Louer son chalet, à quel prix?

Louer une résidence secondaire pour arrondir les fins de mois ou préparer sa retraite peut s'avérer une solution viable financièrement, mais à quel prix? Outre les dépenses inhérentes à ce projet, il ne faut pas oublier l'implication que cela exige.

Des revenus, mais aussi des efforts

Paperasse, entretien, accueil des locataires... Louer une résidence secondaire réduit les charges pour pouvoir profiter d'une maison à la campagne ou arrondir les fins de mois, mais s'accompagne d'un grand nombre de tâches à mettre dans la balance avant de se lancer.

Maryse Gagnon, 44 ans, agente de méthodes en aéronautique, et son conjoint Yves Ouellet, 55 ans, technicien certifié en aéronautique, ont acheté un premier chalet, vendu depuis, puis un deuxième chalet dans Lanaudière dans le but de les louer et d'avoir «un complément de revenus», expliquent-ils.

Ils louent un chalet depuis sept ans et l'opération est rentable, puisque la location leur permet de couvrir leurs frais. Pour cela, Maryse a calculé que l'hypothèque mensuelle et les taxes municipales devaient être payées en une semaine de location. Elle sait qu'elle peut, de manière certaine, louer son chalet, qui est annoncé dans plusieurs plateformes sur l'internet, au moins 12 semaines par an (l'été, les Fêtes et plusieurs week-ends d'hiver).

Elle ne lésine pas sur les travaux d'entretien.

«On vient de faire construire un garage, le toit est neuf. On n'attend pas qu'il soit à l'état d'abandon pour investir dedans.»

Malgré tout, «notre chalet nous coûte moins de 1000 $ par an», assure Maryse Gagnon. Quand elle a vendu le premier chalet qu'elle a loué, au bout de cinq ans, elle en a tiré un profit d'environ 75 000 $, tandis que son achat avait été payé grâce aux locations. Un bénéfice net, donc.

La recette du succès

Les trois clés de son succès: d'abord, «il ne faut pas acheter trop cher. Nous avons acheté les chalets alors qu'ils avaient besoin de beaucoup de travaux, donc le prix d'achat était moindre, et ensuite, on a fait le maximum de travaux nous-mêmes», laisse savoir Maryse Gagnon. Ainsi, l'hypothèque, plus basse, est plus rapidement remboursée.

Deuxième facteur de réussite: la situation du chalet. «Si c'est au bord d'un lac, ça se loue tout seul!», assure Mme Gagnon, qui met à disposition de ses locataires divers équipements sportifs, comme des kayaks, un pédalo et une chaloupe.

Enfin, le couple de propriétaires a choisi de conserver des tarifs de location «dans le bas du marché». Son chalet compte cinq chambres et une salle de jeux au sous-sol, où un lit gigogne est installé. Elle le loue 450 $ plus taxes pour une fin de semaine pour six personnes et moins, et 1200 $ la semaine.

Mais les efforts sont constants: il faut prendre de belles photos, inscrire le chalet sur toutes les plateformes internet, déterminer les tarifs, établir puis faire signer un contrat le cas échéant, répondre aux demandes d'information par courriel et par téléphone, assurer le ménage, la fourniture en produits de base, payer les impôts et taxes, s'occuper de la paperasse administrative, entretenir la bâtisse, accueillir les locataires, gérer les mauvaises surprises pendant le séjour des locataires... Au début, Maryse Gagnon et Yves Ouellet s'occupaient eux-mêmes de l'accueil. Ils s'organisent maintenant avec un ami voisin pour éviter ces heures de route, puisqu'ils habitent à Saint-Jérôme alors que leur chalet est situé à Sainte-Émélie-de-l'Énergie, dans Lanaudière.

Des revenus, mais beaucoup d'efforts

L'année dernière, Maude Royal, 40 ans, aussi propriétaire d'un chalet dans Lanaudière avec son conjoint Sylvain Vézina, 42 ans, s'occupait de faire le ménage et d'accueillir ses locataires. Elle le faisait tous les vendredis de l'été. Elle a depuis fait installer un digicode qui permet désormais aux locataires d'entrer dans le chalet sans que sa présence soit obligatoire, et elle a retenu les services d'une femme de ménage.

Pour le moment, elle se contente de louer le chalet à ses amis et aux amis de ses amis.

«Il n'y a finalement que 12 semaines vraiment commerciales dans l'année pour louer un chalet, et j'arrive à les combler avec mon réseau élargi.»

Elle poursuit: «Ça me fait encore un peu peur d'aller sur des plateformes pour louer à des inconnus. De plus, ça me demanderait encore plus de temps: répondre au téléphone, faire la comptabilité, etc.»

Mme Royal a choisi d'offrir des tarifs bas qu'elle pourrait réajuster prochainement. Le chalet de trois chambres et un dortoir au bord d'un petit lac est loué de 300 à 500 $ la fin de semaine et de 900 à 1200 $ la semaine, selon la saison.

Joignable en tout temps

La location de son chalet est déjà très prenante. «L'année dernière, pendant les quatre seuls jours qu'on avait pris en vacances et pendant lesquels je n'étais pas joignable, il y a eu un problème à la fosse septique. C'est là que j'ai compris que je ne pouvais pas me permettre de rester plusieurs jours non joignable», souligne Maude Royal.

Même si par son métier - elle est propriétaire de deux restaurants St-Hubert -, elle a l'habitude d'être joignable, de s'occuper de comptabilité et qu'elle a un bon réseau pour l'aider à entretenir son chalet, elle trouve les charges lourdes comparativement aux revenus encaissés. Au point qu'elle n'est finalement pas convaincue de la rentabilité de l'affaire. «Notre but n'est pas de faire des sous, mais d'en profiter tout en réduisant la facture. Actuellement, je ne rentre pas dans mes frais, mais je sais que je pourrais le louer plus si je l'annonçais sur diverses plateformes spécialisées», reconnaît-elle.

Calculer les frais

Voici la liste des frais inévitables à prendre en compte pour calculer ce que rapporte la location d'un hébergement à des touristes comparativement aux revenus engrangés.

Entretien de base

- équipement intérieur;

- entretien ménager;

- produits (liquide à vaisselle, papier toilette, bois, etc.) et services fournis (câble, éventuellement internet);

- remplacement plus fréquent du linge de maison (draps, serviettes) et des objets cassés;

- déneigement;

- électricité;

- réparations diverses et entretien du bâtiment;

- cotisation annuelle à la CITQ: 236,33 $ (frais de base) + 4,98 $ (par unité locative) + taxes applicables;

- taxe d'hébergement (facturée aux locataires);

- TPS, TVQ éventuellement;

- taxes municipales et scolaires;

- impôts sur les revenus de location;

- hypothèque;

- assurance.

À faire et à refaire

Déneigement;

Électricité;

Réparations diverses et entretien du bâtiment.

Sans oublier...

Cotisation annuelle à la CITQ: 236,33 $ (frais de base) + 4,98 $ (par unité locative) + taxes applicables;

Taxe d'hébergement (facturée aux locataires);

TPS, TVQ éventuellement;

Taxes municipales et scolaires;

Impôts sur les revenus de location;

Hypothèque et assurance;

Inscription à des sites spécialisés pour annoncer le logement à louer (facultatif).