«Le permis cristallise le droit du particulier d'agrandir ou de transformer sa résidence. D'ordinaire, il lui est accordé si, au moment où sa demande est faite, son projet est conforme aux règlements municipaux en vigueur», résume Michel Paradis, avocat associé de la société Joli-Coeur Lacasse de Québec.
«Le permis cristallise le droit du particulier d'agrandir ou de transformer sa résidence. D'ordinaire, il lui est accordé si, au moment où sa demande est faite, son projet est conforme aux règlements municipaux en vigueur», résume Michel Paradis, avocat associé de la société Joli-Coeur Lacasse de Québec.
On n'agit pas sans permis. Autrement, on risque de sérieux ennuis. Le restaurant Saint-Amour, rue Sainte-Ursule, situé dans une zone principalement résidentielle, a pris la liberté d'agrandir sa cuisine, au cours des récentes années, sans demander et obtenir de permis. À présent, ses administrateurs font face à un ordre de démolition.
Les particuliers ont, de même, l'obligation de respect du zonage et de la réglementation municipale lorsqu'ils exécutent des travaux sur leur maison, ajoutent une piscine ou un cabanon sur leur propriété.
Ils ne peuvent, de leur propre chef, agrandir leur demeure sans permis ou élever un petit immeuble commercial dans leur quartier zoné résidentiel sans avoir obtenu une modification au zonage ou une dérogation, avant permis.
Choix de vie
«Untel se dit : " J'ajoute un étage à ma maison, qu'importe les règlements municipaux ". Du coup, il se persuade que ce qu'il fait est sans gravité. Or cela a immédiatement pour effet d'incommoder le voisin d'en arrière qui a justement choisi de vivre dans ce quartier parce que ce genre de choses est interdit», suppose François Moisan du service des communications de la Ville de Québec.
Un autre décide de construire à sa guise un immeuble d'habitations de six étages dans un secteur de maisons de plain-pied.
Le mécontentement surgit, la configuration du secteur est changée, la circulation automobile, exacerbée, et la desserte des services publics (eau, électricité, gaz, parcs, enlèvement des ordures ménagères, etc.) est à repenser.
Le zonage et des règles d'aménagement sont justement là pour faire obstacle à de pareilles incohérences, dit M. Moisan. Les permis, pour leur part, n'ont pas pour but d'empêcher les gens de construire ou de rénover en rond. Ils ont plutôt pour objet, en aval de la réglementation, de sauvegarder l'intégrité et l'harmonie du territoire, du quartier ou du secteur.
Pour ramener à la raison un propriétaire qui aurait agi sans permis lorsque celui-ci est requis, l'administration peut en saisir la cour municipale. «Si cette dernière constate l'infraction, elle condamnera le propriétaire à une amende», précise Me Paradis.
Si, de surcroît, les travaux exécutés contreviennent aux règlements - ex: hauteur excessive, marge de recul insuffisante par rapport à la ligne de lot ou matériau de recouvrement interdit - , là l'infraction sera continue et les condamnations, possiblement récurrentes.
En revanche, un propriétaire peut disposer d'un permis et excéder les autorisations qui lui sont imparties. Même dans ce cas, il pourrait être condamné pour ses infractions à la réglementation.
«Le propriétaire est susceptible d'amendes. Il est aussi possible que les lieux doivent être remis en état, selon l'importance des infractions et des éléments non conformes au règlement», dit M. Moisan.
Il est clair, d'après Me Paradis, que la Ville doit s'employer à corriger toute situation illégale en demandant d'abord aux particuliers fautifs de se conformer. À défaut pour leur part de le faire, elle peut s'adresser aux tribunaux.
Si une infraction lui paraît intolérable, l'administration peut opposer une requête en démolition auprès la Cour supérieure. Enfin, si la municipalité est de petite taille, qu'elle n'ait pas les moyens de s'adresser aux tribunaux et qu'elle se voie contrainte de baisser les bras, le bâtiment tel que modifié ne pourra jamais «se réclamer» d'un droit acquis. Même après la prescription légale de 10 ans.
Car nul - y compris ceux et celles à qui la propriété aura été par la suite vendue - ne peut prétendre à un droit acquis s'il n'a pas été obtenu en toute légalité. Ce, à perpétuité. En effet, un droit acquis suit la propriété, non les propriétaires.