régler le problème de la carrière Landreville. « Ce dossier-là a commencé dans les années 1960 », raconte le directeur général de la Ville, Roger Maisonneuve. La carrière était alors exploitée, sans permis, pour l’extraction de pierres et la réception de rebuts. Au début des années 1970, le site reçoit des ordures ménagères, « toujours sans permis ». Le début des années 1980 est marqué par des incendies, des odeurs nauséabondes et la fin de l’exploitation de la carrière. Après avoir refusé un projet de dépôt de matériaux secs, en 2010, le ministère de l’Environnement autorisera la réhabilitation du site en 2015.

Le propriétaire du terrain, Les Carrières Rive-Sud, s’est entendu avec la Ville l’an dernier pour lui céder le site une fois réhabilité, qui deviendra un grand parc municipal. Pourquoi pas un quartier résidentiel ? « Ils ont encapsulé les déchets contaminés et rempli par-dessus, dit M. Maisonneuve. On m’a bien expliqué qu’on ne pourrait pas faire construire, par exemple, un bloc de huit étages. »

Retour à la nature

À Sainte-Julie, c’est un ancien banc de gravier, laissé vacant en 1979 après avoir servi à la construction de l’autoroute 30, qui a été transformé en parc. De nombreuses espèces d’oiseaux, de mammifères, d’amphibiens et de reptiles s’étant mis à fréquenter les étangs et marais qui s’étaient formés sur le site, la Ville l’a acquis du ministère des Transports et en a fait le parc des Étangs Antoine-Charlebois.

À Val-d’Or, en Abitibi, ce sont d’anciens sites d’extraction de gravier, souvent cédés par la province, qu’on transforme en espaces verts. Mais ces trous vertigineux doivent d’abord être remblayés. « Quand on refait une rue, ça nous prend un endroit pour nous débarrasser de l’excavation. Là, ça nous évite le coût de déplacement d’un camion », explique Éric St-Germain, directeur, permis, inspection et environnement, à la Ville. Une ancienne gravière située en pleine zone urbaine, près du belvédère, est ainsi devenue un parc canin en 2012.

La municipalité a commencé à en remblayer une autre près du projet immobilier Versant de l’Esker. Mais pas question de construire sur la gravière elle-même. « Avec l’obligation de compacter à tous les pieds, alors que ça peut avoir environ 60 pieds de profondeur, ce serait exorbitant. Ce terrain vaudrait plus cher qu’au coin de Peel et Sainte-Catherine ! », s’exclame Éric St-Germain en riant. La Ville a plutôt rempli une partie du site, adouci les pentes et commencé à le reboiser.

Pas pour tout le monde

Un nouveau règlement provincial en vigueur depuis l’an dernier a facilité la restauration des carrières en leur permettant d’accepter une nouvelle catégorie de sols, plus payante (sols A-B, faiblement contaminés). Mais d’autres facteurs pèsent dans la balance, souligne la firme Sanexen, qui gère la restauration des carrières de La Prairie et de Boucherville.

« Beaucoup d’anciennes carrières nous ont contactés, et souvent, elles sont en campagne, vraiment très éloignées des chantiers de construction », témoigne Mathieu Germain, directeur, développement stratégique. « Ça devient un non-sens, le promoteur ne va pas faire 200 km pour se débarrasser de ses sols ! » Une carrière au fond d’un rang ne sera pas non plus très propice au développement. « Ce sont vraiment les carrières en milieu urbain qui sont intéressantes », souligne le vice-président exécutif, Éric Sauvageau. « L’acceptabilité sociale est très importante aussi. Il y a des endroits où les Villes ne veulent carrément pas de redéveloppement. »

Combien de municipalités abritent des carrières désaffectées qui pourraient se transformer en un nouveau quartier ? Difficile à dire, car il n’existe pas de registre centralisé.

« C’est plus les golfs où on voit venir les enjeux », note le directeur général de Vivre en ville en citant les terrains rachetés par des promoteurs à Brossard, Rosemère, La Prairie ou Candiac. « L’avantage d’un golf, c’est que c’est grand. C’est facile d’en développer une partie et de garder tout de même beaucoup d’espaces verts », dit Christian Savard.

La densification dans ma cour

Il n’y a pas qu’à La Prairie que des citoyens s’opposent à la densification.

On l’a vu récemment à L’Île-des-Sœurs, où l’association des propriétaires et résidants ainsi que plusieurs citoyens se sont inquiétés de l’impact de futures tours sur les accès autoroutiers.

Et à Pointe-Claire, où une pétition contre la construction d’un édifice de 10 étages sur le boulevard Saint-Jean a déjà recueilli plus de 1100 signatures.

On l’a même vu à Rosemont, il y a quatre ans, lorsque le promoteur de Technopole Angus a dû retourner à la table à dessin parce que les résidants du quartier en avaient contre la hauteur des bâtiments et les risques de trafic accru.

