MONSIEUR L'INSPECTEUR Rénover ou renoncer ?

Quand l'inspection préachat révèle d'importants problèmes, une grande question s'impose : voulez-vous vraiment vous lancer dans les travaux?

C'était un triplex d'Hochelaga-Maisonneuve entièrement rénové de l'intérieur, avec trois bons loyers. Parfait pour Roger et sa conjointe, qui cherchaient un investissement immobilier sans tracas.

En inspection préachat, des fissures sont découvertes sur les murs au-dessus des portes de chambre des étages supérieurs. Puisqu'elles sont apparues après des rénovations récentes, elles pourraient refléter un affaissement actif de la structure.

À l'extérieur, des fissures dans la brique et sur le crépi qui recouvre la fondation à l'avant s'ajoutent aux indices qui permettent de croire que le bâtiment est instable. « Avant de boucler la transaction, vous devez absolument savoir ce qui se passe ici », prévient l'inspecteur. Autrement dit : un expert doit être embauché pour investiguer et proposer des correctifs.

Il n'en fallait pas plus pour refroidir les ardeurs des acheteurs.

« S'il y a une chose à laquelle on ne voulait pas toucher, c'étaient les fondations. On ne sait jamais jusqu'où ce genre de problème peut nous mener. »

- Roger, acheteur

Les propriétaires vendeurs n'avaient pas connaissance des problèmes trouvés en inspection. « Ils n'ont pas voulu s'engager à faire les correctifs, alors de notre côté, nous n'avons pas voulu dépenser pour des expertises », raconte Roger.

ÉVITER LES ÉCUEILS

Roger et sa conjointe savaient d'emblée qu'ils ne voulaient pas se retrouver à devoir gérer des travaux majeurs. Pour plusieurs acheteurs, cependant, la question est beaucoup moins claire. Quand l'inspection préachat s'avère dévastatrice, ils s'imaginent qu'il suffira de négocier le prix d'achat à la baisse, puis de trouver les bons entrepreneurs pour régler rapidement les problèmes.

Trouver un entrepreneur compétent et s'assurer qu'il exécutera les travaux de manière satisfaisante n'est pas une mince affaire. Embaucher des travailleurs individuellement est encore plus hasardeux. Si c'est une première propriété et que vous n'avez aucune expérience en gestion de travaux, pensez-y bien.

Qu'il s'agisse de correctifs à la structure, d'entretien extérieur ou de rénovations, les risques d'écueils sont nombreux quand c'est la première fois qu'on fait réaliser un type de travaux.

En voici quelques exemples :  

• Les travaux ne débutent pas à la date prévue car l'entrepreneur a d'autres mandats à terminer.

• L'entrepreneur n'est pas présent, et vous devez traiter avec ses employés.

• La saleté envahit les aires habitables, et vous devez loger ailleurs.

• Le projet est plus complexe que l'entrepreneur l'avait estimé et il exige des « extras ».

• Vous devez vous absenter du travail plus souvent que prévu pour choisir des matériaux, donner des directives et vérifier la qualité du travail.

• Les travaux s'étirent parce que l'entrepreneur a entamé d'autres mandats.

• En raison des retards, les pertes de revenus locatifs sont plus élevées que prévu.

• Les travaux sont payés en entier, et l'entrepreneur est trop occupé pour revenir finaliser le tout.

Parlez-en à ceux qui ont fait réaliser d'importants travaux chez eux. Ils vous diront qu'ils sont très heureux dans leur maison, mais que jamais ils ne recommenceront.

DES CONSEILS

Valérie Gagnon investit en immobilier et est coordonnatrice de projets de rénovation. À force d'embaucher des entrepreneurs pour ses propres projets et ceux de ses clients, elle s'est bâti un solide carnet d'adresses. Voici ses conseils.

• Pour un problème majeur à corriger, obtenir l'opinion de trois experts ou entrepreneurs. Choisir la recommandation la plus raisonnable, et non la moins chère.

• Fuir les entrepreneurs qui vous convainquent que les travaux sont urgents, alors que le problème existe depuis longtemps.

• Éviter de communiquer votre sentiment d'urgence ; des entrepreneurs pourraient en profiter pour gonfler la facture.

• Exiger des références d'anciens clients et des exemples de travaux semblables exécutés récemment.

• Embaucher un chargé de projet (un entrepreneur, un architecte ou autre), qui fera pour vous le suivi du chantier et choisira les travailleurs parmi ceux qu'il a déjà vus à l'oeuvre.

Même si vous avez peu de connaissances en bâtiment, il est très important d'être présent sur le chantier et de poser des questions au moindre doute, dit Valérie Gagnon. « Je travaille avec des gens en qui j'ai confiance, mais ils sont tous humains. Il peut leur arriver de tourner les coins ronds. »