Rénovation: les investissements qui rapportent

L'envie de rénover vous démange et, tant qu'à investir des sommes considérables, vous aimeriez bien savoir si les modifications que vous envisagez feront grimper la valeur de votre propriété. Petite recension des investissements les plus payants et de ceux qui, même s'ils vous font plaisir, ne rapporteront pas grand-chose dans vos poches.

L'envie de rénover vous démange et, tant qu'à investir des sommes considérables, vous aimeriez bien savoir si les modifications que vous envisagez feront grimper la valeur de votre propriété. Petite recension des investissements les plus payants et de ceux qui, même s'ils vous font plaisir, ne rapporteront pas grand-chose dans vos poches.

En rénovation, il faut garder en tête que «vous ne récupérerez jamais 100 % de votre investissement», rappelle Carl De Rico, évaluateur agréé chez De Rico, Hurtubise et associés. «Sauf peut-être pour l'ajout d'un foyer, ajoute-t-il du même souffle. C'est un élément très en demande. Les gens sont prêts à payer pour cela.»

M. De Rico cite des statistiques qui permettent de chiffrer le pourcentage d'investissement qu'un propriétaire peut s'attendre à récupérer sur la vente de sa maison après avoir effectué diverses rénovations. Certaines dépenses rapportent plus que d'autres. Les spécialistes s'entendent en effet pour dire que les principaux «morceaux» auxquels il faut s'attaquer pour que notre demeure gagne en valeur sont la toiture, la fenestration, la cuisine et la salle de bains - idéalement avec douche en céramique. «Les gens sont prêts à payer plus cher pour une propriété qui a été rénovée avec professionnalisme», indique Ginette Michaud, directrice de l'agence immobilière La Capitale Sélect, à Lebourgneuf.

«Pour la toiture et les fenêtres, c'est de l'entretien essentiel. Quand elles sont à refaire, c'est très important de ne pas les négliger, ajoute Carl De Rico. Des fenêtres de qualité représentent un investissement qui rapporte beaucoup, souligne-t-il. On peut récupérer 75 % du coût. C'est donc dire que si on a déboursé 10 000 $, la valeur de la maison s'en trouve augmentée de 7500 $.» Et il y a fort à parier que la propriété trouverait preneur plus rapidement qu'une autre dont les fenêtres sont défraîchies. Le choix des matériaux n'a pas vraiment d'incidence, ajoute-t-il. Bois, PVC ou aluminium, l'important est qu'elles soient récentes et de qualité.

Pour ce qui est de la toiture, si on paye 60 000 $ pour un revêtement permanent, il ne faut pas s'attendre à retrouver tous ces dollars au moment de la revente, avise M. De Rico. «Oui, ça garde le cachet. Oui, c'est beau, mais est-ce que les gens sont prêts à payer pour ça? Pas dans tous les cas.» Si on refait la toiture, on peut en profiter pour choisir une gamme de bardeaux design très populaires sur les nouvelles maisons, recommande-t-il.

En rénovation, dit Carl De Rico, la règle d'or est de toujours tenir compte de la valeur de base de votre propriété. Parce qu'on ne s'attend pas d'un plain-pied valant 150 000 $ qu'il possède les mêmes attributs qu'une maison de plus de 300 000 $. Donc, au moment de faire des rénovations, pour s'assurer d'empocher le maximum lors d'une vente éventuelle, mais aussi de gagner la faveur des acheteurs, il faut savoir doser ses dépenses.

À l'extérieur

L'exemple du garage illustre bien ce point de vue. Pour une maison de 300 000 $, il représente une plus-value. Surtout si la plupart les maisons autour en possèdent un. Mais quand on a une maison de 75 000 $, investir 40 000 $ sur un bâtiment adjacent ne rapporte pas nécessairement. «Plutôt que de payer 40 000 $ pour un garage, les acheteurs vont préférer avoir une maison plus belle», illustre M. De Rico.

Même raisonnement pour l'aménagement paysager. Si on vise réellement l'investissement payant à long terme, il ne faut pas trop se lancer dans la dépense. À moins que l'opulence de la demeure ne l'exige. À 300 000 $ ou 400 000 $, on peut espérer, à la revente, monnayer l'entrée de pavé uni qui a coûté plusieurs milliers de dollars. Mais on n'en tirera pas le même prix si la maison vaut 150 000 $, rappelle l'évaluateur. Selon Ginette Michaud, l'aménagement extérieur n'est pas un des principaux incitatifs à la vente d'une maison. Surtout pour celles qui se vendent en hiver!

À l'intérieur

La cuisine et la salle de bains sont les deux pièces qui sont les plus scrutées par les acheteurs. Y apporter un soin particulier ne peut qu'être bénéfique. Des sous dépensés pour retaper ces deux pièces, de 60 à 75 % devraient vous revenir, selon les calculs de Carl De Rico. Pour ce qui est de l'aménagement du sous-sol, on peut s'attendre à récupérer la moitié de l'investissement.

Sur le plancher, on préférera de loin le bois franc. La céramique séduit aussi les acheteurs. Mais le tapis a de moins en moins la cote. Tout comme le prélart ou la parqueterie. Pour ce qui est du bois flottant, il est préférable de le choisir de bonne qualité. «Mais tant qu'à investir, suggère M. De Rico, aussi bien opter pour le bois franc.»

 Valeur nulle pour la piscine

 Bien peu d'acheteurs sont prêts à hausser leur mise sur une maison pour pouvoir patauger dans l'arrière-cour.

 «Avec une piscine creusée, on peut s'attendre à récupérer au gros maximum 50 % de notre investissement la première année, mais ça déprécie très, très rapidement», commente Carl De Rico, évaluateur agréé chez De Rico, Hurtubise et associés. «Pour ce qui est de la piscine hors terre, on n'ajoute aucune valeur pour cela. Les prêteurs ne veulent pas qu'on la considère pour du financement. Et avec les hivers qu'on connaît et les bris qui se produisent... Il y a des gens qui payent pour, mais nous ne la considérons pas.»

 Ginette Michaud, directrice de la Capitale Sélect, abonde dans le même sens. «Certaines personnes ne veulent pas de piscine et vont simplement la démonter aussitôt qu'elles auront emménagé. La plupart ne sont pas prêts à payer plus pour une piscine.»

 <b>Certains travaux sont plus «payants» que d'autres. Voici le taux de récupération moyen de quelques-unes des rénovations résidentielles les plus courantes:

 - Cuisine: 68 % à 73 %

- Salle de bains: 64 % à 71 %

- Peinture intérieure: 62 % à 66 %

- Peinture extérieure: 62 %

- Salle familiale au rez-de-chaussée: 40 % à 56 %

- Sous-sol aménagé: 50 % à 52 %</b>