  • Exemple d’un quartier de la couronne sud, à La Prairie, ayant une densité de 21 logements par hectare

    PHOTO FOURNIE PAR ATELIER B.R.I.C./COMMUNAUTÉ MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL

    Exemple d’un quartier de la couronne sud, à La Prairie, ayant une densité de 21 logements par hectare

  • Exemple d’un quartier de Montréal, le développement Angus dans Rosemont, ayant une densité de 42 logements par hectare

    PHOTO FOURNIE PAR ATELIER B.R.I.C./COMMUNAUTÉ MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL

    Exemple d’un quartier de Montréal, le développement Angus dans Rosemont, ayant une densité de 42 logements par hectare

  • Exemple d’un quartier de la couronne sud, à Saint-Lambert, ayant une densité de 24 logements par hectare

    PHOTO FOURNIE PAR ATELIER B.R.I.C./COMMUNAUTÉ MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL

    Exemple d’un quartier de la couronne sud, à Saint-Lambert, ayant une densité de 24 logements par hectare

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« Il arrive assez souvent que les citoyens disent : “Je ne veux pas que ça change” », témoigne le directeur général de Vivre en ville, Christian Savard.

Mais il ne faut pas oublier que c’est ça, ou scrapper des terres agricoles ou des milieux naturels.

Christian Savard, directeur général de Vivre en ville

Il en convient : les riverains d’un terrain vacant n’auront peut-être rien à gagner de son développement. « Ce sont les avantages collectifs qu’il faut mettre de l’avant. » Un ajout de population peut attirer des services de proximité, une desserte de transports en commun ou limiter les hausses de taxes municipales, dit-il.

Une métropole toujours plus dense

Chose certaine, la densification n’est pas près de s’arrêter dans la grande région de Montréal, qui compte aujourd’hui plus de 4 millions d’habitants. « On fait grimper la densité pour chacune des MRC de deux à trois logements par hectare par période quinquennale pour arriver à augmenter graduellement la densité des différents projets », explique Suzy Peate, coordonnatrice exécutive à la direction de la planification du territoire métropolitain de la CMM.

À la fin de mai, la Cour supérieure a invalidé d’un trait deux règlements de la Ville de Mont-Saint-Hilaire. Ce jugement, passé un peu inaperçu au début du déconfinement, est éloquent.

« La Ville se comporte comme si la lutte au réchauffement climatique ne concerne pas ses résidants », dénonce le juge Pierre-C. Gagnon en parlant d’un « cas patent du syndrome “Pas dans ma cour” ».

Les deux règlements visaient à soustraire un secteur de la montagne à l’obligation de densité minimale de 21 logements par hectare. Geler ainsi tout développement résidentiel contrevient au schéma d’aménagement de la municipalité régionale de comté et au Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la Communauté métropolitaine de Montréal, a conclu le tribunal.*

C’est vraiment le premier juge qui, à ma connaissance, analyse le PMAD en détail et en vient à une conclusion vraiment spécifique eu égard à la nécessité de densifier le territoire.

Simon Pelletier, avocat de la firme BCF, qui a représenté les propriétaires des lots contre la Ville de Mont-Saint-Hilaire

Et avec le PMAD, c’est toute la CMM qui est appelée à se densifier.

« C’est une densification qui est intelligente, plaide Suzy Peate. On y va beaucoup avec les transports en commun, avec les caractéristiques du milieu. »

L’exemple de La Prairie

Sur le site de l’ancienne briqueterie Meridian, à La Prairie, la zone de la carrière devra contenir au moins 23 logements par hectare, nous a indiqué la MRC de Roussillon. Dans la zone située à 500 mètres ou moins du boulevard Taschereau, il faudra au moins 30 logements par hectare.

Ce sont des seuils minimaux, les villes peuvent en autoriser davantage.

« La plupart des promoteurs veulent le plus de densité possible, alors les citoyens sont vraiment chanceux de m’avoir parce que moi, je fais toujours le moins de densité possible », a fait valoir le propriétaire du site, Luc Poirier, en entrevue à La Presse.

Devant cet état de fait, le parti municipal Place aux citoyens trouve que la Ville manque de transparence dans le dossier. « Non, toutes les options ne sont pas sur la table. On n’est pas consultés en amont, les décisions structurantes sont déjà prises », déplore son porte-parole, Frédéric Galantai.

Quoi dans leur cour ?

Quel pouvoir reste-t-il aux résidants déjà établis ?

La création des communautés métropolitaines de Québec et de Montréal, qui a fait de l’urbanisme une affaire régionale et l’a rapproché du gouvernement provincial, l’a aussi éloigné des citoyens, reconnaît Marc-André LeChasseur, avocat chez Bélanger Sauvé et auteur de plusieurs ouvrages sur le droit municipal. « Leur apport est beaucoup plus au niveau du bâti, de son empreinte sur le sol, qu’au niveau des usages permis. » Les citoyens peuvent par exemple demander que les édifices plus hauts soient au centre du terrain à développer, donc loin des quartiers existants, dit-il.

« Les gens s’imaginent toujours le pire, mais parfois, quand on voit les résultats, on comprend que non, ce n’est pas si mal, 24 logements à l’hectare. Ça ne nécessite pas beaucoup d’étages », dit Suzy Peate de la CMM.

MLeChasseur, qui a représenté plusieurs municipalités, dont La Prairie, s’abstient de commenter des cas particuliers. Mais il estime que la régionalisation est justifiée. « Si vous construisez 5000 maisons à Boisbriand, c’est sûr que ça va avoir des effets qui ne relèvent pas du municipal », dit-il en citant les besoins en hôpitaux, écoles et autoroutes. « C’est le gouvernement qui contrôle ça parce que c’est lui qui en subit les impacts. »

* Mont-Saint-Hilaire a demandé l’autorisation d’en appeler.

Une version antérieure de ce texte indiquait par erreur que Luc Poirier a acquis le terrain de l’ancienne carrière de La Prairie en 2018 plutôt qu’en 2019.